האם כדאי לקחת משכנתה ארוכה יותר ולהשקיע את ההפרש?

מתמטית זה יכול לעבוד אם התשואה על ההשקעה גבוהה מריבית המשכנתה, אבל ההשקעה מסוכנת והריבית ודאית.

נניח משכנתה ארוכה מורידה את ההחזר ב-2,000 שקל בחודש. אם באמת משקיעים את ההפרש במשך 25 שנה, יכול להיווצר הון גדול, ואם ההפרש פשוט נצרך, נשארים עם משכנתה ארוכה ויקרה. זו אסטרטגיה שמתאימה למי שמקפיד על משמעת חודשית לאורך שנים.

הריבית הממוצעת במשכנתה לא צמודה עומדת על 4.56%. הרווח בשוק ההון ממוסה ב-25% על הרווח הריאלי, כך שתשואה של 6% עם אינפלציה של 1.5% מותירה נטו כ-4.9% - פער של פחות מחצי אחוז מול הריבית שנחסכה.

משכנתה של מיליון שקל בריבית 4.56% נפרסת על 20 שנה בהחזר חודשי של כ-6,359 שקל, ועל 30 שנה בהחזר של כ-5,103 שקל. ההפרש הוא כ-1,256 שקל בחודש, וסך התשלומים גדל מכ-1.53 מיליון לכ-1.84 מיליון שקל. ההארכה משחררת 1,256 שקל בחודש במחיר של כ-311 אלף שקל ריבית נוספת, וכך נבנית עלות משכנתה של מיליון שקל.

1,256 שקל שמופנים בפועל להשקעה בתשואה נטו של 4.9% מצטברים לכ-מיליון שקל בתום 30 שנה. המסלול הקצר מגיע לסכום דומה בדרך אחרת: ההלוואה נסגרת אחרי 20 שנה, ומאותו רגע 6,359 שקל מתפנים להשקעה בעשר השנים שנותרו. שתי הדרכים נפגשות בסביבות אותו סכום, וההבדל ביניהן הוא מי נושא את הסיכון ומי אכן מפקיד בכל חודש.

הריבית שנחסכת בפירעון היא רווח נקי ופטור ממס. תשואה בשוק ההון ממוסה ב-25% על הרווח הריאלי, ולכן באינפלציה של 1.5% נדרשת תשואה ברוטו של כ-5.6% בשנה כדי להשוות לריבית של 4.56%. תשואה של 5% תיראה כמו רווח ותשאיר את המשקיע מאחורי הריבית שהוא משלם.

ההשוואה זהה בבסיסה לשאלת פירעון מוקדם של המשכנתה, בשינוי אחד: הכסף שמושקע במקום להיפרע חשוף לתנודתיות, בעוד החוב ממשיך להיצבר בקצב קבוע וידוע מראש.

הארכת התקופה מתומחרת בריבית גבוהה יותר, ובנקים מציגים מסלול ארוך במחיר גבוה מזה של מסלול קצר. השורה שקובעת היא סך התשלומים בלוח הסילוקין, לצד הוראת קבע שמעבירה את ההפרש להשקעה בפועל.