מנכ"ל מבנה: ״רוב חברות הנדל"ן עדכנו תחזיות כלפי מטה - אנחנו מעדכנים כלפי מעלה״

הדוחות של מבנה מבנה 1.88%   מציגים שני כיוונים שונים: מצד אחד, הפעילות השוטפת השתפרה: ה-NOI הכולל עלה ב-10%, ה-NOI מנכסים זהים בישראל גדל ב-4.5% וה-AFFO עלה ב-15%. מצד שני, הרווח הנקי ירד, בעיקר בשל שערוכים נמוכים יותר לעומת הרבעון המקביל. להרחבה: מבנה: ה-AFFO עלה ב-15% ל-178 מ׳ שקל; התחזית הועלתה ל-660-680 מ׳ שקל

בראיון לביזפורטל אומר מנכ"ל החברה, עוזי לוי, כי השיפור במדדים התפעוליים אינו נקודתי. לדבריו, התוצאות כוללות רק חלק מהתרומה הצפויה של פרויקטים שהחלו להתאכלס בחודשים האחרונים, ובראשם מתחם הסוללים בתל אביב.

״אם מסתכלים על ה-AFFO, שהוא אחד הנתונים החשובים בחברת נדל"ן מניב, הוא צמח במחצית ב-10% וברבעון ב-15%", אומר לוי ומפרט: הנתונים האלה הם תוצאה של פעילות השבחה, מיקוד עסקי, ייעול וטיוב של המערכים במבנה. אנחנו רואים כאן רק את תחילתה של מגמה, מכיוון שהתוצאות מכירות באופן חלקי בלבד באכלוסים שכבר התבצעו״.

״תוצאות שמלמדות על מגמה ארוכת טווח״

ה-NOI הכולל של מבנה הסתכם ברבעון השני ב-239 מיליון שקל, לעומת 218 מיליון שקל ברבעון המקביל. מתוך הסכום, כ-14 מיליון שקל נבעו מתחילת אכלוסו של פרויקט הסוללים.

ה-NOI מנכסים זהים בישראל הסתכם ב-214 מיליון שקל, לעומת 205 מיליון שקל בתקופה המקבילה. בחברה מייחסים את העלייה להשכרת שטחים חדשים, לעלייה ריאלית בדמי השכירות במסגרת חידושי חוזים ולעליית המדד.

ה-AFFO, שהוא בעצם ה-FFO לפי גישת ההנהלה, הסתכם ברבעון ב-178 מיליון שקל, לעומת 155 מיליון שקל בתקופה המקבילה. העלייה נבעה מהגידול ב-NOI ומירידה בהוצאות התפעול.

בסיכום המחצית הראשונה הסתכם ה-NOI הכולל ב-449 מיליון שקל, עלייה של 6% לעומת 425 מיליון שקל. ה-AFFO עלה ב-10% ל-332 מיליון שקל, לעומת 302 מיליון שקל במחצית המקבילה.

לעומת המדדים התפעוליים, הרווח הנקי המיוחס לבעלי המניות ירד ברבעון ל-122 מיליון שקל, לעומת 210 מיליון שקל בתקופה המקבילה. הירידה נבעה בעיקר מכך שמבנה רשמה עליית שווי של 83 מיליון שקל בנדל"ן להשקעה, לעומת שערוכים של 255 מיליון שקל ברבעון השני של 2025.

במחצית הראשונה הסתכם הרווח הנקי ב-271 מיליון שקל, לעומת 421 מיליון שקל בתקופה המקבילה. מעבר לפער בשערוכים, במחצית המקבילה הכירה מבנה ברווח גולמי גבוה יותר ממכירת דירות, בעקבות מכירת 47 דירות בפרויקט הסוללים לקרן מגוריט.

• מבנה: ה-AFFO עלה ב-15% ל-178 מ׳ שקל; התחזית הועלתה ל-660-680 מ׳ שקל
• נחתם הסכם פיתוח בחדרה ל-724 יח"ד ורובע תעסוקה

לוי מבקש למקד את תשומת הלב בפעילות השוטפת: ״זה לא נתון חד-פעמי, אלא תוצאות שמלמדות על מגמה ארוכת טווח. יש אכלוסים שכבר התרחשו, אבל התרומה שלהם עדיין לא מקבלת ביטוי מלא בדוחות״.

״אנחנו נמצאים ב-77% חוזים חתומים בסוללים״

פרויקט הסוללים כולל שני בנייני משרדים בשטח כולל של כ-68 אלף מ״ר. לפי תחזית החברה, הפרויקט צפוי לייצר NOI שנתי של 109-115 מיליון שקל בתפוסה מלאה.

״אנחנו כרגע בסוללים ב-77% חוזים חתומים", הוא אומר. ״אני מעריך שעד סוף השנה שיעור התפוסה יהיה גבוה יותר״.

לדבריו, ההכנסה שנרשמה ברבעון משקפת רק חלק מהפוטנציאל שעליו מצביעה החברה: ״אנחנו עשינו מאמצים גדולים להשלים את תעודת הגמר ולהתחיל את האכלוס. פרויקט הסוללים אמור להניב למבנה תוספת NOI של 110-115 מיליון שקל בשנה, ובדוחות הנוכחיים אנחנו רואים רק חלק מהתצורה המלאה שלו״.

