דירה בראש העין עם 20 אלף נטו: מה אפשר לקנות ובכמה הון עצמי

דירת 4 חדרים בראש העין נמכרת היום בממוצע בכ-2.23 מיליון שקל, לפי נתוני העסקאות הרשמיים ברבעון האחרון שעליו פורסמו נתונים מלאים. בפסגות אפק, השכונה החדשה והגדולה של העיר, הממוצע מעט גבוה יותר ועומד על כ-2.29 מיליון. לצורך החישוב נצא מדירה של 2.25 מיליון שקל. מי שמגיע עם 25% הון עצמי, הרף הנמוך ביותר שהבנק מאפשר בדירה ראשונה, צריך הכנסה נטו של כ-24 אלף שקל בחודש.

ומה קורה במשק בית שמביא הביתה 20 אלף שקל נטו? אם ההחזר לוקח 40% מההכנסה, הוא יכול להגיע ל-8,000 שקל בחודש. החזר כזה מחזיק משכנתא של כ-1.41 מיליון שקל. כדי להגיע לדירת 4 חדרים ב-2.25 מיליון צריך להשלים מהבית כ-840 אלף שקל, שהם כ-37% ממחיר הדירה. עם 20 אלף נטו ו-25% הון עצמי בלבד, התקציב נעצר סביב 1.88 מיליון שקל, וזה בערך המחיר של דירת 3 חדרים בעיר.

להרחבה: ההורים יכולים לעזור לקבל משכנתא גדולה יותר גם בלי להיות בעלי הדירה?

כל החישובים כאן מניחים משכנתא ל-25 שנה בריבית ממוצעת של 4.7%, בלוח שפיצר. הריבית שתקבלו בפועל תלויה בתמהיל שתבחרו ובפרופיל שלכם כלווים, כך שההחזר יכול לזוז בכמה מאות שקלים לכל כיוון. בסיס נוח לחישוב: כל מיליון שקל של משכנתא עולה כ-5,670 שקל בחודש.

מה הבנק מרשה

בנק ישראל מציב שתי תקרות. הראשונה היא שיעור המימון: עד 75% ממחיר הדירה למי שקונה דירה יחידה, עד 70% למשפרי דיור שמחליפים דירה, ועד 50% בדירה להשקעה. השנייה היא יחס ההחזר מההכנסה: הבנק לא יאשר משכנתא שההחזר שלה עולה על 50% מההכנסה הפנויה, ומעל 40% ההלוואה נחשבת מסוכנת ומחייבת את הבנק להחזיק מולה יותר הון. לכן רוב הבנקים עוצרים סביב 40%, ומי שרוצה מרווח נשימה בחודשים של הוצאות גדולות נשאר ב-30% עד 35%.

כל 100 אלף שקל מהבית שווים 1,400 שקל משכורת

ההון העצמי הוא הכלי החזק ביותר של הקונה. כל 100 אלף שקל נוספים שמביאים מהבית מורידים כ-570 שקל מההחזר החודשי, ובערך 1,400 שקל מההכנסה שהבנק ידרוש. זוג שמגיע עם מיליון שקל, מחיסכון, ממכירת דירה קודמת או בעזרת ההורים, לוקח משכנתא של 1.25 מיליון ומסתדר עם כ-17.7 אלף נטו. עם 1.5 מיליון שקל ההחזר יורד לכ-4,250 שקל, ומשכורת אחת טובה מספיקה. מי שלא יודע עדיין כמה צריך לחסוך יכול להתחיל מהמדריך להון עצמי לדירה.

דירת 5 חדרים בעיר נמכרת בממוצע בכ-2.46 מיליון שקל. עם 25% הון עצמי, כ-615 אלף שקל, צריך כ-26 אלף שקל נטו בחודש. דירת 3 חדרים עולה כ-1.85 מיליון, ושם מספיקים כ-463 אלף שקל מהבית ובערך 19.7 אלף נטו. הפער בין 4 ל-5 חדרים בראש העין עומד על כ-230 אלף שקל בלבד, ובהחזר החודשי זה פחות מ-1,000 שקל, כך שמשפחה שמתלבטת יכולה לשקול את החדר הנוסף.

פסגות אפק מול נווה אפק

בפסגות אפק נמכרה דירת 4 חדרים בממוצע בכ-2.29 מיליון שקל, ודירת 5 חדרים בכ-2.46 מיליון. זה המלאי החדש של העיר, עם בניינים גבוהים וממ"ד בכל דירה. בנווה אפק המחירים נמוכים יותר: דירת 3 חדרים נמכרה בממוצע בכ-1.79 מיליון שקל, ובעסקאות 4 חדרים שנרשמו שם בשנה הקודמת הממוצע היה כ-1.93 מיליון. בדירה כזו, עם 25% הון עצמי, ההחזר יורד לכ-8,200 שקל, ומספיקים כ-20.5 אלף נטו.

