אור ירוק להוספת 4,000 יח"ד בבנימינה-גבעת עדה: "האופי החקלאי יישמר"
תכנית המתאר למועצות המאוחדות צפויה להכפיל את היקף האוכלוסייה ל-34 אלף תושבים. הפיתוח העתידי נשען על הסטת תוואי הרכבת הקיים שיהפוך למדרחוב עירוני. עוד יוקצו כ-590,600 מ"ר עבור מסחר ותעסוקה, נוסף על כ-9,000 מ"ר עבור תיירות
מינהל התכנון תכנית מתאר כוללנית להוספת שטחי מגורים ותעסוקה במועצה המאוחדת בנימניה-גבעת עדה, יישובי הברון בעברן, הופקדה להתנגדויות הציבור בוועדה המחוזית חיפה. הפיתוח העתידי המוצע בתכנית נשען על הסטת תוואי הרכבת שחוצה כיום את בנימינה, מערבה בסמוך לכביש 4 ואור עקיבא.
שטחה של התכנית כ-24.5 דונם, במסגרתה מתוכננת תוספת של 4,000 יחידות דיור הצפויות להביא להכפלת האוכלוסייה לכדי 34 אלף תושבים. עיקר תוספת יחידות הדיור תהיה בשכונות מגורים חדשות בדרום מערב בנימינה, וממזרח לה.
על פי התכנון, תוואי הרכבת החדש ישמש בסיס לפיתוח מוקדי תעסוקה חדשים, בהיקף שיאפשר הרחבת הבסיס הכלכלי ברמה אזורית. בתוך כך, מקצה התכנית כ-590,600 מ"ר עבור מסחר ותעסוקה, נוסף על כ-9,000 מ"ר עבור תיירות. עם הסטת תוואי הרכבת, תוואי הרכבת הישן שבמרכז בנימינה עתיד להפוך למדרחוב עירוני.
גובה הבינוי בתכנית יוגבל ל-3 קומות ביישוב הקיים ו-4 קומות במתחמים החדשים המאופיינים בצפיפות גבוהה יותר, באזור התעסוקה גובה הבנייה יהיה עד 6 קומות.
כמו כן, התכנית שמה דגש על שמירת האופי החקלאי של בנימינה וגבעת עדה. "במסגרת הליך התכנון, נעשתה עבודת שטח ממושכת במסגרתה נקבעו הנחיות מיוחדות עבור מתחמים ייעודים לפיתוח מבנים חקלאיים. כמו כן, בתכנית נקבעו מסדרונות אקולוגיים מצפון ומדרום למועצה וכן בתווך בין היישובים באזור בקעת הנדיב, זאת כדי להבטיח את שמירת השטחים הפתוחים", כך לפי מינהל התכנון.
- מתחנות דלק לתחנות טעינה: עדכון היסטורי בתמ"א
- עוטף עזה מתרחב: תוכנית חדשה ל-24 אלף תושבים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מתכננת מחוז חיפה, ליאת פלד, ציינה כי "מדובר בתכנית ארוכת טווח, לעת תוסט הרכבת לכיוון מערב. התכנית כוללת מחד הגדלת הצפיפויות ביישוב לאור הקרבה לתחנת הרכבת ועורקי תחבורה ראשיים ומאידך שמירה על השטחים הפתוחים והערכיים. התכנית מטפלת בעיבוי המרקם הקיים לצד הרחבת הבינוי בשטחי המעטפת. בנוסף מבטיחה התכנית שמירת שטחים ייעודיים לטובת מסדרונות אקולוגים וכן נותנת דגש לתוספת שימושי תיירות באזור תעסוקה כרמל".
- 1.אסף 13/02/2020 07:07הגב לתגובה זותמונה של התכנית אולי?
בזמן שכולם עוקבים אחרי מחירי הדירות, המשבר האמיתי מתפתח בשוק השכירות
מחירי הרכישה נבלמו ואף ירדו בכ-2% ומעלה, אבל שכר הדירה לחוזים חדשים קפץ ביותר מ-6% בשנה האחרונה. מה עומד מאחורי הפער הזה, למה הפתרון לא יגיע מירידה בריבית בלבד ומה יקרה בשכר הדירה?
בדיונים הציבוריים על שוק הדיור בישראל, רוב תשומת הלב מוקדשת לשאלה הקלאסית: האם מחירי הדירות יעלו או ירדו. כל פרסום של נתונים חדשים מלווה בכותרות על מגמות המחירים, תחזיות של אנליסטים ודיונים על הריבית והשפעתה על שוק הנדל"ן. אולם ניתוח מעמיק של הנתונים מגלה שהזירה שבה מתרחש השינוי העמוק באמת היא דווקא שוק השכירות, שהולך ותופס את מרכז הבמה.
הפער שהולך ונפער
הנתונים מדברים בעד עצמם. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מדד מחירי הדירות ירד ב-7 חודשים בכ-2%, תלוי באזור. אולם בניגוד גמור למגמה זו, נרשמה עלייה משמעותית במחירי שכר הדירה. הנתונים מראים ששכר הדירה לחוזי שכירות חדשים, בשונה מהסכמי שכירות קיימים וחתומים, עלה בשנה האחרונה ביותר מ-6%.
