השכונה הוותיקה שמתעוררת: מה קורה בקריית נורדאו?

מחיר הקנייה הממוצע לדירה בקריית נורדאו ניצב כיום על כ-3.3 מיליון שקל. מדובר בממוצע שמושפע מאוד מהדירות החדשות שנכנסות לשכונה כחלק מהפרויקטים של ההתחדשות העירונית. מדובר בפרויקטים חדשים שמשווקים בשכונה ממש עכשיו, כמו בראשית FAMILY ברחוב האלונים, שבו מוצעות דירות תמורת החל מכ-2.55 מיליון שקל, וגלי נתניה שמחירי הדירות בו מתחילים מכ-2.8 מיליון שקל לדירות של ארבעה וחמישה חדרים.

לעומת זאת, כשבוחנים את הדירות הישנות יותר בשכונה - אלה שעדיין מהוות את רוב המלאי הקיים - התמונה שונה. בדיקה שערכנו בתחילת 2026 לגבי שוק הדירות בנתניה הראתה שבשכונות פנימיות וותיקות בעיר, ובהן קריית נורדאו, נמכרות דירות בנות ארבעה חדרים בשטח של 80 עד 110 מ"ר בטווח מחירים של כ-1.8 עד 2 מיליון שקל, לעומת דירות חדשות באזורי החוף שמגיעות בקלות ל-3-2.8 מיליון שקל ואף יותר. כלומר מי שגר היום בדירה ישנה בקריית נורדאו ושוקל לעבור לשכונת חוף יוקרתית בעיר, צריך לקחת בחשבון פערי מחירים שיכולים להגיע למיליון שקל ויותר.

עסקות שבוצעו באחרונה בשכונה ובאזור נתניה הכללי ממחישות את הפער הזה: דירת ארבעה חדרים בשטח 99 מ"ר נמכרה בכ-2.1 מיליון שקל (כ-21.2 אלף שקל למ"ר), בעוד שדירת חמישה חדרים גדולה יותר באזור שלולית החורף נמכרה תמורת כ-3.45 מיליון שקל (כ-25.9 אלף שקל למ"ר). ברחוב שלונסקי, שבלבה של קריית נורדאו, נמכרה באחרונה דירה ישנה בת שלושה חדרים בשטח של 64 מ"ר תמורת כ-1.48 מיליון שקל - כ-23 אלף שקל למ"ר.

מה קרה למחירים בשנה האחרונה ובשנים האחרונות?

המגמה הכללית בנתניה בשנה האחרונה, לפי העסקות שדווחו, היא של התייצבות ואף ירידה קלה במחירים, לאחר תקופה ארוכה של עליות חדות. בעוד שב-2021-2022 דירות ארבעה חדרים בשכונות מבוקשות בעיר חצו בקלות את הרף של 3 מיליון שקל, חלק מהעסקות שנסגרו באחרונה נעות סביב 2.9-2.6 מיליון שקל - ירידה מתונה ולא דרמטית. בשכונות הוותיקות והפנימיות, ובהן קריית נורדאו, מדובר בעיקר בעצירה של קצב העלייה ולא בקריסת מחירים: מחירי הדירות הישנות נשארים יחסית יציבים סביב 2.2-1.8 מיליון שקל לדירת ארבעה חדרים, כשעיקר התנודתיות בשוק העירוני מתרכזת דווקא בשכונות החדשות ובמתחמי החוף, שם נרשמת האטה חדה יותר בקצב העליות.

מבט רחב יותר על השוק הישראלי בכלל מציג גם הוא תמונה של מחירים שיורדים באופן מתון מהשיא: בערים גדולות נרשמת ירידה שנתית של כמעט 10% במחיר למ"ר, כשבערים מרכזיות שסמוכות לתל אביב הירידה מתונה יותר. בנתניה, שמרוחקת קצת יותר ממרכז הביקוש, ההאטה מורגשת, אך בעצימות נמוכה יותר. בשכונות הוותיקות, כמו קריית נורדאו, שבהן ממילא המחירים נמוכים יחסית, ההשפעה על הקונה הפוטנציאלי מורגשת פחות.