המחירים בעיר בירידה

המחירים בראש העין יורדים כבר יותר משנה. לפני שנה נמכרה דירת 4 חדרים בממוצע בכ-2.32 מיליון שקל, והיום בכ-2.23 מיליון, ירידה של כ-4%. בדירות 5 חדרים הירידה חדה יותר, מכ-2.61 מיליון לכ-2.46 מיליון, כ-6% פחות. מדד מחירי הדירות של מחוז המרכז, שראש העין שייכת אליו, ירד גם הוא בכ-4% בשנה האחרונה.

• הרצליה: בגליל ים ארבעה חדרים עולים 4 מיליון, בהרצליה הצעירה המחיר ירד ב-12%
• יבנה: אותה דירה, פער של 800 אלף שקל בין השכונות

גם אחרי העליות של השנים הקודמות, ראש העין זולה מהסביבה שלה. ממוצע דירת 4 חדרים בכל מחוז המרכז עומד על כ-2.55 מיליון שקל, בפתח תקווה השכנה דירה טובה עולה 2.6 עד 3 מיליון, ובמודיעין 2.8 עד 3.3 מיליון. הפער מול פתח תקווה, 350 עד 750 אלף שקל, שווה בערך להון העצמי שהבנק דורש.

למי שקונה דירה יחידה יש עוד סעיף בחשבון. על דירה של 2.25 מיליון שקל מס הרכישה יוצא כ-9,500 שקל, כי רק החלק שמעל 1,978,745 שקל חייב ב-3.5%. זוגות בלי דירה יכולים לבדוק גם את מסלולי הסיוע של המדינה ברכישת דירה, שבהם המחיר נקבע מתחת למחיר השוק. בדירה של עד כ-1.88 מיליון שקל, 20 אלף נטו ו-25% הון עצמי מספיקים.

עסקאות אחרונות

• דירת 4 חדרים ברחוב ה' באייר 36 (נווה אפק), 83 מ"ר, קומה 1 - נמכרה באוגוסט ב-2.43 מיליון שקל (29,200 שקל למ"ר)
• דירת 4.5 חדרים ברחוב זוהרה אלפסיה 8 (פסגות אפק), 101 מ"ר, קומה 11 - נמכרה באוגוסט ב-2.28 מיליון שקל (22,600 שקל למ"ר)
• דירת 5 חדרים ברחוב צוקית 2 (פסגת טל), 110 מ"ר, קומה 3 - נמכרה ביולי ב-3.10 מיליון שקל (28,200 שקל למ"ר)
• דירת 4 חדרים ברחוב עין גדי 1 (מצפה אפק), 83 מ"ר, קומה 1 - נמכרה ביולי ב-1.83 מיליון שקל (22,000 שקל למ"ר)
• דירת 3 חדרים ברחוב נחשול 12 (ראש העין צפון), 68 מ"ר, קומה 5 - נמכרה ביולי ב-2.01 מיליון שקל (29,500 שקל למ"ר)

מה מוצע עכשיו למכירה

• דירת 5 חדרים ברחוב צוקית 5 (פסגת טל), 132 מ"ר, קומה 1 - מבקשים 3.05 מיליון שקל (23,100 שקל למ"ר)
• דירת 4 חדרים ברחוב נחשול 2 (ראש העין צפון), 113 מ"ר, קומה 2 - מבקשים 2.50 מיליון שקל (22,100 שקל למ"ר)
• דירת 4 חדרים ברחוב שבזי 171 (פסגות אפק), 115 מ"ר, קומה 1 - מבקשים 2.29 מיליון שקל (19,900 שקל למ"ר)
• דירת 3 חדרים ברחוב קרל לנדשטיינר 10 (פסגות אפק), 92 מ"ר, קומה 2 - מבקשים 2.17 מיליון שקל (23,600 שקל למ"ר)

עוד בסדרה: ירושלים | תל אביב | חיפה | ראשון לציון | פתח תקווה | אשדוד | נתניה | באר שבע | חולון | רמת גן | בת ים | אשקלון | רחובות | הרצליה | כפר סבא | מודיעין | הוד השרון | רעננה | לוד | גבעתיים | נס ציונה | יבנה | קריית אונו | בית שמש | נהריה | עפולה | כרמיאל | חריש

ובהשוואה: יש לנו מיליון שקל ו-22 אלף נטו - איפה נוכל לקנות 5 חדרים

• מכירות הדירות בארה"ב צנחו לשפל של 16 שנה, והמחירים עדיין עולים
• ניו וורלד עצרה את המסחר במניה, חודש אחרי הפסד של 3.6 מיליארד דולר