תדמית חזקה והרבה צמודי קרקע - מה קורה בבנימינה?
זה עדיין אחד המקומות המבוקשים באזור שבין השרון לצפון, אבל שוק הדירות בבנימינה-גבעת עדה כבר לא מתנהג כמו בשנות הזינוק. המחירים עדיין גבוהים, בעיקר בצמודי הקרקע, אבל העסקות האחרונות מצביעות על פערים גדולים בין נכסים, ועל ממוצע שנראה מתון יותר מבעבר. עבור
רוכשים ומשקיעים זו כבר לא רק שאלה של כמה עולה בית בבנימינה, אלא איזה נכס קונים, באיזה חלק של היישוב, ומה הסיכוי להשכיר אותו בתשואה סבירה
בנימינה-גבעת עדה היא יישוב שקשה להכניס לטבלה פשוטה של מחירי דירות. מצד אחד, מדובר במקום עם תדמית חזקה מאוד: מושבה ותיקה, צביון כפרי, הרבה בתים צמודי קרקע, קרבה לרכבת ולכביש החוף, וסביבה ירוקה שמבדלת אותה מערים צפופות יותר באזור. מצד שני, בשנים האחרונות השוק שם התחיל להיראות פחות חד-כיווני. המחירים לא קרסו, אבל הם גם כבר לא נראים כמו שוק שבו כל נכס נמכר מיד ובכל מחיר.
לפי נתוני עדכניים, המחיר הממוצע לקנייה בבנימינה-גבעת עדה כיום הוא כ-2.41 מיליון שקל, ומחיר השכירות הממוצע הוא כ-7,500 שקל בחודש. המשמעות היא תשואה ברוטו של כ-3.7% בשנה, אם מסתכלים על הממוצעים בלבד. אבל בבנימינה צריך להיזהר מהממוצע: בית פרטי או דו-משפחתי ב-6-4 מיליון שקל כבר נותן בדרך כלל תשואה נמוכה בהרבה, ולעתים קרובה יותר ל-2%-2.5%.
הסיבה לכך היא שהיישוב מערבב בין סוגי נכסים שונים מאוד. יש בו דירות ישנות יחסית במחירים של סביב 2-1.3 מיליון שקל, יש דירות ארבעה חדרים במחירים של סביב 2.2-1.8 מיליון שקל, ויש צמודי קרקע שמתחילים באזור 4.5-3.8 מיליון שקל וממשיכים גם ל-6 מיליון שקל ויותר.
פערים גדולים בתוך היישוב
העסקות האחרונות ממחישות את הפערים ביישוב. בית ברחוב הקורל נמכר תמורת 2.82 מיליון שקל, לפי כ-28.4 אלף שקל למ"ר; דירה ברחוב החבצלת נמכרה תמורת 1.45 מיליון שקל, לפי מחיר של כ-23.8 אלף שקל למ"ר; בית בדרך העצמאות נמכר תמורת 3.89 מיליון שקל, אבל בגלל שטח גדול יחסית המחיר למ"ר היה כ-16.7 אלף שקל בלבד; ובית ברחוב הארז נמכר תמורת 975 אלף שקל, לפי כ-13.7 אלף שקל למ"ר. כלומר בבנימינה המחיר למ"ר יכול לנוע בטווח רחב מאוד, והמספר הסופי מושפע לא רק מהמיקום אלא גם מהשטח, מצב הנכס, הקרקע והדיווח על השטח.
בהסתכלות לאחור, התמונה מורכבת עוד יותר. המחיר הממוצע לדירה בבנימינה ב-2023 היה כ-3.2 מיליון שקל, לעומת כ-2 מיליון שקל כעשור קודם לכן. כיום הממוצע נמוך יותר וניצב כאמור על כ-2.41 מיליון שקל. זה לא אומר שכל בית בבנימינה איבד רבע מערכו, אלא בעיקר שהשוק השתנה, שהתמהיל בעסקות חשוב מאוד, ושדירות קטנות או נכסים ותיקים משפיעים על הממוצע כלפי מטה. הכיוון הכללי הוא של התקררות: פחות עסקות חריגות, יותר פער בין מחיר מבוקש למחיר ריאלי, וקונים שבודקים הרבה יותר לפני שהם סוגרים.
