ביג עם אפי וביג בנטרול הירידה בהחזקה: התוצאות של ענקית הנדל"ן המניב

ביג  ביג 0%   מסכמת את המחצית הראשונה עם שיפור ב-FFO ועלייה בפדיונות, אבל אם מסתכלים קצת מעבר לזה מגלים תמונה פחות מחמיאה. קודם החיובי - הפעילות באירופה ממשיכה לצמוח, נכסים חדשים נכנסים לפעילות ושיעורי התפוסה נותרים גבוהים, אבל - הוצאות המימון מטפסות, חלק החברה ברווחי החברות המוחזקות ירד וההון העצמי לא התקדם. בשורה התחתונה - הרווח המיוחס לבעלי המניות ירד ב-18% במחצית השנה, למרות שאם משווים רבעון מול רבעון הרווח טיפס בכ-47%, וזאת בעיקר בעקבות עלייה בשערוכי הנדל"ן.

ה-FFO עלה, ה-NOI כמעט בלי שינוי

בנתוני האיחוד האפקטיבי, כלומר לא לפי כללי החשבונאות המקובלים, ההכנסות במחצית ירדו בכ-1% ל-1.27 מיליארד שקל, לעומת 1.29 מיליארד שקל בתקופה המקבילה. בביג מסבירים את הירידה בצמצום שיעור ההחזקה באפי נכסים, מ-87.7% לכ-79.9%, ובהשפעת השינויים בשער האירו מול השקל. בנטרול הכנסות אפי נכסים, ההכנסות עלו ב-6% לכ-678 מיליון שקל, בעיקר בעקבות פתיחת ביג פאשן גלילות (שכרגיל אנחנו לא מקבלים פירוט על ה-FFO וה-NOI בביג גלילות בדוחות וזאת בשל "אי רלוונטיות" ובכך שהנכס אינו משעובד לאג"חים ואינו נדרש בדיווח) ופרויקטים נוספים, לצד עליית המדד וצמיחה בפעילות הקיימת.

ה-NOI האפקטיבי במחצית הסתכם ב-955.8 מיליון שקל, עלייה מתונה של 0.5% לעומת 950.8 מיליון שקל בתקופה המקבילה. בנטרול הירידה בשיעור ההחזקה באפי נכסים, החברה מציגה צמיחה של 6.5%. ברבעון השני הסתכם ה-NOI ב-491.9 מיליון שקל, לעומת 492.7 מיליון שקל ברבעון המקביל. בנטרול השינוי בהחזקה באפי, מדובר לפי החברה בעלייה של 5.8%.

ה-FFO לפי גישת ההנהלה, כולל הפעילות התעשייתית והדיור המוגן, עלה במחצית ב-6.8% ל-531.7 מיליון שקל, לעומת 498 מיליון שקל בתקופה המקבילה. ברבעון השני עלה ה-FFO ב-5.9% ל-279.8 מיליון שקל. בנטרול הירידה בשיעור ההחזקה באפי, החברה מציגה עלייה של 12.25% במחצית ושל 11.4% ברבעון.

עם זאת, בתוך הנתון הכולל ניכרת חולשה בתרומתה של אפי נכסים אפי נכסים 0%  . תרומת החברה הבת ל-FFO ירדה במחצית ב-7.1% ל-199.5 מיליון שקל, וברבעון השני היא ירדה ב-13.4% ל-99.8 מיליון שקל. מנגד, פעילות התעשייה והדיור המוגן תרמה 24.2 מיליון שקל ל-FFO במחצית, לעומת 3.6 מיליון שקל בתקופה המקבילה, ובכך תמכה בעלייה במדד הכולל.

בפעילות המסחרית נרשמה עלייה של 5.1% בפדיונות במרכזי ביג בישראל ועלייה של 11.3% במרכזים באירופה, בעוד הפדיונות בנכסי אפי ברומניה ירדו ב-0.3%. ה-NOI מנכסים זהים בישראל עלה ב-1.1%, או ב-2% בנטרול השפעת הלחימה, ובאירופה נרשמה עלייה של 5.6%. שיעורי התפוסה נותרים גבוהים, קרוב ל-100% בישראל, כ-99% במרכזי ביג באירופה וכ-95% בנכסי אפי.

הוצאות המימון קפצו, אבל השערוכים תמכו ברמה הרבעונית

בדוחות החשבונאיים המאוחדים מתקבלת תמונה קצת שונה. ההכנסות במחצית עלו ב-4.6% ל-1.37 מיליארד שקל והרווח הגולמי גדל ב-5.5% ל-1.03 מיליארד שקל. מנגד, חלק החברה ברווחי חברות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני ירד ב-46.3% ל-73.6 מיליון שקל, והוצאות ההנהלה והכלליות עלו ב-27.5% ל-148.9 מיליון שקל. העלייה בהוצאות נובעת בין היתר מהרחבת הפעילות, מגידול בעלויות השכר ומהוצאות בגין הקצאת אופציות לעובדים.

נקודת החולשה המרכזית במחצית מגיעה מסעיף המימון. הוצאות המימון עלו ב-7.5% ל-662.3 מיליון שקל, בעוד הכנסות המימון ירדו ב-45.4% ל-130.3 מיליון שקל. כתוצאה מכך, הוצאות המימון נטו עלו בכ-41% והסתכמו בכ-532 מיליון שקל, לעומת כ-377 מיליון שקל במחצית המקבילה. החברה מייחסת את השינוי לגידול בחוב, לעליית המדד ולהשפעות שערי החליפין. העלייה בהוצאות המימון קיזזה חלק מהשיפור התפעולי ומשערוכי הנדל"ן, והרווח לפני מס ירד ב-9.7% ל-782 מיליון שקל.