מדובר בתחזית המבוססת על אכלוס מלא, ולכן קצב ההגעה אליה תלוי בהשלמת האכלוס ובהשכרת השטחים שנותרו. לצד המשרדים החלה מבנה לאכלס בפרויקט שני בנייני מגורים הכוללים כ-360 דירות. הרווח הגולמי שטרם הוכר ממכירת הדירות בפרויקט מוערך בכ-110 מיליון שקל.

• הקבלנים לנגיד: הורד את הריבית ל-2.5%
• יוחננוף מעבירה את הנדל״ן לחברה בת

התרומה מפעילות ההשכרה אינה מגיעה רק מהסוללים. לאחר תאריך המאזן החלה מבנה באכלוס שוכרים במרכז מבנה בר-און בראשון לציון, ובהם רשת ג'מבו. במרכז מבנה תל חנן בנשר נכנסה לפעילות רשת ליאור עדיקה, ובפארק המדע וההייטק בחיפה החלה החברה באכלוס שטחים, בין היתר עבור רפאל.

שיעור התפוסה בנכסי מבנה בישראל עמד בסוף יוני על 93.2%, בנטרול הסוללים ופארק המדע בחיפה, הנמצאים בשלבי אכלוס ראשוניים. זאת לעומת 94.2% בסוף 2025. לוי מעריך כי המשך האכלוסים יסייע לגידול בהכנסות, אך בפועל הדבר יהיה תלוי בקצב כניסת השוכרים ובשיווק יתרת השטחים. להרחבה: ביג עם אפי וביג בנטרול הירידה בהחזקה: התוצאות של ענקית הנדל"ן המניב

התחזית הועלתה ופרויקטים נוספים מתוכננים לצאת לביצוע

מבנה העלתה את תחזית ה-AFFO מנכסים מניבים לשנה הנוכחית לטווח של 660-680 מיליון שקל, לעומת תחזית קודמת של 650-670 מיליון שקל. תחזית ה-NOI נותרה ללא שינוי, בטווח של 930-950 מיליון שקל.

״אנחנו מעדכנים את תחזית ה-AFFO כלפי מעלה, מ-650-670 מיליון שקל ל-660-680 מיליון שקל״, אומר לו. ״העדכון מבוסס על התוצאות בפועל ועל האכלוסים שכבר בוצעו. בסוללים עדיין לא רואים את מלוא התרומה, ואני מעריך ששיעורי התפוסה ימשיכו לעלות עד סוף השנה״.

במקביל להשלמת הפרויקטים הקיימים, מבנה מתכננת להתחיל במהלך השנה הקרובה בביצוע שלושה פרויקטים בהיקף כולל של כ-100 אלף מ"ר של משרדים ומסחר.

אחד מהם הוא פרויקט מבנה שדה דב, המתוכנן לכלול כ-19 אלף מ"ר של משרדים וכ-7,000 מ"ר של מסחר. לדברי לוי, החברה כבר מקבלת פניות משוכרים אפשריים, אף שהעבודות טרם החלו. ״אנחנו נתחיל בשנה הבאה בביצוע פרויקט המסחר והמשרדים בשדה דב. אנחנו כבר עוסקים בפניות מלקוחות מסחריים ומלקוחות למשרדים. המיקום הוא בקו הראשון לים, ובסמוך לתחנה המתוכננת של הקו הירוק״.

פרויקט נוסף שמקדמת החברה הוא מגדלי מבנה ברחוב יגאל אלון בתל אביב, המתוכנן לכלול כ-125 אלף מ"ר של משרדים ומסחר וכ-400 דירות. הפרויקט נמצא לקראת אישור תוכנית עיצוב והגשת בקשה להיתר בנייה.

לוי ציין גם כי החברה החלה בפרויקט נוסף ביקנעם, אזור שבו היא מחזיקה בנכסים המאוכלסים, לדבריו, בתפוסה מלאה, עם שוכרים ובהם אנבידיה. החברה טרם מסרה בדוחות תחזית NOI פרטנית לפרויקט זה.

בסוף יוני עמד ההון העצמי המאוחד של מבנה על 8.92 מיליארד שקל. לחברה היו מזומנים, שווי מזומנים וכספים בנאמנות בהיקף של כ-1.8 מיליארד שקל, מול חוב פיננסי נטו של כ-7.8 מיליארד שקל. שווי השוק של החברה עומד על כ-8.7 מיליארד שקל. המניה ירדה מתחילת השנה בכ-20%.

העלאת התחזית נשענת בשלב זה בעיקר על שיפור בפעילות הקיימת, צמצום הוצאות והתחלת התרומה של הסוללים. הפרויקטים החדשים עשויים להרחיב את הפעילות בטווח הארוך יותר, אך תרומתם תהיה תלויה בקצב הבנייה, בשיווק ובהשלמת האכלוס. להרחבה: האם עדיף לעזור לילדים לקנות דירה או להשאיר את הכסף מושקע?