אור ירוק להוספת 4,000 יח"ד בבנימינה-גבעת עדה: "האופי החקלאי יישמר"
תכנית המתאר למועצות המאוחדות צפויה להכפיל את היקף האוכלוסייה ל-34 אלף תושבים. הפיתוח העתידי נשען על הסטת תוואי הרכבת הקיים שיהפוך למדרחוב עירוני. עוד יוקצו כ-590,600 מ"ר עבור מסחר ותעסוקה, נוסף על כ-9,000 מ"ר עבור תיירות
מינהל התכנון תכנית מתאר כוללנית להוספת שטחי מגורים ותעסוקה במועצה המאוחדת בנימניה-גבעת עדה, יישובי הברון בעברן, הופקדה להתנגדויות הציבור בוועדה המחוזית חיפה. הפיתוח העתידי המוצע בתכנית נשען על הסטת תוואי הרכבת שחוצה כיום את בנימינה, מערבה בסמוך לכביש 4 ואור עקיבא.
שטחה של התכנית כ-24.5 דונם, במסגרתה מתוכננת תוספת של 4,000 יחידות דיור הצפויות להביא להכפלת האוכלוסייה לכדי 34 אלף תושבים. עיקר תוספת יחידות הדיור תהיה בשכונות מגורים חדשות בדרום מערב בנימינה, וממזרח לה.
על פי התכנון, תוואי הרכבת החדש ישמש בסיס לפיתוח מוקדי תעסוקה חדשים, בהיקף שיאפשר הרחבת הבסיס הכלכלי ברמה אזורית. בתוך כך, מקצה התכנית כ-590,600 מ"ר עבור מסחר ותעסוקה, נוסף על כ-9,000 מ"ר עבור תיירות. עם הסטת תוואי הרכבת, תוואי הרכבת הישן שבמרכז בנימינה עתיד להפוך למדרחוב עירוני.
גובה הבינוי בתכנית יוגבל ל-3 קומות ביישוב הקיים ו-4 קומות במתחמים החדשים המאופיינים בצפיפות גבוהה יותר, באזור התעסוקה גובה הבנייה יהיה עד 6 קומות.
כמו כן, התכנית שמה דגש על שמירת האופי החקלאי של בנימינה וגבעת עדה. "במסגרת הליך התכנון, נעשתה עבודת שטח ממושכת במסגרתה נקבעו הנחיות מיוחדות עבור מתחמים ייעודים לפיתוח מבנים חקלאיים. כמו כן, בתכנית נקבעו מסדרונות אקולוגיים מצפון ומדרום למועצה וכן בתווך בין היישובים באזור בקעת הנדיב, זאת כדי להבטיח את שמירת השטחים הפתוחים", כך לפי מינהל התכנון.
- מתחנות דלק לתחנות טעינה: עדכון היסטורי בתמ"א
- עוטף עזה מתרחב: תוכנית חדשה ל-24 אלף תושבים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מתכננת מחוז חיפה, ליאת פלד, ציינה כי "מדובר בתכנית ארוכת טווח, לעת תוסט הרכבת לכיוון מערב. התכנית כוללת מחד הגדלת הצפיפויות ביישוב לאור הקרבה לתחנת הרכבת ועורקי תחבורה ראשיים ומאידך שמירה על השטחים הפתוחים והערכיים. התכנית מטפלת בעיבוי המרקם הקיים לצד הרחבת הבינוי בשטחי המעטפת. בנוסף מבטיחה התכנית שמירת שטחים ייעודיים לטובת מסדרונות אקולוגים וכן נותנת דגש לתוספת שימושי תיירות באזור תעסוקה כרמל".
- 1.אסף 13/02/2020 07:07הגב לתגובה זותמונה של התכנית אולי?
דירה ב-1.13 מיליון שקל ברמלה: מציאה אמיתית או מלכודת נדל"נית?
על פערי המחירים בין הקומות כשאין מעלית ועל החסרונות (וגם היתרונות) של קומה רביעית ללא מעלית וגם - מה הפוטנציאל הגדול בדירות כאלו?
מחירי הדירות עסקת מכירה ברמלה מהימים האחרונים נראית מעניינת: דירת 3 חדרים בגודל 68 מ"ר בתמורה ל-1.13 מיליון שקל. נראה מחיר מציאה, אבל האם יש דבר כזה מציאה? נמשיך עם הפרטים: הדירה ממוקמת בקומה הרביעית והאחרונה בבניין ישן ללא מעלית ברחוב טיטלבאום המתווכת שמכרה את הדירה מצוטטת כי זו "מציאה". לדבריה, אין דירות דומות במחיר נמוך כל כך באזור, והיא מהווה הזדמנות נדירה למשקיעים או רוכשים ראשונים. אולם, ניתוח שלנו מראה כי המחיר אינו בהכרח הנחה משמעותית, אלא תמחור ריאלי בגלל שמדובר בקומה רביעית. כל קומה ללא מעלית מורידה את המחיר ב-5%-8%. ההבדל בין קומה שלישית לרביעית הוא כנראה הכי קריטי. אם הדירה היתה בקומה שלישית היא היתה כ-1.25, קומה שנייה-ראשונה זה כבר ב-1.3-1.35 מיליון שקל.
השימוש היומיומי במדרגות בקומה רביעית כרוך בעלייה וירידה של כ-80-90 מדרגות, תלוי בגובה הסטנדרטי של הבניין. עבור אדם ממוצע, זה מצטבר לכ-10-15 דקות הליכה נוספת ליום, אך ההשפעה גדלה עם קניות כבדות, עגלות תינוקות או תנועה מוגבלת. דיירים בקומות גבוהות בבניינים ישנים ללא מעלית משלמים מחיר מתמשך על קנייה במחיר נמוך. מעבר לכך, יש כבר גילאים שזה פשוט לא אפשרי.
