אחרי שקפצה לגובה, מה קורה כיום בבאר יעקב?

באר יעקב היא אחת הדוגמאות הבולטות לשינוי שעבר שוק הנדל"ן במרכז הארץ בעשור האחרון. יישוב שבעבר נתפש כמושבה שקטה ליד מחנה צריפין, נהפך בתוך כמה שנים לעיר צעירה, צפופה יותר, עם שכונות חדשות, מגדלים, משפחות בתחילת הדרך וביקוש גבוה מצד מי שרוצה להישאר קרוב למרכז, אבל לא לשלם את המחירים של תל אביב, רמת גן או אפילו חלקים מראשון לציון.

הסיפור של העיר הוא קודם כל סיפור של קפיצה. בתחילת 2025 כתבנו כאן שמחירי הדירות בעיר עלו בכמעט 20% בתוך שנתיים, ושהירידה שנרשמה בשוק ב-2023 כמעט שלא הורגשה בבאר יעקב. אז הוערך המחיר הממוצע בעיר בכ-25 אלף שקל למ"ר, ובשכונות החדשות כבר דובר על 29-28 אלף שקל למ"ר. זו רמת מחיר שמקרבת את באר יעקב לשכונות חדשות בראשון לציון, ובחלק מהמקרים אף מצמצמת מאוד את הפער מול ערים מבוססות יותר במרכז.

אבל דווקא אחרי העלייה החדה הזאת, התמונה הנוכחית היא פחות חד-כיוונית. לפי נתוני עדכניים, מחיר הקנייה הממוצע בבאר יעקב הוא כ-1.96 מיליון שקל, ושכר הדירה הממוצע בעיר הוא כ-7,000 שקל בחודש. המשמעות למשקיע, בחישוב גס, היא תשואת שכירות שנתית של כ-4.3% על בסיס המחיר הממוצע והשכירות הממוצעת. זו תשואה לא רעה ביחס למרכז, אבל צריך לזכור שהיא מבוססת על ממוצעים, ושבפועל דירה חדשה בשכונה יקרה תיתן לרוב תשואה נמוכה יותר מדירה זולה יותר בשכונה ותיקה.

בעסקות האחרונות רואים היטב את הפערים בתוך העיר. כך למשל, דירת חמישה חדרים בפרויקט חלומות תלמי מנשה נמכרה באפריל תמורת 2.8 מיליון שקל, לפי מחיר של 28.9 אלף שקל למ"ר; דירת חמישה חדרים בפרויקט I-TOWER נמכרה תמורת 3.9 מיליון שקל, לפי מחיר של כ-29.3 אלף שקל למ"ר; ומנגד דירת ארבעה חדרים בפרויקט צפריר וזוהר בשדרה נמכרה תמורת 2.68 מיליון שקל, לפי מחיר של כ-22.3 אלף שקל למ"ר. כלומר באר יעקב אינה שוק אחיד: יש בה אזורים ופרויקטים שמתומחרים כמו שכונות חזקות במרכז, ולצדם עסקות במחירים נמוכים בהרבה למ"ר.

• הערעור נמשך, הקנס נשאר: עירייה תשלם על ליקויי נגישות
• אזורים תקים 147 יח"ד בבאר יעקב לאחר שזכתה במכרז רמ"י
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

שוק סלקטיבי יותר

הנקודה המעניינת היא שבשיא ההתלהבות סביב העיר, דירת ארבעה חדרים חדשה כבר תומחרה סביב 2.7 מיליון שקל, ובחלק מהשכונות דובר על 27 אלף שקל למ"ר ואף יותר. כיום עדיין רואים עסקות ברמות האלה, אבל גם עסקות נמוכות יותר - מה שמרמז על שוק סלקטיבי יותר. הקונים מוכנים לשלם על מיקום, בנייה חדשה, קומה, חניה ופרויקט מבוקש, אבל לא בכל מחיר.

הגורם שמחדד את הלחץ על המחירים הוא תוכנית דירה בהנחה. בבאר יעקב נפתחו בספטמבר הגרלות ל-844 דירות חדשות, במחירים של כ-19-17 אלף שקל למ"ר, לעומת כ-27-25 אלף שקל למ"ר בשוק החופשי. כלומר ההנחה לזוכים יכולה להגיע לכ-850-700 אלף שקל לדירה, ובמקרים מסוימים אף קרוב למיליון שקל. הפער הזה יוצר ביקוש אדיר להגרלות, אבל גם מציב מקשה על השוק החופשי: כשאפשר לראות באותה עיר דירות מוזלות בפער כל כך גדול, קשה יותר להצדיק כל מחיר שמבקשים המוכרים והקבלנים.

