השכונה הירושלמית הכי גדולה - רמות מאבדת גובה?

הנקודה המעניינת ביותר ברמות היא הפער בין הגודל והפוטנציאל שלה לבין המגבלות היומיומיות. מצד אחד, יש בה מוקדי משיכה מובהקים כמו קניון רמות, יער רמות ופארק עמק הארזים. מצד שני, לשכונה יש שתי יציאות בלבד, מה שיוצר עומסים בשעות השיא, ובחלקים מסוימים קיימת גם מצוקת חניה. התחבורה הציבורית קיימת ומחברת את השכונה למרכז העיר, להר חוצבים ולשכונות נוספות, אבל לפי הסקירות הקיימות היא עדיין אינה מושלמת. הקו הכחול של הרכבת הקלה, שאמור להתחיל לפעול בתחילת העשור הבא, עשוי לשנות את התמונה.

מבחינת המחירים, רמות מציגה תמונה מורכבת. על פי העסקות האחרונות, המחיר הממוצע לקנייה בשכונה הוא כ-3.21 מיליון שקל, ומחיר השכירות הממוצע הוא כ-7,300 שקל בחודש. לפי חישוב פשוט, מדובר בתשואה שנתית ברוטו של כ-2.7% בלבד, לפני הוצאות, תקופות ריקות, תיקונים ומיסוי. זו תשואה שאינה גבוהה, ולכן משקיע שקונה ברמות לא כל כך מסתמך על שכירות, אלא בעיקר על הציפייה להשבחה עתידית.

אבל כאן בדיוק מתחילה השאלה הגדולה: האם ההשבחה הזו עדיין מובטחת? בין 2023 ל-2024 נרשמה ברמות עלייה של כ-2% בלבד במחיר הממוצע לדירה, לצד ירידה של כ-3% בכמות העסקות. באותה התקופה, נרשמה ברמה העירונית בירושלים עלייה של כ-4% במחיר הדירה הממוצע. כלומר רמות עלתה, אבל פחות מכלל העיר. השכונה לא התרסקה, אבל היא גם לא רצה קדימה כמו השוק הירושלמי כולו.

כבר לא מחירי מציאה

גם כשמסתכלים על דירות לפי גודל, רואים שרמות עדיין נחשבת נוחה יחסית לירושלים, אבל לא זולה. דירת שלושה חדרים חדשה בשכונה תומחרה בממוצע בכ-2.9 מיליון שקל, דירת ארבעה חדרים חדשה בכ-3.354 מיליון שקל, ודירת חמישה חדרים חדשה בכ-3.8 מיליון שקל. ביד שנייה, דירת שלושה חדרים נמכרה במחיר ממוצע של כ-2.295 מיליון שקל, דירת ארבעה חדרים תמורת כ-2.83 מיליון שקל, ודירת חמישה חדרים נמכרה תמורת כ-3.2 מיליון שקל. אלה מחירים נמוכים יחסית לשכונות היוקרה של ירושלים, אבל כבר לא מחירי מציאה.

העסקות האחרונות ממחישות את הרמות הגבוהות שאליהן הגיע השוק. דירת שני חדרים וחצי, בשטח של 58 מ"ר ברחוב סולם יעקב, נמכרה תמורת כ-2.19 מיליון שקל, כלומר כ-37.8 אלף שקל למ"ר. דירת שני חדרים ברחוב ליפסקי לואי, בשטח של 52 מ"ר, נמכרה תמורת כ-2.13 מיליון שקל - יותר מ-40 אלף שקל למ"ר. דירת ארבעה חדרים ברחוב גולדה מאיר, בשטח של 85 מ"ר, נמכרה תמורת כ-3.1 מיליון שקל, ודירת חמישה חדרים ברחוב הדף היומי, בשטח של 99 מ"ר, נמכרה תמורת כ-4.4 מיליון שקל.

הכיוון הכללי כיום אינו בהכרח של המשך העליות החדות. ברמה הארצית כבר נרשמו בחודשים האחרונים ירידות במדדי מחירי הדירות. אלה לא נתונים ספציפיים לרמות, אבל הם חשובים להבנת הרקע: השוק כבר לא נמצא באותה אופוריה של השנים החזקות, והרוכשים מתמקחים יותר.

ברמות יש גם גורם נוסף שעשוי ללחוץ על המחירים: היצע עתידי גדול. לפי נתונים שפורסמו, בשכונה יש כיום מלאי של כ-1,048 דירות בבנייה או בתכנון, היצע עתידי של 1,472 יחידות דיור לפי תוכניות מאושרות, ועוד 7,233 יחידות דיור לפי תוכניות מקודמות. אם חלק משמעותי מהתוכניות האלה יבשיל, רמות עשויה להפוך לשוק עם הרבה יותר דירות, וזה יכול למתן את המחירים, בייחוד בדירות הישנות.

תוכניות גדולות לשכונה

אחת התוכניות הבולטות היא רמות חנה, שכונה חדשה במורדות הצפוניים של רמות הוותיקה. התוכנית כוללת כ-1,080 דירות ב-19 מבנים של עד 18 קומות, לצד מסחר, תעסוקה, מוסדות ציבור, חינוך ושטחים פתוחים. בנוסף, דיווחנו כאן בחודש שעבר על תוכנית בפינת הרחובות הארי טרומן ושדרות רמות, שבה מבנה ישן בן 52 דירות צפוי להיהרס, ובמקומו ייבנו שלושה מבנים בני תשע קומות עם 145 דירות, חזית מסחרית, שטחי ציבור ושטח פתוח.

גם פרויקט פרנקפורטר ממחיש את ההתאמה של התכנון לאופי השכונה. התוכנית מציעה הריסה של 32 דירות ישנות ובנייה של 164 דירות חדשות, ובמסגרת הדיון עלתה גם דרישה למרפסות סוכה לכל דירה. מהנדס העיר המליץ לקבל את הדרישה הזו, כך שהפרויקט לא רק מוסיף דירות אלא גם מותאם לאוכלוסייה המקומית.

לכן, מי שמסתכל על רמות דרך עיניים של משקיע צריך להבין שהתמונה אינה חד־משמעית. מצד אחד, זו שכונה ענקית בעיר עם ביקוש בסיסי חזק, אוכלוסייה גדולה, פיתוח עתידי, תוכניות תחבורה והתחדשות עירונית. מצד שני, התשואה השוטפת נמוכה, המחירים כבר גבוהים, כמות העסקות ירדה בין 2023 ל-2024, והיצע גדול של דירות חדשות עשוי לבלום את העליות. בשנים האחרונות השכונה התייקרה, אבל בשנה האחרונה היא כבר הציגה עלייה מתונה בהרבה מירושלים כולה.

בסופו של דבר, רמות נמצאת בנקודת ביניים מעניינת. היא לא שכונת יוקרה קלאסית, אבל גם לא שכונה זולה. היא נהנית ממיקום חזק, קהילה גדולה ותוכניות פיתוח, אך סובלת מעומסי תחבורה וממחירים שכבר מגלמים חלק מהציפיות לעתיד. לכן, דווקא עכשיו, כשהשוק מראה סימני התקררות, רמות יכולה להפוך למבחן חשוב לשוק הירושלמי כולו: האם הביקוש המקומי ימשיך להחזיק את המחירים, או שההיצע החדש, ריבית גבוהה וקונים זהירים יותר יובילו לירידת מחירים בפועל.