מנגד, ויש לזה חשיבות גדולה: טיפוס מדרגות תורם לבריאות קרדיו-ווסקולרית, ומפחית סיכוי למחלות לב, ובכלל - טוב לבריאות.
מחירי הדירות - הבדלים בין קומות
ההפרש במחיר בין דירה בניין עם מעלית לבניין ללא כזו מגיע ל-10-20%. בתוך הבניין, כל קומה נוספת מעל הקרקע מורידה את המחיר כאמור ב-5-8%, כאשר בקומה רביעית ההשפעה מצטברת ל-15-20% פחות מדירה דומה בקומה ראשונה או שנייה. שמאי מקרקעין מחשבים זאת כ"פחת תפקודי". להרחבה, על גורמים שמשפיעים על מחירי הדירות: כמה שווה הדירה שלכם? הנה 10 גורמים בעלי השפעה דרמטית.
- בית שמש - 2,600 דירות חדשות; צמיחה דמוגרפית מהירה, שוק נדל"ן בר השגה
- בזמן שכולם עוקבים אחרי מחירי הדירות, המשבר האמיתי מתפתח בשוק השכירות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בעסקת רמלה הספציפית, המחיר של 1.13 מיליון ש"ח נראה מפתה על פניו, אך לאחר הפחתה הנדרשת בגלל שמדובר בקומה רביעית הוא משקף תמחור סטנדרטי ולא הנחה משמעותית. נתוני עסקאות מהחודשים האחרונים מראים כי זה בהחלט סביבת מחיר ראויה ולא נמוכה מדי.
דירה ב-1.13 מיליון שקל ברמלה: מציאה אמיתית או מלכודת נדל"נית?
על פערי המחירים בין הקומות כשאין מעלית ועל החסרונות (וגם היתרונות) של קומה רביעית ללא מעלית וגם - מה הפוטנציאל הגדול בדירות כאלו?
מחירי הדירות עסקת מכירה ברמלה מהימים האחרונים נראית מעניינת: דירת 3 חדרים בגודל 68 מ"ר בתמורה ל-1.13 מיליון שקל. נראה מחיר מציאה, אבל האם יש דבר כזה מציאה? נמשיך עם הפרטים: הדירה ממוקמת בקומה הרביעית והאחרונה בבניין ישן ללא מעלית ברחוב טיטלבאום המתווכת שמכרה את הדירה מצוטטת כי זו "מציאה". לדבריה, אין דירות דומות במחיר נמוך כל כך באזור, והיא מהווה הזדמנות נדירה למשקיעים או רוכשים ראשונים. אולם, ניתוח שלנו מראה כי המחיר אינו בהכרח הנחה משמעותית, אלא תמחור ריאלי בגלל שמדובר בקומה רביעית. כל קומה ללא מעלית מורידה את המחיר ב-5%-8%. ההבדל בין קומה שלישית לרביעית הוא כנראה הכי קריטי. אם הדירה היתה בקומה שלישית היא היתה כ-1.25, קומה שנייה-ראשונה זה כבר ב-1.3-1.35 מיליון שקל.
השימוש היומיומי במדרגות בקומה רביעית כרוך בעלייה וירידה של כ-80-90 מדרגות, תלוי בגובה הסטנדרטי של הבניין. עבור אדם ממוצע, זה מצטבר לכ-10-15 דקות הליכה נוספת ליום, אך ההשפעה גדלה עם קניות כבדות, עגלות תינוקות או תנועה מוגבלת. דיירים בקומות גבוהות בבניינים ישנים ללא מעלית משלמים מחיר מתמשך על קנייה במחיר נמוך. מעבר לכך, יש כבר גילאים שזה פשוט לא אפשרי.
מנגד, ויש לזה חשיבות גדולה: טיפוס מדרגות תורם לבריאות קרדיו-ווסקולרית, ומפחית סיכוי למחלות לב, ובכלל - טוב לבריאות.
מחירי הדירות - הבדלים בין קומות
ההפרש במחיר בין דירה בניין עם מעלית לבניין ללא כזו מגיע ל-10-20%. בתוך הבניין, כל קומה נוספת מעל הקרקע מורידה את המחיר כאמור ב-5-8%, כאשר בקומה רביעית ההשפעה מצטברת ל-15-20% פחות מדירה דומה בקומה ראשונה או שנייה. שמאי מקרקעין מחשבים זאת כ"פחת תפקודי". להרחבה, על גורמים שמשפיעים על מחירי הדירות: כמה שווה הדירה שלכם? הנה 10 גורמים בעלי השפעה דרמטית.
- בית שמש - 2,600 דירות חדשות; צמיחה דמוגרפית מהירה, שוק נדל"ן בר השגה
- בזמן שכולם עוקבים אחרי מחירי הדירות, המשבר האמיתי מתפתח בשוק השכירות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בעסקת רמלה הספציפית, המחיר של 1.13 מיליון ש"ח נראה מפתה על פניו, אך לאחר הפחתה הנדרשת בגלל שמדובר בקומה רביעית הוא משקף תמחור סטנדרטי ולא הנחה משמעותית. נתוני עסקאות מהחודשים האחרונים מראים כי זה בהחלט סביבת מחיר ראויה ולא נמוכה מדי.