לכן הכיוון הכללי בבאר יעקב כיום אינו קריסה, אלא התמתנות. אחרי שנים של עליות, העיר עדיין מבוקשת, אבל המחירים כבר פחות רצים לבד. ריבוי העסקות, ההיצע, ההגרלות במחיר מופחת והפערים בין השכונות, יוצרים ביחד מצב שבו הקונים בודקים יותר, משווים יותר, ומתמקחים יותר. מי שמוכר דירה בפרויקט מבוקש ובמיקום טוב עדיין יכול לקבל מחיר גבוה, אבל דירות אטרקטיביות פחות או יקרות מדי עלולות להיתקל בשוק זהיר יותר.

• תדמית חזקה והרבה צמודי קרקע - מה קורה בבנימינה?
• ההתחדשות העירונית כאן מבטיחה - אבל לא תמיד מקיימת
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• מחירי הדירות בשכונה המבוקשת של פ"ת עברו לירידות

היתרון הגדול של באר יעקב נשאר המיקום. העיר נהנית מקרבה לראשון לציון, לכבישים 431 ו-44, לקווי רכבת לתל אביב ולגוש דן, ומציעה תחושה של עיר חדשה יחסית עם אוכלוסייה צעירה. העיר מושכת זוגות צעירים לא רק בגלל המחיר, אלא גם בגלל התדמית, קצב הבנייה, השכונות החדשות, מוסדות החינוך והתחושה שמדובר בעיר שנבנית ביחד עם התושבים שלה. זה יתרון משמעותי לעומת ערים ותיקות יותר, שבהן המרקם העירוני כבר קבוע והמחירים גבוהים יותר.

הישג מרשים לעיר צעירה

גם לעומת ראשון לציון, באר יעקב נמצאת במקום מיוחד. מצד אחד, היא כבר לא זולה כפי שהיתה לפני כמה שנים. מצד שני, היא עדיין מציעה לרוכשים צעירים אפשרות לגור קרוב מאוד לראשון ולמרכז, לעתים בדירה חדשה יותר ובשכונה חדשה יותר. המחירים בשכונות מסוימות בבאר יעקב כבר השתוו לשכונות בראשון לציון, ובחלק מהעסקות אף החלו לעקוף אותן. זה הישג מרשים לעיר צעירה, אבל גם סימן לכך שהמשך העליות כבר פחות מובן מאליו.

בטווח של עשור, מי שקנה בבאר יעקב עשה עסקה מצוינת. יש דירות שנמכרו ברווחים גדולים: דירה ברחוב ברקת שנקנתה ב-2015 ב-1.48 מיליון שקל ונמכרה בתחילת 2025 תמורת 2.72 מיליון שקל; דירה בפארק המושבה שנרכשה ב-2009 תמורת מיליון שקל ונמכרה בסוף 2024 תמורת 2.75 מיליון שקל; ודירות נוספות שהציגו עליות חדות בתוך כמה שנים. אבל העבר לא מבטיח את העתיד. כשהמחירים כבר הגיעו לרמות של 29-25 אלף שקל למ"ר בשכונות החדשות, פוטנציאל העלייה נעשה תלוי הרבה יותר באיכות הפרויקט, במיקום וביכולת של העיר להמשיך לשפר תשתיות ושירותים.

בשורה התחתונה, באר יעקב עדיין מעניינת מאוד לרוכשים ולמשקיעים, אבל היא כבר לא מציאה. זו עיר צעירה, מתפתחת, קרובה למרכז, עם ביקוש אמיתי ועם יתרון ברור למשפחות שמחפשות דירה חדשה בסביבה צעירה. מנגד, אחרי העליות החדות של השנים האחרונות, השוק בעיר נראה זהיר יותר, והפערים בין דירות, שכונות ופרויקטים נהפכו לחשובים במיוחד. מי שבוחן רכישה בעיר צריך להסתכל פחות על סיסמאות ויותר על השאלה הפשוטה: מה המחיר למ"ר, באיזו שכונה, ומה פוטנציאל השכירות.

עסקות מהחודשים האחרונים

רחוב אפרים קישון; חמישה חדרים; קומה שישית; 97 מ"ר; 2.8 מיליון שקל (כ-28.6 אלף שקל למ"ר)

רחוב משה לוי; חמישה חדרים; קומה רביעית; 120 מ"ר; 2.33 מיליון שקל (כ-19.4 אלף שקל למ"ר)

רחוב ברקת; ארבעה חדרים; קומה חמישית; 108.55 מ"ר; 2.58 מיליון שקל (כ-23.7 אלף שקל למ"ר)

רחוב האלונים; חמישה חדרים; קומה שישית; 106.11 מ"ר; 2.85  מיליון שקל (כ-26.9 אלף שקל למ"ר)

רחוב שוהם; חמישה חדרים; קומה חמישית; 104 מ"ר; 3.1 מיליון שקל (כ-29.8 אלף שקל למ"ר)