ביהמ"ש החזיר את הגג לדיירים, ושינה את כללי המשחק בבניינים משותפים

דיירים מבניין משותף בירושלים, שכבר חשבו כי הגג והאזורים המיוחדים שבניין שייכים בדיעבד לבעל דירה אחת בלבד, מצאו את עצמם מתכנסים שוב יום אחד, לא כדי לחלק דירות, אלא כדי לברר מי שולט בגג, במרחבים שלא נראים מבחוץ, וייתכן שגם בעתיד לבנות עליו. מה שהחל כוויכוח בין שכנים, נהפך לערעור בבית-המשפט, והסתיים בפסק-דין עקרוני שעשוי להשפיע על רבים מבעלי דירות בבניינים משותפים ברחבי הארץ.

פסק הדין עוסק בחלקה שזוהתה בעבר כמחסן, שלה הוצמדו, לפי צו רישום הבית המשותף ותכנוני הרשמה, גם הגג, קומת העמודים, חלק מהמגרש, שטחים בקומה, או בקיצור אזורים שהחברה הקבלנית קיוותה כי יהיו פריבילגיה של הבעלים של אותה יחידה בלבד. כשעלו טענות מצד דיירי הבניין על כך ש"לא ידעו על כך", נדרש בית המשפט להכריע: האם אפשר לרשום חלק מהרכוש המשותף כך שהצמידות תאפשר לבעל הדירה לפעול - לבנות, למכור, להפריד - ללא הסכמת שאר הדיירים?

הבניין המדובר נבנה על ידי ירלון חברה לבניין, שהציעה לבעלי הדירות - בחוזים מוקדמים - כי כל החלקים שאינם דירות, בין אם חדר מדרגות, חצר, מקלט, מקומות אחסון וכו′, יהיו חלק מהרכוש המשותף. כך נרשם הבניין כבית משותף. עם זאת, החברה שמרה לעצמה זכויות על הגג ועל קומת העמודים, וזאת לפי סעיפי חוזה, ולפיהם החברה תהיה רשאית לבנות על הגג או על קומת העמודים, בתנאי שהמבנה ישמש למגורים, ובלבד שלא תהיה לכך השפעה או צורך בהסכמת יתר דיירי הבניין. 

על פי ההסכם: בעלי היחידה לא זקוקים להסכמת יתר בעלי הדירות

בצו רישום הבית המשותף נכתב כי חלקה 17/1 משמשת מחסן בשטח קרקע של כ-2 מ"ר, והוצמדו אליה 250/581 (לאחר תיקון: 242/587) חלקים מהרכוש המשותף, כולל הגג, המגרש, שטחים בקומה עליונה. בהסכם מיוחד, שנחתם בין החברה לבין הבעלים של חלקה 17/1, נקבע כי בעלי החלקה רשאים "לבנות ולהקים מבנים כראות עיניהם על הגג … על כל חלק הימנו … ובלבד שמבנים אלה יהיו מיועדים למטרת מגורים בלבד". עוד נקבע כי הם רשאים לעשות כן מבלי להיזקק להסכמת יתר בעלי היחידות בבניין. 

• בבילון תישאר באייס מול: נדחתה דרישת הפינוי
• עסקת היוקרה התפוצצה: מה הסתיר סוחר המכוניות?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

על סמך אותו הסכם ,כך טענה החברה, ניתן לראות בגג, בחצר, בקומת העמודים, שטח ששייך באופן בלעדי לחלקה 17/1. בעלי הדירות האחרים למדו על כך רק שנים לאחר מכן, והם ביקשו לצאת מנקודת הנחה: לא ייתכן ששטחים משמעותיים בבניין יהיו בשליטה פרטית של דייר אחד בלבד, מבלי שהותר להם אי פעם להביע את דעתם.

במהלך השנים, הדיירים פנו לבית משפט במטרה לקבל הכרעה: הן לתת לחלקה 17/1 מעמד של חלק מהדירה, ולפיכך הרי שאין לגביה זכויות מיוחדות ביצירה ובמימוש; והן לטעון כי הגג, המגרש, קומת העמודים והחצר הם רכוש משותף, והצמידות - אם היתה - בוטלה. הם ביקשו הכרזה כי ההסכם המיוחד חסר תוקף, שהזכויות בבנייה שוות לכל הדיירים, ושהרישום הוא שגוי ויש לתקנו. בית המשפט המחוזי בירושלים קיבל את תביעתם. בפסק-דינו נקבע כי חלקה 17/1 אינה דירה נפרדת, אלא למעשה "חלק בלתי נפרד מחדר המדרגות" בבית המשותף, מתחת לגרם המדרגות, שם שוכן גם רכוש משותף (מקלט, חדר כביסה ועוד). 

