מודיעין - כמה עולה דירה ברחבי העיר ובכמה היא עלתה בשנתיים האחרונות?
הניתוח הבא הוא חלק מפרויקט של ביזפורטל לנסות ולספק לכם תמונה רחבה ומהימנה על מחירי הדירות בארץ. התחלנו במחירי הדירות בנתניה. הנה ניתוח מחירי הדירות והמגמה בעיר מודיעין.
הדטה של הבדיקה הוא מחרי העסקאות בפועל. בשלב הראשון אספנו עסקאות מהחודשים האחרונים כדי לקבל תמונת מצב אמינה. בשלב השני חזרנו לאחור - בדקנו עסקאות לפני כשנתיים ברחובות ובסמיכות לעסקאות נדל"ן האחרונות. בשלב האחרון ניתחנו והסברנו את הנתונים. הנה הנתונים והממצאים:
מודיעין - עסקאות נדל"ן בחודשים האחרונים:
- רחוב יער ירושלים 10, שכונת נופים: דירת 4 חדרים, 100 מ"ר, נמכרה ב-3,560,000 ₪.
- רחוב עמק חרוד 28, שכונת הכרמים (ציפור): דירת גן 5 חדרים, 124 מ"ר, נמכרה ב-3,880,000 ₪.
- רחוב נחל בזק, שכונת הנחלים (ספדיה): דירת 5 חדרים, 121 מ"ר, נמכרה ב-3,690,000 ₪.
- רחוב יונה הנביא 9, שכונת המע"ר: דירת 5 חדרים, 140 מ"ר, נמכרה ב-3,900,000 ₪.
- רחוב עמק איילון 14, שכונת הפרחים (מירומי): דירת 3 חדרים, 70 מ"ר, נמכרה ב-2,540,000 ₪.
- רחוב עמק האלה 36, שכונת הכרמים (ציפור): דירת 4 חדרים, 97 מ"ר, נמכרה ב-3,100,000 ₪.
- רחוב יער חניתה 19, שכונת נופים: פנטהאוז 5 חדרים, 150 מ"ר, נמכר ב-5,790,000 ₪.
- רחוב עמק האלה 48, שכונת הכרמים (ציפור): דירת גן 5 חדרים, 120 מ"ר, נמכרה ב-4,250,000 ₪.
- רחוב הלוח העברי 45, שכונת הכרמים (ציפור): דופלקס 5.5 חדרים, 132 מ"ר, נמכר ב-3,990,000 ₪.
- רחוב שדרות החשמונאים 1, שכונת המע"ר: פנטהאוז 5.5 חדרים, 227 מ"ר, נמכר ב-6,990,000 ₪.
- רחוב גולדה מאיר 32, שכונת מורשת: דירת 3 חדרים, 82 מ"ר, נמכרה ב-2,780,000 ₪.
- רחוב יער ירושלים, שכונת נופים: פנטהאוז 6 חדרים, 174 מ"ר, נמכר ב-5,690,000 ₪.
מודיעין - עסקאות נדל"ן לפני כשנתיים
- רחוב יער ירושלים 10, שכונת נופים: דירת 4 חדרים, 100 מ"ר, נמכרה ב-3,200,000 ₪.
- רחוב עמק חרוד 28, שכונת הכרמים (ציפור): דירת גן 5 חדרים, 124 מ"ר, נמכרה ב-3,500,000 ₪.
- רחוב נחל בזק, שכונת הנחלים (ספדיה): דירת 5 חדרים, 121 מ"ר, נמכרה ב-3,300,000 ₪.
- רחוב יונה הנביא 9, שכונת המע"ר: דירת 5 חדרים, 140 מ"ר, נמכרה ב-3,500,000 ₪.
- רחוב עמק איילון 14, שכונת הפרחים (מירומי): דירת 3 חדרים, 70 מ"ר, נמכרה ב-2,300,000 ₪.
- רחוב עמק האלה 36, שכונת הכרמים (ציפור): דירת 4 חדרים, 97 מ"ר, נמכרה ב-2,800,000 ₪.
- רחוב יער חניתה 19, שכונת נופים: פנטהאוז 5 חדרים, 150 מ"ר, נמכר ב-5,200,000 ₪.