מי ששוקל את קריית נורדאו כהשקעה צריך להביא בחשבון את תשואת השכירות. שכר הדירה הממוצע בשכונה הוא כ-4,400 שקל בחודש. הנתון הזה משקף תשואה ברוטו נמוכה יחסית ביחס למחיר הממוצע לקנייה. מדובר בתשואה חלשה יותר לעומת הממוצע הכלל-עירוני בנתניה, שניצב לרוב סביב 3% בשנה בשכונות פנימיות, כשבשכונות חוף יוקרתיות התשואה לעתים אפילו גבוהה מעט יותר בזכות שכר דירה גבוה במיוחד. הפער נובע בעיקר מכך שמחיר הממוצע לקנייה בקריית נורדאו נמשך כלפי מעלה על ידי הדירות החדשות והיקרות בפרויקטי ההתחדשות, בעוד ששוק השכירות עדיין מתבסס בעיקר על המלאי הישן והזול יותר.

הסיפור האמיתי: גל ההתחדשות העירונית

מה שבאמת מייחד את קריית נורדאו ביחס לשכונות ותיקות אחרות בנתניה הוא ההיקף של פרויקטים של פינוי בינוי שכבר אושרו ומתחילים לצאת לפועל. השכונה כוללת היום כ-5,655 יחידות דיור קיימות, ועוד כ-664 יחידות דיור נוספות מאושרות במתחמים שכבר קודמו, כך שבסך הכל מדובר בפוטנציאל של יותר מ-6,00 יחידות דיור בשכונה.

אחד הפרויקטים הבולטים ביותר בשכונה הוא של דמרי, שהחלה באחרונה בהריסת שלב א' של מתחם רחב היקף ברחוב נורדאו: שבעה מבני רכבת ותיקים שכוללים 138 יחידות דיור יפונו, ובמקומם יוקמו שלושה מגדלי מגורים בני עד 36 קומות וארבעה בניינים נוספים בני שבע קומות, בהשקעה כוללת של כ-750 מיליון שקל. השיווק של הפרויקט צפוי להתחיל בקרוב. במקביל, רוטשטיין קיבלה אישור לפרויקט ענק במתחם יאנוש קורצ'אק, שבמסגרתו ייהרסו 304 דירות ישנות ויוקמו במקומן 1,155 יחידות דיור חדשות בתשעה בנייני מגורים, חלקם מגדלים בני עד 30 קומות, לצד שטחי מסחר ותעסוקה. גם מטרופוליס פעילה בשכונה, עם פרויקט שיחליף 32 דירות ישנות בשני בניינים חדשים בני 20-15 קומות שיכללו כ-102 דירות.

ההיקף הזה של בנייה חדשה צפוי לשנות בהדרגה את פני השכונה ואת תמהיל המחירים בה: בטווח הקצר, היצע גדול של דירות יד שנייה ושל דירות חדשות בבת אחת עשוי לבלום עליות מחירים נוספות, אך בטווח הבינוני-ארוך, ניסיון העבר בשכונות אחרות בנתניה ובערים נוספות מראה שהתחדשות עירונית בהיקף כזה נוטה להוביל לעליית ערך הדרגתית, ככל שמלאי הדירות הישן מוחלף בבנייה מודרנית עם ממ"דים, חניות ותשתיות חדשות. כך או כך, מי שמתעניין בקריית נורדאו כיום קונה למעשה שכונה בתפר: עדיין ותיקה וזולה יחסית, אך בדרך להפוך לאחת מנקודות ההתחדשות הבולטות בנתניה.

עסקות מהחודשים האחרונים

רחוב בר יהודה; שלושה חדרים; קומה שנייה; 60.18 מ"ר; 1.6 מיליון שקל (כ-26.6 אלף שקל למ"ר)

רחוב יצחק קצנלסון; שלושה חדרים; קומה שלישית; 60 מ"ר; 1.43 מיליון שקל (כ-23.8 אלף שקל למ"ר)

רחוב קרן היסוד; חמישה חדרים; קומה חמישית; 133 מ"ר; 4.85 מיליון שקל (כ-36.4 אלף שקל למ"ר)

רחוב הרב יצחק הלוי; שלושה חדרים; קומה שלישית; 49.48 מ"ר; 1.42 מיליון שקל (כ-29 אלף שקל למ"ר)

רחוב שילנסקי; חמישה חדרים; קומה 13; 125.6 מ"ר; 2.975 מיליון שקל (כ-23.8 אלף שקל למ"ר)