אחרי שנים של זינוקים: מחירי הדירות במודיעין מתחילים לרדת

במשך שנים מודיעין נחשבה לאחת ההצלחות הגדולות של שוק הנדל"ן הישראלי. העיר, שממוקמת בין תל אביב לירושלים, נהנתה משילוב נדיר של מיקום מרכזי, אוכלוסייה חזקה, מערכת חינוך מבוקשת ותכנון עירוני מודרני. 

משפחות צעירות ראו בה חלופה איכותית לערי גוש דן היקרות, ומשקיעים היו בטוחים שהמחירים בעיר ימשיכו לעלות כמעט בלי לעצור.

ואכן, במשך יותר מעשור זה בדיוק מה שקרה. מחירי הדירות בעיר זינקו בקצב חד, הביקוש היה גבוה מאוד, ודירות רבות נמכרו בתוך ימים ספורים. 

אבל בשנה האחרונה התמונה מתחילה להשתנות: קצב העסקאות יורד, ההיצע גדל משמעותית, קונים מנהלים משא ומתן אגרסיבי יותר, ובחלק מהשכונות כבר נרשמות ירידות מחירים של ממש.

 עשור של עליות חדות במחירי הדירות

 הזינוק במחירים במודיעין היה מהחדים באזור המרכז. דירות שנמכרו לפני כעשור במחירים של 1.6-1.4 מיליון שקל שוות כיום כמעט כפול. גם המחיר למ"ר עלה בצורה דרמטית: מרמות ממוצעות של כ-14–16 אלף שקל למ"ר לפני עשר שנים, המחירים טיפסו בהדרגה ל-30 אלף שקל למ"ר ואף יותר. להרחבה: מודיעין - כמה עולה דירה ברחבי העיר ובכמה היא עלתה בשנתיים האחרונות?

בשנים 2021–2022, בתקופת הריבית האפסית והזינוק בשוק הנדל"ן, העליות בעיר הפכו לקיצוניות במיוחד. רוכשים חששו להישאר מחוץ לשוק, ודירות נמכרו לעיתים בתוך ימים בודדים, לפעמים אפילו בלי משא ומתן. הביקוש הגבוה הושפע גם מהתחבורה הנוחה לעיר.

קו הרכבת הישיר לתל אביב ולירושלים, יחד עם כביש 431 וכביש 1, הפכו את מודיעין לאחת הערים המבוקשות ביותר עבור משפחות שעובדות במרכז אך מחפשות איכות חיים גבוהה יותר.

 הריבית עלתה - ואלפי דירות חדשות נכנסו לשוק

 המהפך החל אחרי העלאות הריבית של Bank of Israel. משפחות שלפני שנתיים יכלו לקחת משכנתאות של כ-2 מיליון שקל גילו שההחזר החודשי קפץ באלפי שקלים. עבור חלק גדול מהרוכשים, הדירות במודיעין פשוט הפכו ליקרות מדי.

 אבל במקביל התרחש בעיר שינוי נוסף, משמעותי לא פחות: היצע הדירות גדל במהירות. מוקד השינוי הוא שכונת מורשת - אחת השכונות הגדולות שנבנות כיום בעיר. אלפי יחידות דיור חדשות נכנסו לשוק, ורבות מהן נרכשו בעבר במסגרת תוכניות "מחיר למשתכן" ותוכניות ממשלתיות דומות.

• פיטנגו וקבוצת הראל משתתפות בגיוס 35 מיליון דולר ל-Tomorrow.io
• 400 אלף ש' נשארו בכיס: למה רמ"י חילטה חלק מהערבות?

במשך שנים בעלי הדירות לא יכלו למכור אותן בגלל מגבלות שהטילה המדינה, אך לאחר שתקופת החסימה הסתיימה, רבים החליטו לממש רווחים ולהוציא את הדירות למכירה. בתוך זמן קצר שוק שסבל במשך שנים ממחסור בדירות עבר למצב של היצע גבוה בהרבה.

לפי נתוני שוק ועסקאות מהחודשים האחרונים, בחלק מהמקרים נרשמו ירידות של 10%–15% במחירי דירות יד שנייה בשכונת מורשת. כך למשל, דירות שבעלי הנכס ניסו למכור בעבר במחירים של 3.3–3.4 מיליון שקל, מוצעות כיום גם סביב 2.9–3 מיליון שקל, ולעיתים אף פחות. 

מתווכים בעיר מספרים שמוכרים שבעבר לא הסכימו להתגמש אפילו ב-20 אלף שקל, מוכנים כיום להורדות מחיר משמעותיות יותר כדי לסגור עסקה.