- רחוב עמק האלה 48, שכונת הכרמים (ציפור): דירת גן 5 חדרים, 120 מ"ר, נמכרה ב-3,800,000 ₪.
- רחוב הלוח העברי 45, שכונת הכרמים (ציפור): דופלקס 5.5 חדרים, 132 מ"ר, נמכר ב-3,600,000 ₪.
- רחוב שדרות החשמונאים 1, שכונת המע"ר: פנטהאוז 5.5 חדרים, 227 מ"ר, נמכר ב-6,500,000 ₪.
- רחוב גולדה מאיר 32, שכונת מורשת: דירת 3 חדרים, 82 מ"ר, נמכרה ב-2,500,000 ₪.
- רחוב יער ירושלים, שכונת נופים: פנטהאוז 6 חדרים, 174 מ"ר, נמכר ב-5,300,000 ₪.
ניתוח המחירים והמגמה
במהלך השנתיים האחרונות, מחירי הדירות במודיעין עלו בממוצע בכ-10% עד 15%. לדוגמה: דירת 4 חדרים ברחוב יער ירושלים 10, שכונת נופים, עלתה מ-3,200,000 ₪ ל-3,560,000 ₪, עלייה של כ-11%.
דירת גן 5 חדרים ברחוב עמק חרוד 28, שכונת הכרמים (ציפור), עלתה מ-3,500,000 ₪ ל-3,880,000 ₪, עלייה של כ-11%.
הסיבות לעליית המחירים:
ביקוש גבוה: מודיעין היא אחת הערים המבוקשות בישראל בשל מיקומה המרכזי בין תל אביב וירושלים ואיכות החיים שהיא מציעה. הקרבה לכבישים מרכזיים כמו כביש 1 וכביש 431 הופכת אותה לאטרקטיבית עבור משפחות שעובדות בערים הגדולות אך מעדיפות מגורים בסביבה שקטה וקהילתית.- מחירי הדירות במודיעין בירידה חדה - הנה הסיבה
- עזריאלי ממשיכה להתרחב: מרכז חדש במודיעין, ומה צפוי ב2026?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פיתוח תשתיות וחינוך: בעיר יש פיתוח משמעותי של תשתיות חדשות, מוסדות חינוך איכותיים, פארקים, מרכזי קניות ומתחמי בילוי. פיתוח זה מוסיף לערך הדירות ומשפר את רמת החיים, מה שמושך תושבים חדשים.
תנופת בנייה: בשנים האחרונות נבנו שכונות חדשות כמו שכונת נופים ושכונת מורשת, שהגדילו את ההיצע אך גם משכו אוכלוסייה חדשה, מה שהוביל לעליית מחירים בשכונות הישנות והחדשות כאחד.
מגמות כלכליות כלליות: עליות המחירים במודיעין תואמות את המגמה הכללית בשוק הנדל"ן בישראל בשנים האחרונות, עלייה שנבעה משילוב של ביקוש גבוה ומחסור יחסי בהיצע קרקעות.
ניתוח לפי שכונות:
שכונת נופים: עלייה של כ-10%-15% במחירים בשנתיים האחרונות. דירות 4-5 חדרים הפכו למבוקשות במיוחד, עם מחירים שנעים כיום סביב 35,000-38,000 ₪ למ"ר.- מצלאוי קיבלה רוב לפינוי-בינוי בבת ים: הכנסות צפויות של כ-147 מיליון שקל
- הלב הצבאי מתפנה: כך ייראה מתחם פיקוד דרום בבאר שבע
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
שכונת הכרמים (ציפור): מחירי הדירות עלו בכ-12%-15%. השכונה מושכת משפחות בזכות הנגישות הגבוהה לבתי ספר וגני ילדים.
שכונת המע"ר: אחת השכונות המרכזיות והיוקרתיות, שם המחירים עלו בכ-15%-20%. דירות הפנטהאוז והדופלקסים, במיוחד קרוב למרכזי הקניות, הן מהמובילות בעליית המחירים.
מודיעין - יתרונות וחסרונות
העיר מציעה גישה לשטחים ירוקים, מוסדות חינוך מובילים, ומתחמי קניות ובילוי מגוונים. מיקום העיר בין תל אביב לירושלים נוח לעובדים שרוצים לגור במקום שקט ובמרחק נסיעה יחסית סביר לערים הגדולות.