גם בתוך היישוב יש הבדלים ברורים. בבנימינה עצמה המחירים בדרך כלל גבוהים יותר, בעיקר בצמודי קרקע ובמיקומים מבוקשים קרובים יותר למרכז המושבה או לרכבת. בגבעת עדה המחיר למ"ר נע סביב 26-24 אלף שקל, אבל גם שם יש כוכבית גדולה, בגלל ריבוי צמודי הקרקע והפערים בדיווחי שטחים. בפועל, וילות בגבעת עדה מוצעות פעמים רבות תמורת סביב 5-4 מיליון שקל, כלומר נמוך יותר מבנימינה במקרים רבים, אבל עדיין לא מדובר בשוק זול.
משלמים לא רק עבור הנכס
מה שמייחד את בנימינה לעומת ערים אחרות הוא שהמחיר לא נובע רק מהדירה עצמה. הרוכשים משלמים גם על סגנון חיים: פחות בנייה לגובה, תחושה של מושבה, קרבה לרכבת שמאפשרת לעבוד במרכז, והרבה נכסים עם קרקע. זו גם הסיבה לכך שהשוק רגיש מאוד לכל שינוי תכנוני. תוכניות להגדלת האוכלוסייה, בנייה רוויה או שינוי באופי היישוב עשויות להשפיע על המחירים לא פחות מהריבית או ממצב השוק הכלל-ארצי.
- ההתחדשות העירונית כאן מבטיחה - אבל לא תמיד מקיימת
- ה-NOI של פדיפאואר זינק ב-14% ברבעון הראשון
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- מחירי הדירות בשכונה המבוקשת של פ"ת עברו לירידות
למשקיעים, בנימינה היא לא יעד קלאסי של תשואה גבוהה. מי שקונה דירה קטנה יחסית במחיר של 2-1.4 מיליון שקל עשוי להגיע לתשואה סבירה יותר, בייחוד אם השכירות קרובה לממוצע המקומי. מי שקונה בית ב-5 מיליון שקל ויותר, עושה בדרך כלל עסקה אחרת לגמרי: פחות תשואה שוטפת ויותר הימור על שמירת ערך, איכות חיים, קרקע ופוטנציאל עתידי. לכן בבנימינה חשוב להפריד בין רוכש למגורים לבין משקיע שמחפש הכנסה חודשית.
השורה התחתונה היא שבנימינה-גבעת עדה עדיין יקרה, עדיין מבוקשת ועדיין מיוחדת, אבל היא כבר לא חסינה. המחירים הגבוהים של השנים האחרונות פגשו שוק זהיר יותר, ובמקום עליות חדות רואים כיום פערים, מיקוח ותלות גדולה בסוג הנכס. מי שמחפש מציאה יתקשה למצוא אותה בצמודי הקרקע, אבל מי שמוכן לבדוק דירות ותיקות, נכסים קטנים יותר או את גבעת עדה, עשוי למצוא שוק מעט רגוע יותר מזה שהתרגלנו לראות בבנימינה.
עסקות מהחודשים האחרונים
רחוב השעורה; חמישה חדרים; קוטג' דו-משפחתי; 131.6 מ"ר; 4.09 מיליון שקל (כ-31.2 אלף שקל למ"ר)
רחוב הקורל; ארבעה חדרים; קומה ראשונה; 99.36 מ"ר; 2.815 מיליון שקל (כ-28.4 אלף שקל למ"ר)
רחוב האגוז; ארבעה חדרים; קומה שנייה; 90 מ"ר; 1.86 מיליון שקל (כ-20.6 אלף שקל למ"ר)
רחוב החבצלת; ארבעה חדרים; קוטג' דו-משפחתי; 97.27 מ"ר; 3.25 מיליון שקל (כ-33.5 אלף שקל למ"ר)
רחוב הכרכום; שישה חדרים; קוטג' דו-משפחתי; 202 מ"ר; 4.7 מיליון שקל (כ-23.2 אלף שקל למ"ר)
