אחרי שקפצה לגובה, מה קורה כיום בבאר יעקב?

באר יעקב היא אחת הדוגמאות הבולטות לשינוי שעבר שוק הנדל"ן במרכז הארץ בעשור האחרון. יישוב שבעבר נתפש כמושבה שקטה ליד מחנה צריפין נהפך בתוך כמה שנים לעיר צעירה וצפופה יותר, עם שכונות חדשות, מגדלים, משפחות בתחילת הדרך וביקוש גבוה מצד רוכשים שרוצים להישאר קרוב למרכז, אבל לא לשלם את המחירים של תל אביב, רמת גן או חלקים מראשון לציון.

הסיפור של העיר הוא קודם כל סיפור של קפיצה. בתחילת 2025 כתבנו כאן שמחירי הדירות בעיר עלו בכמעט כ-20% בתוך שנתיים, ושהירידה שנרשמה בשוק ב-2023 כמעט שלא הורגשה בבאר יעקב. אז הוערך המחיר הממוצע בעיר סביב כ-25 אלף שקל למ"ר, ובשכונות החדשות כבר דובר על כ-28 עד כ-29 אלף שקל למ"ר. להרחבה: השכונות החדשות בבאר יעקב מקפיצות את המחירים בעיר כולה - מה המחיר בשכונות ובמרכז העיר?

אבל אחרי העלייה החדה הזאת, התמונה הנוכחית כבר פחות חד-כיוונית. באר יעקב עדיין מבוקשת, ועדיין יש בה עסקות במחירים גבוהים, אבל השוק כבר לא מתנהג כאילו כל דירה נמכרת בכל מחיר. הפערים בין פרויקטים, רחובות, קומות, דירות חדשות ודירות ותיקות נעשו משמעותיים יותר. במילים אחרות, זו כבר לא רק שאלה של "באר יעקב כן או לא", אלא באיזו שכונה, באיזה פרויקט ובאיזה מחיר למ"ר.

בעסקות האחרונות רואים היטב את הפערים בתוך העיר. דירת חמישה חדרים בפרויקט חלומות תלמי מנשה נמכרה באפריל תמורת 2.8 מיליון שקל, לפי מחיר של כ-28.9 אלף שקל למ"ר; דירת חמישה חדרים בפרויקט I-TOWER נמכרה תמורת 3.9 מיליון שקל, לפי מחיר של כ-29.3 אלף שקל למ"ר; ומנגד דירת ארבעה חדרים בפרויקט צפריר וזוהר בשדרה נמכרה תמורת 2.68 מיליון שקל, לפי מחיר של כ-22.3 אלף שקל למ"ר. כלומר, באר יעקב אינה שוק אחיד. יש בה פרויקטים שמתומחרים כמו שכונות חזקות במרכז, ולצדם עסקות במחירים נמוכים בהרבה למ"ר.

שוק סלקטיבי יותר

בשיא ההתלהבות סביב העיר, דירת ארבעה חדרים חדשה כבר תומחרה סביב כ-2.7 מיליון שקל, ובחלק מהשכונות דובר על כ-27 אלף שקל למ"ר ואף יותר. כיום עדיין רואים עסקות ברמות האלה, אבל גם עסקות נמוכות יותר, וזה כבר מרמז על שוק סלקטיבי יותר. הקונים מוכנים לשלם על מיקום, בנייה חדשה, קומה, חניה ופרויקט מבוקש, אבל לא בכל מחיר.

גורם נוסף שמחדד את הלחץ על השוק החופשי הוא תוכנית דירה בהנחה. בבאר יעקב נפתחו הגרלות ל-844 דירות חדשות במחירים של כ-17 עד כ-19 אלף שקל למ"ר, לעומת כ-25 עד כ-27 אלף שקל למ"ר בשוק החופשי. כלומר, ההנחה לזוכים יכולה להגיע לכ-700 עד כ-850 אלף שקל לדירה, ובמקרים מסוימים אף להתקרב למיליון שקל. הפער הזה יוצר ביקוש גבוה מאוד להגרלות, אבל גם מקשה על השוק החופשי: כשבאותה עיר משווקות דירות מוזלות בפער גדול כל כך, קשה יותר להצדיק כל מחיר שמבקשים מוכרים וקבלנים.