- 5.מיץ פטל 04/11/2024 00:57הגב לתגובה זולא התחשבתם כללבשטחי הגינות והמרפסות בחישוב עלות למטר. החסרונות של העיר הם לא פקקים בבוקר אלא שיעמום מוותומרחק גדול מדי מתל אביב. אין. ספק שהכותב לא מכיר את מודיעין.
- 4.תושב מודיעין 02/11/2024 23:05הגב לתגובה זונדרש חישוב והסתכלות שונה. למשל, היא זולה אוטומטית בחצי מיליון משכונת נופים ממול שנבנתה לפני 5-7 שנים.
- 3.סמי הקבלן 02/11/2024 17:58הגב לתגובה זוערך הכסף יורד
- 2.מי הטיפש שחי פה כולם מליונרים ובוכים על העלאת מעמ? (ל"ת)איזה מחירים 02/11/2024 14:47הגב לתגובה זו
- 1.מורן בלבואה 02/11/2024 11:19הגב לתגובה זווהדירה עולה ועולה - כי בחוץ אנשים לוקחים הלוואות כדי להעשיר את המוכר
פרויקט נדל" בגבעת שמואל במימון מכלול מימון נדל"ן קבוצ יובלים, ללא קרדיטמחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
זוכרים את מבצעי 80/20? הרוכשים מתחילים לבטל עסקות - ירידת מחיר הדירה הופכת את העסקה ללא משתלמת; שנת 2026 תהיה שנת המבחן לעסקאות האלו; בינתיים - ההיצע גדול על הביקוש, המחירים יורדים; על התחלות הבנייה, גמר הבנייה וסימנים להמשך ירידת המחירים; וגם - מה עשוי לגרום לעלייה במחירים?
מחירי הדירות בירידה. על פי הלמ"ס המחירים יורדים כבר 8 חודשים ברציפות. סיכוי מאוד גבוה שהירידות ימשכו. ראשית, הנתונים של הלמ"ס בעיכוב של כחודשיים וחצי ומהשטח אפשר להבין שהמחירים ממשיכים לרדת. שנית, כל הנתונים על שוק הדירות מרמזים על היצע גדל מול ביקוש שנמוך ממנו, כלומר - עודף היצע שלוקח את המחירים למטה. בשטח רואים ירידת מחירים של אפילו 10% מתחילת השנה, בלמ"ס מצביעים על תל אביב כמקום שבו הירידה בולטת ביותר- קצב שנתי של כ-9%. השאלה הגדולה - לאן הולכים מכאן, ואיך תראה 2026?
נתחיל בנתונים. בשבוע שעבר התפרסמו נתוני התחלות הבנייה ונתון סיום הבנייה. גם הנתונים האלו מלמדים על היצע גבוה בבנייה לצד ביקוש מתון יותר. נתוני הלמ"ס מראים כי ב-12 החודשים עד ספטמבר החלה בנייתן של כ-76 אלף דירות נטו, לאחר ניכוי הריסות בהתחדשות עירונית. מספר זה עולה על תוספת משקי הבית השנתית הממוצעת של כ-55 אלף דירות. וצריך לדבר על הפיל שבחדר - הגירה.
על פי ההערכות היתה הגירה שלילית מאזור המרכז של כ-40 אלף איש נטו, בערך 10 אלף דירות שנוספו להיצע הדירות. זה בעצם מלמד שהפער בין ההיצע הגדול לביקוש אפילו גדול יותר.
נתון שני שמלמד על הכיוון - קבלנים משתמשים בהטבות מימון כדי לשמור על קצב מכירות. חלקם מציעים ריבית 0% על משכנתה ל-10-20שנים, או הלוואות ללא ריבית עד מיליון שקל לעשר שנים, שחוסכות כ-50-60 אלף שקל בשנה לרוכש. מבצעי תשלום נמוך ראשוני כמו 10%/90% פחות יעילים כעת בגלל המגבלות של בנק ישראל, והמעבר להצעות דחיית תשלומים נרחבת יותר בולט, בעיקר בפריפריה אבל לא רק. מדובר על מבצעים בסגנון - כנסו עכשיו שלמו עוד שנה. כנסו, ריבית המשכנתא עלינו ל-10 שנים ועוד. הנה דוגמה: הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה.
