ההתחדשות העירונית כאן מבטיחה - אבל לא תמיד מקיימת

אבל מאחורי המספרים האלה מסתתרת תמונה נוצצת פחות. בניגוד לשכונות שנהנו מזינוק חד במחירי הדירות בשנים האחרונות, נווה שאנן לא הצליחה להדביק את הקצב. כבר ב-2023 כתבנו כאן שהשכונה היתה “חלשה בירידות, אבל חלשה עוד יותר בעליות”: ברחוב טרומפלדור למשל, דירות שנמכרו ב-2021 סביב 18 אלף שקל למ"ר הגיעו בסוף אותה שנה ל-19.5 אלף שקל למ"ר - עלייה מתונה יחסית לתקופה שבה שוק הדיור כולו רתח. בהמשך התגלו ירידות של כ-500 עד 1,000 שקל למ"ר, כלומר ירידה של כ-2% עד 5%, ובעלי דירות הורידו מחירים בכ-2% עד 4%.

גם בהסתכלות ארוכה יותר, התמונה אינה של פריצה קדימה. לפני עשור המחירים ברחוב טרומפלדור היו סביב 16-15 אלף שקל למ"ר. לאור העובדה שכיום עסקות רבות בשכונה נעות סביב 20-17 אלף שקל למ"ר, מדובר בעלייה מתונה יחסית לעשור שלם, בייחוד בהשוואה לשוק הישראלי בכללותו. כלומר נווה שאנן עלתה, אבל לא בקצב של אזורים חזקים יותר, וכשהשוק החל להיחלש - גם היא נפגעה.

פערים גדולים בתוך השכונה

העסקות האחרונות בשכונה ממחישות את הפערים שקיימים בתוכה. דירה ברחוב חניתה, בשטח של 106 מ"ר, נמכרה תמורת 2.1 מיליון שקל, כלומר כ-19.8 אלף שקל למ"ר. דירה ברחוב מימון, בשטח של 70 מ"ר, נמכרה תמורת 1.35 מיליון שקל, כלומר לפי מחיר של כ-19.3 אלף שקל למ"ר. מנגד, ברחוב הבריכה נמכרה דירת 90 מ"ר תמורת 1.5 מיליון שקל, שהם כ-16.7 אלף שקל למ"ר. כלומר גם בתוך נווה שאנן עצמה יש פערים גדולים בין דירות, לפי גיל הבניין, מיקום, שטח ומצב הנכס.

עבור משקיעים, היתרון המרכזי של השכונה הוא לא בהכרח החלום על קפיצת מחיר מהירה, אלא שוק שכירות פעיל. הקרבה לטכניון והמחירים הנמוכים יחסית יוצרים ביקוש לשכירות, והתשואה בשכונה נעה סביב 3.5%, כשדירת ארבעה חדרים בשווי של כ-1.7-1.5 מיליון שקל מושכרת תמורת סביב 4,500-4,300 שקל בחודש. לפי ממוצעי העסקות בשכונה בחודשים האחרונים, חישוב גס של שכירות חודשית ממוצעת של 3,700 שקל לעומת מחיר קנייה ממוצע של כ-1.62 מיליון שקל, משקף תשואה שנתית של כ-2.7%. לכן בפועל, התשואה תלויה מאוד בדירה הספציפית: דירה קטנה וזולה יותר יכולה להניב תשואה טובה יותר, בעוד שדירה יקרה יותר תוריד את שיעור התשואה.

הסיפור הגדול של נווה שאנן הוא ההתחדשות העירונית. בשכונה מקודמות תוכניות גדולות מאוד, ובהן פרויקט של רמי לוי נדל"ן במתחם אבא הלל סילבר, שכולל פינוי של כ-404 דירות קיימות והקמה של כ-1,850 דירות חדשות. מדובר במהלך שאמור לכלול גם שדרוג של תשתיות, הוספת מיגון וחידוש אזור ותיק שסובל ממבנים ישנים ואתגרי מיגון. במקביל, מקודמות תוכניות נוספות: RENEW מקדמת תוכנית לכ-2,200 דירות חדשות במקום כ-550 דירות קיימות, E-WAVE נבחרה לפרויקט שיכלול בניית 570 דירות חדשות במקום 126 דירות ישנות, ואב-גד מקדמת פרויקט ברחוב חניתה עם כ-200 דירות במקום 66 יחידות קיימות.

כ-200 דירות למכירה

ובכל זאת, ההתחדשות העירונית עדיין לא משנה מיד את המחיר של כל דירה בשכונה. היא יכולה לייצר ציפיות, לשפר אזורים מסוימים ולמשוך יזמים, אבל בטווח הקצר השוק ממשיך להסתכל גם על הבניינים הישנים, על היעדר ממ"ד בחלק מהדירות, על תשתיות ותיקות ועל ההיצע הרחב. בשכונה יש כיום קרוב ל-200 דירות למכירה. זה לא שוק בלי ביקוש, אבל זה גם לא שוק שבו המוכרים יכולים תמיד להכתיב את המחיר.

לכן הכיוון הכללי בנווה שאנן הוא זהיר, ואפילו שלילי במונחי מחירים: הם לא קרסו, אבל הם גם לא מציגים עוצמה. מי שקונה בשכונה מקבל כניסה זולה יחסית לחיפה, שכירות סבירה ופוטנציאל עתידי בגלל ההתחדשות העירונית. מי שמחפש עליית ערך מהירה צריך לזכור שהעבר הקרוב של השכונה מלמד דווקא על עלייה חלשה, ירידות נקודתיות ולחץ על מחירי ההיצע. נווה שאנן מעניינת, אבל כנראה שבעיקר למי שמוכן לקנות במחיר נכון, לבדוק היטב את הבניין והרחוב, ולא לבנות את כל העסקה רק על הבטחות לפינוי-בינוי.