להרחבה: דירה בהנחה בבאר יעקב - הטבה של כ-800 אלף שקל לזוכים

לכן הכיוון הכללי בבאר יעקב כיום אינו קריסה, אלא התמתנות. אחרי שנים של עליות, העיר עדיין מבוקשת, אבל המחירים כבר פחות רצים לבד. ריבוי העסקות, ההיצע החדש, ההגרלות במחיר מופחת והפערים בין השכונות יוצרים מצב שבו הקונים בודקים יותר, משווים יותר ומתמקחים יותר. מי שמוכר דירה בפרויקט מבוקש ובמיקום טוב עדיין יכול לקבל מחיר גבוה, אבל דירות פחות אטרקטיביות או כאלה שמתומחרות גבוה מדי עלולות להיתקל בשוק זהיר יותר.

היתרון הגדול נשאר המיקום

היתרון הגדול של באר יעקב הוא עדיין המיקום. העיר קרובה לראשון לציון, לכבישים 431 ו-44, לרכבת ולגוש דן, ומציעה תחושה של עיר חדשה יחסית עם אוכלוסייה צעירה. היא מושכת זוגות צעירים לא רק בגלל המחיר, אלא גם בגלל התדמית, קצב הבנייה, השכונות החדשות, מוסדות החינוך והתחושה שמדובר בעיר שנבנית יחד עם התושבים שלה.

גם ביחס לראשון לציון, באר יעקב נמצאת במקום מעניין. מצד אחד, היא כבר לא זולה כפי שהייתה לפני כמה שנים. מצד שני, היא עדיין מציעה לרוכשים צעירים אפשרות לגור קרוב מאוד לראשון ולמרכז, לעיתים בדירה חדשה יותר ובשכונה חדשה יותר. המחירים בשכונות מסוימות בבאר יעקב כבר התקרבו לרמות המחיר בשכונות חדשות בראשון לציון, ובחלק מהעסקות אף החלו לעקוף אותן. זה הישג משמעותי לעיר צעירה, אבל גם סימן לכך שהמשך העליות כבר פחות מובן מאליו.

בטווח של עשור, מי שקנה בבאר יעקב עשה בדרך כלל עסקה טובה. דירה ברחוב ברקת שנקנתה ב-2015 ב-1.48 מיליון שקל נמכרה בתחילת 2025 תמורת 2.72 מיליון שקל; דירה בפארק המושבה שנרכשה ב-2009 תמורת מיליון שקל נמכרה בסוף 2024 תמורת 2.75 מיליון שקל; ודירות נוספות בעיר הציגו עליות חדות בתוך כמה שנים. אבל העבר לא מבטיח את המשך המגמה. כשהמחירים כבר נמצאים סביב כ-25 עד כ-29 אלף שקל למ"ר בשכונות החדשות, פוטנציאל העלייה תלוי הרבה יותר באיכות הפרויקט, במיקום וביכולת של העיר להמשיך לשפר תשתיות ושירותים.

באר יעקב עדיין מעניינת לרוכשים ולמשקיעים, אבל היא כבר לא מציאה. זו עיר צעירה, מתפתחת וקרובה למרכז, עם ביקוש אמיתי ויתרון ברור למשפחות שמחפשות דירה חדשה בסביבה צעירה. מנגד, אחרי העליות החדות של השנים האחרונות, השוק בעיר נראה זהיר יותר, והפערים בין דירות, שכונות ופרויקטים נהפכו לחשובים במיוחד. מי שבוחן רכישה בעיר צריך להסתכל פחות על הסיסמאות ויותר על השאלה הפשוטה: כמה משלמים למ"ר, באיזו שכונה, ומה אפשר לקבל בשכירות.

עסקות מהחודשים האחרונים

רחוב אפרים קישון; חמישה חדרים; קומה שישית; 97 מ"ר; 2.8 מיליון שקל, כ-28.9 אלף שקל למ"ר

רחוב משה לוי; חמישה חדרים; קומה רביעית; 120 מ"ר; 2.33 מיליון שקל, כ-19.4 אלף שקל למ"ר

רחוב ברקת; ארבעה חדרים; קומה חמישית; 108.55 מ"ר; 2.58 מיליון שקל, כ-23.8 אלף שקל למ"ר

רחוב האלונים; חמישה חדרים; קומה שישית; 106.11 מ"ר; 2.85 מיליון שקל, כ-26.9 אלף שקל למ"ר

רחוב שוהם; חמישה חדרים; קומה חמישית; 104 מ"ר; 3.1 מיליון שקל, כ-29.8 אלף שקל למ"ר