- כמה עולה דירת 4 חדרים בפתח תקווה?
- דירה בהנחה - האם כדאי לכם לחכות להגרלה או לחפש דירה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
גמר הבנייה עמד על 58 אלף דירות ב-12 החודשים האחרונים, עלייה של 4% מהתקופה הקודמת. אז ההתחלות מגיעות כאמור ל-76 אלף, גמר הבנייה 58, זה אומר שהמלאי דירות בתהליך גדל, ונזכיר שיש כ-84 אלף דירות במלאי שעדיין לא נמכרו וזו כמות ששקולה בערך לשנה וחצי.
מצלאוי קיבלה רוב לפינוי-בינוי בבת ים: הכנסות צפויות של כ-147 מיליון שקל
החברה התקשרה בהסכם התחדשות עירונית עם בעלי הזכויות בבניין ברחוב הפטמן 6 בבת ים, לאחר שהשיגה רוב של 67% כנדרש בחוק; הפרויקט צפוי להיות עם רווחיות גולמית של כ-20%, אך קיפאון במכירות ועלויות מימון עולות מעמידים במבחן את מודל ההתחדשות העירונית
מצלאוי מצלאוי חברה לבנין מצלאוי 0% הודיעה כי התקשרה בהסכם התחדשות עירונית עם בעלי הזכויות בבניין ברחוב הפטמן 6 בבת ים, לאחר שהשיגה רוב של 67% כנדרש בחוק. מדובר בפרויקט פינוי-בינוי שבמסגרתו יפונו 32 יחידות דיור קיימות,
ובמקומן צפויות להיבנות כ-90 דירות חדשות במגדל בן 18 קומות, בהיקף כולל של כ-12.6 אלף מ"ר מגורים וכ-5,000 מ"ר חניות תת-קרקעיות.
חלקה של מצלאוי בפרויקט עומד על 58 יחידות דיור. החברה מעריכה כי היקף ההכנסות מהפרויקט יסתכם בכ-147 מיליון שקל, מול עלויות צפויות של כ-117 מיליון שקל. קידום הפרויקט יתבצע בהתאם לתוכנית הכוללנית של עיריית בת ים, במסלול חלופת שקד או פינוי-בינוי, בכפוף להחלטת מוסדות התכנון.
כיום, המחיר החציוני של דירות ברח' הפטמן עומד על כ-2 מיליון שקל לדירת 3 חדרים, 2.8 מיליון שקל לדירות 4 חדרים ו-3.42 מיליון שקל לדירות 5 חדרים.
הכנסות ורווח גולמי
תחזית ההכנסות של מצלאוי מתבססות על דוח כלכלי פנימי שגיבשה מצלאוי, הכולל אומדנים עדכניים למחירי מכירה ממוצעים של כ־28 אלף שקל למ"ר, וכן חישובי עלויות מימון, תפעול ובנייה. מה שמעמיד את הפרויקט על שיעור רווחיות גולמית של כ-20.4%, מספר טוב באמצע למקובל בענף לאחרונה.
- מצלאוי: ״מחירי הדירות יעלו שוב"
- "מחירי הדירות עלו כי העלויות עלו, לא רואים ירידה במחירים"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
השאלה האמיתית היא מה קורה לרווח הגולמי הזה במרוצת השנים. מעבר לעלויות המימון, התפעול והבנייה, פרויקטים כאלה מסתמכים על גלגול העליות לצרכן, או במלים פשוטות על עליית מחירים. ככל
והמחירים נשארים במקום או יורדים, המרווחים עבור החברות בתחום עשויים להישחק. לאור הקיפאון בשוק הדירות, שהשתקף בדוחות הרבעון השלישי של רוב רובן של החברות, החברות כידוע יצאו במבצעים, שמבלי להתייחס כרגע לאותיות הקטנות, חלקן אף מציעות ביטול עסקה. כלומר,למרות הציפייה
להתאוששות וחזרת הרוכשים, השוק עדיין מדשדש בפועל. שוק ההתחדשות העירונית שנחשב לבוננזה עשוי להיות מסוכן ממה שנראה במבט ראשון, כאשר ביטולי פרויקטים חושפים את המחיר האמיתי של היתכנות נמוכה בהתחדשות עירונית, המרווחים נשחקים, והוצאות המימון מטפסות