הוא הדגיש כי גם אם מצאו כי בעבר נעשה רישום פיקטיבי, כלומר רישום שלא משקף את המציאות בשטח, לא די בכך להקנות תוקף חוקי לחלוקה שהיתה למעשה חד-צדדית. בית המשפט קבע כי גם אם רישום נעשה תמורת כסף, ניתן - ואף יש לנכות - ממנו כדי להשיב את המצב למצב של רכוש משותף.  למעשה, נקבע כי הגג, קומת העמודים, החצר, ומגרש המגרש, כל אלה יחזרו להיות רכוש משותף של כלל הדיירים, ולא ניתן להצמידם מחדש לחלקה אחת, על אף ההסכם. 

• דירות בכיכר המדינה, פנטהאוז בראשון, מרצדס, יהלומים, ומזומנים - וכל זה ממשכורת צנועה?
• קנסות שגויים במחשב של רשות המסים - מה קבע העליון?
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• אחרי 65 שנה בדירה: ביהמ"ש קבע - הקשיש הוא הבעלים

גג, קומת עמודים, חצר ומגרש, אינם דירות לכשעצמן

בפסק-דין הודגשה במיוחד הקביעה היסודית שלפיה לא די ברישום פורמלי - גם אם הוא נעשה בצו רשמי - כדי לשנות את ייעודם של חלקים מתוך רכוש משותף. למעשה, בית המשפט חזר על ההבחנה המהותית שבין דירה לבין רכוש משותף לפי חוק המקרקעין, והבהיר כי גג, קומת עמודים, חצר ומגרש, אינם דירות לכשעצמן. הם חלק מהרכוש המשותף, אלא אם הוסכם אחרת במפורש על ידי כל בעלי הדירות. ההסכמה צריכה להיות כוללת, ברורה, וחד-פעמית. 

גם אם בית המשפט העליון בעבר אפשר העברת זכויות בנייה בלתי מנוצלות מדירה לדירה, במסגרת הסכם בין בעלי הדירות. ואולם המקרה שלפנינו שונה באופן מהותי: ההצמדה והשליטה על חלקים מן הרכוש המשותף נעשו באופן חד-צדדי, תוך פגיעה בזכויות שאר הדיירים, שהודרו לחלוטין מהליך קבלת ההחלטות. בית המשפט לא מצא מניעה לתקן את הרישום בפנקס המקרקעין, ולא לדון כל פעם מחדש בהסכם בכל פעם שיימצא מי שמבקש לאכוף אותו, שכן הסכמה חד-צדדית אינה עומדת במבחן עקרונות השוויון וההגינות שבבסיס מוסד הבית המשותף.

פסק הדין הזה חשוב בייחוד עבור דיירים בבניינים משותפים. הוא מחזק את הזכות של הקהילה לבחור באופן משותף מה ייעשה בגג, בחצר, בחדר המדרגות - בכל הרכוש המשותף, ופוסל ניסיונות של בעל דירה או של יזם לבודד שטחים ולממש אותם על פי רצונם, ללא הסכמה רחבה. כך, המגמה המשפטית שראינו בעבר, שלפיה ניתן להצמיד חלק מהרכוש המשותף לחלקה פרטית, ואז לראות בו כמעט דירה, נבחנת כעת מחדש. ההבחנה בין דירה לבין רכוש משותף חוזרת להיות משמעותית, ועמה זכותם של הדיירים לשמירה על שלמות הבית המשותף. 

כלומר הבית המשותף הוא לא סכום של דירות פרטיות. הבית המשותף הוא קהילה - גם מבחינת זכויות. פסק הדין הזה עושה צדק לטובת דיירים רבים שבעבר אולי חששו או חשבו שדבר כזה בלתי אפשרי. הוא קובע עקרון פשוט אך עוצמתי: כל שינוי משמעותי שמשפיע על רכוש משותף - גג, חצר, קומת עמודים, שטחים פתוחים - דורש הסכמה מצד כלל בעלי הדירות. למי שחי בבית צמוד קרקע זה אולי נשמע טריוויאלי; אך בהיבט המשפטי והרב-דירתי, מדובר בהחלטה שמגנה על הבית כיחידה אחת, ומונעת העברת שטחים שהם בבחינת ראשים שווים של קרקע, לידיים פרטיות.

למה בכלל צריך את ההסכמה של כל בעלי הדירות כשמדובר בשינוי ברכוש המשותף?