הרווח הנקי הכולל ירד ב-9.4% ל-639.5 מיליון שקל, ואילו הרווח המיוחס לבעלי המניות ירד ב-18.3% ל-548.5 מיליון שקל, לעומת 671.6 מיליון שקל במחצית המקבילה. מעבר לרווח והפסד, התחזקות השקל יצרה הפסד של כ-941.5 מיליון שקל מקרנות תרגום של פעילויות חוץ. בעקבות זאת רשמה הקבוצה הפסד כולל של 301.2 מיליון שקל במחצית, לעומת רווח כולל של 911.6 מיליון שקל בתקופה המקבילה.

• ביג מוותרת על 46 אלף מ"ר של משרדים בגלילות - ותקים דיור מוגן במקום
• פתיחת עסקים בשבת: הסמכות היא של העירייה, הווטו בידי שר הפנים

ברבעון השני התמונה חיובית יותר. ההכנסות בדוחות המאוחדים עלו ב-2.5% ל-690 מיליון שקל, והרווח המיוחס לבעלי המניות עלה ל-366.3 מיליון שקל, לעומת 248.8 מיליון שקל ברבעון המקביל. חלק ניכר מהעלייה מגיע משערוכים: הרווח מעליית שווי הוגן של נדל"ן להשקעה ונדל"ן בפיתוח הגיע ל-400.1 מיליון שקל, לעומת 121 מיליון שקל ברבעון המקביל. באיחוד האפקטיבי, לעומת זאת, ההכנסות הרבעוניות ירדו ב-2.2% ל-647.9 מיליון שקל וה-NOI נותר כמעט ללא שינוי.

החוב גדל וההון העצמי נותר במקום

המשך ההתרחבות, ההשקעה בפרויקטים ורכישת הנכסים באירופה מלווים גם בגידול בצורכי המימון. החוב הפיננסי, כולל חלויות שוטפות, עלה לכ-25.92 מיליארד שקל, לעומת 25.40 מיליארד שקל בסוף 2025. ההתחייבויות לזמן ארוך גדלו ב-8.9% ל-21.74 מיליארד שקל. מנגד, ההתחייבויות השוטפות ירדו, והחברה מחזיקה במזומנים ושווי מזומנים של כ-2.45 מיליארד שקל במאזן המאוחד.

ללא אפי נכסים, ביג מציגה יתרות מזומנים ופיקדונות של 1.04 מיליארד שקל, מסגרות אשראי חתומות ופנויות בהיקף של 600 מיליון שקל ונכסים שאינם משועבדים בהיקף של כ-6.8 מיליארד שקל. בנוסף, היא מחזיקה במניות אפי נכסים שאינן משועבדות בשווי של כ-4.6 מיליארד שקל. פריסת החוב בישראל, ללא אפי נכסים, משקפת מח"מ של 3.74 שנים, כאשר היקף הפירעונות עומד על 470 מיליון שקל ביתרת 2026 ועל 1.42 מיליארד שקל ב-2027.

ההון העצמי המיוחס לבעלי המניות נותר כמעט ללא שינוי והסתכם ב-13.39 מיליארד שקל. הרווח שנצבר ומימוש האופציות קוזזו בעיקר בידי הפסדי התרגום ובידי דיבידנד של 225 מיליון שקל ששולם ביוני. כלומר, אף שהחברה ממשיכה להציג צמיחה ב-FFO ולפתח נכסים, תנודות המטבע ועלויות המימון מונעות בשלב זה מהשיפור התפעולי להתגלגל במלואו לשורת הרווח ולהון העצמי.

אסף נגר, משנה למנכ"ל ביג מסר: "המחצית הראשונה של שנת 2026 הושפעה מהשלכות המלחמה עם איראן. למרות זאת, ברמת הפדיונות, אנו מציגים עלייה של 5.1% ביחס לתקופה המקבילה, כאשר מרכזי ביג באירופה ממשיכים להציג עלייה של מעל 11%. באירופה אנחנו ממשיכים להתרחב, בדגש על פולין שמתבססת כמנוע צמיחה משמעותי לחברה. בכלל, הפעילות באירופה ממשיכה להציג צמיחה דו-ספרתית שנה אחרי שנה, כאשר החציון הראשון הסתכם בצמיחה של 15% ב-NOI".

• זינקה פי 2.5 בשנה והיום בעסקה עם אונדס - על ארן הקטנה מת"א שמספקת תשואה פנומנלית
• מבנה: ה-AFFO עלה ב-15% ל-178 מ׳ שקל; התחזית הועלתה ל-660-680 מ׳ שקל

"שיעור המינוף של החברה נמצא ברמות הנמוכות ביותר מזה שנים, דבר אשר בא לידי ביטוי בין היתר בהעלאת הדירוג של סדרות האג"ח הלא מובטחות של החברה ל-AA ועדכון תחזית הדירוג של המנפיק לחיובית. כל זאת, לצד יתרות מזומנים, מסגרות אשראי ופריסת חוב, מאפשר לחברה לנצל הזדמנויות עסקיות לרכישת נכסים". לצד הדברים, החוב האבסולוטי ממשיך לעלות, ולכן המבחן בשנים הקרובות יהיה היכולת של הנכסים החדשים לייצר צמיחה תזרימית שתהיה גבוהה מהגידול בעלויות המימון.