 יותר כוח לקונים, פחות לחץ לקנות מיד

 השינוי מורגש היטב גם בהתנהגות הקונים. היצע הדירות בעיר עלה משמעותית בשנה האחרונה, בעוד שמספר המתעניינים ירד בכמעט רבע לפי נתוני שוק שפורסמו בחודשים האחרונים. קונים כבר ממהרים לקנות. אם לפני שנתיים כל דירה טובה הייתה נעלמת מהשוק בתוך ימים ספורים, 

כיום חלק מהנכסים נשארים חודשים ארוכים בלוחות המכירה. גם הפער בין המחיר המבוקש למחיר הסגירה בפועל גדל.

• רמי לוי נדל"ן נכנסת לתחום הביצוע: תרכוש 80% מראשית בנייה
• 388 דירות חדשות: פרויקט ההתחדשות העירונית של אקרו ביפו ד' יצא לדרך

 במודיעין נרשמים כיום פערים ממוצעים של 4%–5% בין המחיר שמבקשים המוכרים לבין המחיר שבו העסקה נסגרת בפועל. בעיר שבה במשך שנים בעלי דירות קיבלו כמעט כל מחיר שביקשו, מדובר בשינוי משמעותי מאוד.

 המחירים עדיין גבוהים מאוד

למרות ההתקררות, מודיעין עדיין רחוקה מלהפוך לעיר זולה. לפי עסקאות מהחודשים האחרונים, המחיר הממוצע למ"ר בעיר נע סביב 30–33 אלף שקל. בשכונות החדשות והמבוקשות המחירים עדיין יכולים להגיע גם ל־36–40 אלף שקל למ"ר.

 דירת ארבעה חדרים ממוצעת בעיר עולה כיום סביב 3 מיליון שקל, בעוד שדירות חמישה חדרים בפרויקטים חדשים כבר מתקרבות ל-4 מיליון שקל.

 גם בתוך העיר עצמה מתחילים להיווצר פערים ברורים יותר. בשכונות החדשות כמו מורשת ונופים, שבהן יש כיום היצע גדול מאוד של דירות, הלחץ על המחירים חזק יותר. לעומת זאת, במרכז העיר הוותיק ובאזורים שבהם כמעט שלא נבנית בנייה חדשה, המחירים נשארים יציבים יחסית. 

אחת הסיבות לכך היא שמודיעין היא עיר חדשה יחסית - אין בה כמעט שכונות ותיקות מאוד עם בניינים בני 50–60 שנה, ולכן גם דירות יד שנייה נחשבות איכותיות יחסית לערים ותיקות אחרות במרכז.

גם המשקיעים מתחילים להסס

במשך שנים מודיעין נחשבה יעד בטוח להשקעה בזכות האוכלוסייה החזקה והאמונה שהמחירים ימשיכו לעלות. אבל כיום, כשהריבית על פיקדונות ואג"ח גבוהה יותר והתשואה משכירות בעיר נשארת נמוכה יחסית, חלק מהמשקיעים מתחילים לחשב מסלול מחדש.

דירת ארבעה חדרים שמושכרת בכ-8,000-7,000 שקל בחודש מייצרת תשואה שנתית של כ-2.5%–3% בלבד ביחס למחיר הדירה - רמה שנחשבת נמוכה יחסית להשקעת נדל"ן.

 למרות זאת, רבים בענף לא חושבים שמדובר בקריסה של השוק המקומי. מודיעין עדיין נהנית מביקוש בסיסי גבוה בזכות איכות החיים, מערכת החינוך, הקרבה למרכז הארץ והנגישות התחבורתית.

מה שקורה כיום בעיר נראה בעיקר כמו תיקון אחרי שנים של עליות חריגות מאוד. אבל עבור זוגות צעירים ורוכשים שחיכו בצד בזמן שהמחירים טסו למעלה, 

השינוי כבר מורגש היטב: יש יותר דירות לבחירה, יותר מקום למשא ומתן, ולעיתים גם אפשרות להוריד מאות אלפי שקלים מהמחיר המקורי.

עסקות מהחודשים האחרונים

רחוב גולדה מאיר; שלושה חדרים; קומה ראשונה (דירת גן); 80 מ"ר; 2.7 מיליון שקל (כ-33.7 אלף שקל למ"ר)

רחוב ישעיהו הנביא; ארבעה חדרים; קומה 15; 99 מ"ר; 3.2 מיליון שקל (כ-32.3 אלף שקל למ"ר)

רחוב עמק חרוד; ארבעה חדרים; קומת קרקע; 95 מ"ר; 3.22 מיליון שקל (כ-33.8 אלף שקל למ"ר)

רחוב אדר; ארבעה  חדרים; קומה ראשונה; 109 מ"ר; 2.46 מיליון שקל (כ-22.6 אלף שקל למ"ר)