הרעיון פשוט: הרכוש המשותף שייך לכולם באותה מידה. אם מישהו בונה על הגג, סוגר שטח בקומת העמודים, או משתמש בחצר באופן כזה ששאר הדיירים לא יכולים להשתמש בה יותר, הוא בעצם לוקח משהו ששייך לכולם והופך אותו לשלו בלבד. לכן החוק דורש שכל מי שנפגע מהשינוי יסכים לו. זה כמו שמישהו בבית משותף יחליט לפתוח דלת באמצע חדר המדרגות - אי אפשר בלי שכולם יגידו כן.

אבל אם החברה שבנתה את הבניין קבעה בחוזה שהגג שייך לדייר מסוים, למה זה לא מספיק?

מכיוון שגם לחוזה יש גבולות. יש דברים שלא קבלן ולא דייר יכולים לעשות בלי לעמוד בדרישות החוק. החוק אומר שכל שינוי ברכוש המשותף, גם אם מישהו ניסה לעגן אותו בחוזה, חייב הסכמה של כלל הדיירים. אחרת החוזה פשוט לא מחזיק מעמד. בית המשפט קבע שכאן מדובר בניסיון “לעקוף” את הזכויות של הדיירים האחרים, ולכן לא נותנים להסכם הזה תוקף.

מה המשמעות של זה שצו הרישום "לא משקף את המציאות"?

לפעמים יש רישום בטאבו שנעשה לפני שנים, ואיש לא בדק לעומק אם הוא תואם את המציאות בשטח או את הוראות החוק. במקרה הזה, הדירה שנרשמה היתה בכלל מחסן קטן מתחת למדרגות, אבל הרישום הצמיד לה שטחים עצומים של רכוש משותף - הגג, קומת עמודים וחלק מהחצר. זה לא נשמע הגיוני, ולכן בית המשפט אמר שגם אם זה רשום ככה, הרישום לא יוצר מציאות חדשה. צריך לבדוק מה באמת שייך לכל הדיירים.

האם הדייר שקיבל את הזכויות בהסכם פעל בחוסר תום לב?

בית המשפט לא קבע שהדייר פעל מתוך רוע. ייתכן שהוא כלל לא היה עורך דין ולא הבין שההסכם לא חוקי. אבל בשורה התחתונה, גם אם לא היתה כוונה רעה - הוא לא יכול ליהנות מזכויות שניתנו על חשבון אחרים בלי הסכמה שלהם. זה לא עניין של מוסר אישי, אלא של כללים שמטרתם לשמור על איזון בין כל בעלי הדירות.

האם זה אומר שאי אפשר בכלל להצמיד גג לדייר אחד?

אפשר, אבל רק אם כולם מסכימים לכך, ומסכימים בצורה ברורה. אם למשל דיירי הבניין רוצים שאחד מהם ירכוש את הגג וישלם לכולם פיצוי, הם יכולים להסדיר את זה בהסכמה מלאה. יש בניינים שבהם זה נעשה באופן מסודר לגמרי. אבל אי אפשר לעשות זאת תוך כדי מחטף או הסכם צדדי שלא הוצג לאחרים.

מה קורה אם חלק מהדיירים לא מסכימים? זה תקוע לנצח?

במרבית המקרים כן. רכוש משותף דורש הסכמה מלאה לכל שינוי משמעותי. זה נשמע קשוח, אבל זה נועד להגן על בעלי הדירות מפני מצבים שבהם מישהו דוחק אותם החוצה. רק במקרים מסוימים, בחוקי תמ"א או התחדשות עירונית, יש אפשרות לכפות החלטות ברוב מיוחד, אבל זה לא חל על מצבים רגילים של שימוש בגג או בקומת עמודים.

אם מגלים היום שעשו הצמדה לא חוקית לפני 30 שנה, אפשר עדיין לתקן את זה?

כן. זו בדיוק אחת הנקודות המרכזיות בפסק הדין שלפנינו. בית המשפט אמר שאם הרישום המקורי לא משקף את המציאות, ואם הוא פוגע בזכויות של בעלי דירות, אפשר ואף צריך לתקן אותו - גם אם עברו שנים רבות. זה לא תפוס כפי יכולתך. הרישום בפנקס המקרקעין אמור לשקף מציאות נכונה והוגנת.

מה דיירים צריכים לעשות אם הם חושדים שהגג הוצמד לאחת היחידות בלי הצדקה?

קודם כל לבדוק את צו רישום הבית המשותף. זה מסמך ציבורי שאפשר לקבל בקלות יחסית. אחר כך להתייעץ עם עורך דין שמכיר בתים משותפים ולבדוק האם ההצמדה נעשתה כחוק. ואם לא, הדיירים יכולים לפנות למפקח על הבתים המשותפים או לבית משפט ולבקש תיקון של הרישום.