מאחורי המספרים הללו מסתתר צורך בסיסי: מי שלא קונה - צריך לגור איפשהו. זוגות צעירים, משפחות בתחילת דרכן ויחידים או גרושים שאין ביכולתם לרכוש דירה למגורים, עוברים לשוק השכירות. התוצאה היא מצב שבו הביקוש לשכירות קופץ, בעוד ההיצע גדל בקצב איטי הרבה יותר.
אחד הגורמים המשמעותיים ללחץ על שוק השכירות הוא הגל הרחב של פרויקטי פינוי-בינוי והתחדשות עירונית המקודמים ברחבי הארץ. כאשר בניין ישן מפונה מדייריו כחלק מתהליך של הריסה ובנייה חדשה, הדיירים הקיימים, רבים מהם זוגות צעירים או משפחות צעירות, מוצאים את עצמם נדרשים למצוא דירה חלופית בשכירות למספר שנים עד סיום הפרויקט.
- שכר הדירה דווקא ירד בעשור האחרון - בדיקה
- "להעלות את שכר הדירה ל-5,900 ולשלם מס או להשאיר אותו על 5,600 שקל בלי לשלם מס?"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בשכונות רבות ברחבי הארץ מקודמים כיום מספר פרויקטי פינוי-בינוי במקביל, לעיתים שישה או שבעה פרויקטים בשכונה אחת בו-זמנית. הבעיה מחריפה משום שהדיירים המפונים רוצים או צריכים להישאר באזור המגורים המקורי, משיקולים של מוסדות חינוך לילדים, עבודה וקרבה למשפחה. כתוצאה מכך, הם נאלצים למצוא שכירות זמנית באותה שכונה או קרוב אליה עד לסיום הפרויקט, מה שמייצר ביקוש נוסף על השכירות הקיימת גם כך באותו אזור.
בזמן שכולם עוקבים אחרי מחירי הדירות, המשבר האמיתי מתפתח בשוק השכירות
מחירי הרכישה נבלמו ואף ירדו בכ-2% ומעלה, אבל שכר הדירה לחוזים חדשים קפץ ביותר מ-6% בשנה האחרונה. מה עומד מאחורי הפער הזה, למה הפתרון לא יגיע מירידה בריבית בלבד ומה יקרה בשכר הדירה?
בדיונים הציבוריים על שוק הדיור בישראל, רוב תשומת הלב מוקדשת לשאלה הקלאסית: האם מחירי הדירות יעלו או ירדו. כל פרסום של נתונים חדשים מלווה בכותרות על מגמות המחירים, תחזיות של אנליסטים ודיונים על הריבית והשפעתה על שוק הנדל"ן. אולם ניתוח מעמיק של הנתונים מגלה שהזירה שבה מתרחש השינוי העמוק באמת היא דווקא שוק השכירות, שהולך ותופס את מרכז הבמה.
הפער שהולך ונפער
הנתונים מדברים בעד עצמם. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מדד מחירי הדירות ירד ב-7 חודשים בכ-2%, תלוי באזור. אולם בניגוד גמור למגמה זו, נרשמה עלייה משמעותית במחירי שכר הדירה. הנתונים מראים ששכר הדירה לחוזי שכירות חדשים, בשונה מהסכמי שכירות קיימים וחתומים, עלה בשנה האחרונה ביותר מ-6%.
מאחורי המספרים הללו מסתתר צורך בסיסי: מי שלא קונה - צריך לגור איפשהו. זוגות צעירים, משפחות בתחילת דרכן ויחידים או גרושים שאין ביכולתם לרכוש דירה למגורים, עוברים לשוק השכירות. התוצאה היא מצב שבו הביקוש לשכירות קופץ, בעוד ההיצע גדל בקצב איטי הרבה יותר.
אחד הגורמים המשמעותיים ללחץ על שוק השכירות הוא הגל הרחב של פרויקטי פינוי-בינוי והתחדשות עירונית המקודמים ברחבי הארץ. כאשר בניין ישן מפונה מדייריו כחלק מתהליך של הריסה ובנייה חדשה, הדיירים הקיימים, רבים מהם זוגות צעירים או משפחות צעירות, מוצאים את עצמם נדרשים למצוא דירה חלופית בשכירות למספר שנים עד סיום הפרויקט.
- שכר הדירה דווקא ירד בעשור האחרון - בדיקה
- "להעלות את שכר הדירה ל-5,900 ולשלם מס או להשאיר אותו על 5,600 שקל בלי לשלם מס?"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בשכונות רבות ברחבי הארץ מקודמים כיום מספר פרויקטי פינוי-בינוי במקביל, לעיתים שישה או שבעה פרויקטים בשכונה אחת בו-זמנית. הבעיה מחריפה משום שהדיירים המפונים רוצים או צריכים להישאר באזור המגורים המקורי, משיקולים של מוסדות חינוך לילדים, עבודה וקרבה למשפחה. כתוצאה מכך, הם נאלצים למצוא שכירות זמנית באותה שכונה או קרוב אליה עד לסיום הפרויקט, מה שמייצר ביקוש נוסף על השכירות הקיימת גם כך באותו אזור.
