כמה עולה טעות של 2% בריבית על משכנתה לאורך 25 שנה?

על הלוואה של מיליון שקל, ריבית של 4% לעומת 6% מגדילה את ההחזר החודשי ביותר מאלף שקל ואת העלות הכוללת במאות אלפי שקלים.

זו אחת הסיבות שהשוואת משכנתאות היא מהפעולות הפיננסיות בעלות הערך הגבוה ביותר למשפחה.

הריבית הממוצעת במשכנתאות היום עומדת על 4.56% במסלול לא צמוד ועל 3.39% בצמוד, וקבועה לא צמודה 4.63%. הפער בין המסלולים אינו הנחה: בצמוד הקרן עצמה עולה עם המדד, כך שהשוואת מספרי ריבית בין מסלול צמוד ללא צמוד מציגה תמונה מעוותת. הפער בין 3.39% במסלול הצמוד ל-4.56% במסלול השקלי מצטמצם כמעט לגמרי כשמוסיפים לצמוד את קצב האינפלציה הנוכחי, 1.5% בשנה, ומגיעים לעלות שנתית של כ-4.9%.

המספרים המדויקים על מיליון שקל ל-25 שנה בלוח שפיצר: בריבית 4% ההחזר החודשי הוא 5,278 שקל וסך התשלומים 1.584 מיליון, ובריבית 6% ההחזר הוא 6,443 שקל וסך התשלומים 1.933 מיליון. ההפרש עומד על 1,165 שקל בחודש ועל 349 אלף שקל לאורך התקופה, וכך נבנית העלות הכוללת של משכנתה למיליון. ההפרש הזה, 349 אלף שקל, שווה כשביעית ממחיר דירה ממוצעת בישראל, 2.435 מיליון שקל.

הריבית הממוצעת הלא צמודה, 4.56%, מייצרת על אותה הלוואה החזר של 5,593 שקל בחודש, 314 שקל יותר מאשר ב-4% ו-94 אלף שקל יותר לאורך כל התקופה.

בתשלום הראשון בריבית 4% רכיב הריבית הוא 3,333 שקל מתוך 5,278, ובריבית 6% הוא 5,000 מתוך 6,443. הקרן יורדת לאט יותר, ואחרי עשר שנים היתרה עומדת על 714 אלף שקל בהלוואה הזולה מול 764 אלף ביקרה, אחרי ששולמו בהן 633 אלף ו-773 אלף שקל בהתאמה. הפער ביתרה אחרי עשר שנים, 50 אלף שקל, נוצר גם כשהלווה בהלוואה היקרה עמד בכל תשלום במועדו, והוא התוצאה הישירה של קצב איטי יותר בהקטנת הקרן.

הטעות בפועל אינה 2% על כל המשכנתה אלא נקודה או שתיים על מסלול אחד בתמהיל, והיא נבלעת בהחזר הכולל. הבדיקה נעשית באישור העקרוני, בשורת הריבית של כל מסלול בנפרד ובשורת סך התשלומים, ולא בהחזר החודשי, שהוא גם מה שמשתנה כשבוחנים פריסה ארוכה והשקעת ההפרש.