הון של מיליון שקל יספיק לכם לקנות דירה בנס ציונה?

דירת 4 חדרים בנס ציונה נמכרת היום בממוצע בכ-3.1 מיליון שקל, לפי נתוני העסקאות הרשמיים ברבעון האחרון שעליו פורסמו נתונים מלאים. בשנתיים האחרונות הממוצע נע בין 2.9 ל-3.1 מיליון, ולכן נבנה את החישוב על דירה של 3 מיליון שקל. מי שמגיע עם מיליון שקל הון עצמי עומד בדרישות הבנק, אבל צריך הכנסה נטו של כ-28.4 אלף שקל בחודש כדי לשאת את ההחזר.

מיליון שקל הם כשליש ממחיר דירה כזו, יותר מהמינימום של 25% שהבנק דורש בדירה ראשונה. את ההפרש משלמים במשכנתא של 2 מיליון שקל, ובה ההחזר החודשי מגיע לכ-11,340 שקל. זוג עם שתי משכורות של כ-14.2 אלף נטו כל אחת עומד בזה בדיוק על הגבול. זוג שמכניס 20 אלף נטו יכול להגיע, עם אותו מיליון, לדירה של כ-2.4 מיליון שקל בלבד, כ-600 אלף שקל פחות מדירת 4 חדרים ממוצעת בעיר.

כל החישובים כאן מניחים משכנתא ל-25 שנה בריבית ממוצעת של 4.7%, בלוח שפיצר. הריבית בפועל תלויה בתמהיל ובפרופיל של הלווה, כך שההחזר יכול לזוז בכמה מאות שקלים לכל כיוון. על כל מיליון שקל משכנתא משלמים כ-5,670 שקל בחודש, ומזה נגזרים כל המספרים בטבלה.

התקרות של בנק ישראל

בנק ישראל קובע כמה הבנק רשאי לממן: עד 75% ממחיר הדירה בדירה יחידה, עד 70% למשפרי דיור שמוכרים דירה וקונים אחרת, ועד 50% בדירה להשקעה. על יחס ההחזר מההכנסה יש מגבלה נפרדת. הבנק לא יאשר משכנתא שההחזר שלה עולה על 50% מההכנסה הפנויה, ומעל 40% הוא נדרש להחזיק מולה יותר הון, ולכן רוב הבנקים לא עוברים את הרף הזה. החזר של 30% עד 35% מההכנסה משאיר מרווח סביר להוצאות השוטפות.

מה עוד מיליון שקל עושה

מכאן רואים למה ההון העצמי חשוב כמעט כמו המשכורת. כל 100 אלף שקל נוספים מהבית מורידים כ-570 שקל מההחזר, ובערך 1,400 שקל מההכנסה שהבנק ידרוש. מי שמגיע עם 750 אלף שקל, המינימום בדירה של 3 מיליון, צריך כ-32 אלף נטו. עם 1.5 מיליון שקל, למשל אחרי מכירת דירה קודמת, מספיקים כ-21.3 אלף. עם 2 מיליון המשכנתא יורדת למיליון שקל, והחזר של כ-5,670 שקל מסתדר גם עם משכורת אחת.

המיליון צריך לכסות גם את מס הרכישה. בדירה יחידה של 3 מיליון שקל מס הרכישה מגיע לכ-45.5 אלף שקל, כי החלק שמעל 2,347,040 שקל חייב ב-5%. אחרי עורך דין, שמאי והובלה, בפועל נשארים לדירה עצמה כ-930 עד 950 אלף שקל, וההכנסה הנדרשת עולה לכ-29 אלף נטו.

3 חדרים, 5 חדרים ושתי שכונות

דירת 3 חדרים בעיר נמכרת בממוצע בכ-2.03 מיליון שקל. כאן מיליון שקל הון עצמי הם כמחצית מהמחיר, ההחזר יורד לכ-5,840 שקל, ומספיקים כ-14.6 אלף נטו. דירות 5 חדרים הן סיפור אחר. הממוצע שלהן בעיר עומד על כ-4.34 מיליון שקל, ומיליון שקל הם פחות מ-25% מהמחיר, כך שהבנק לא יסכים לממן את השאר.

בסביוני נצר נמכרה דירת 4 חדרים בממוצע בכ-3.19 מיליון שקל, קצת מעל הממוצע העירוני, ושם עם מיליון שקל צריך כ-31 אלף נטו. בלב המושבה המחיר הממוצע של כל העסקאות, בכל גדלי הדירות, ירד מכ-3.03 מיליון שקל לפני כמה שנים לכ-2.66 מיליון בנתון האחרון שפורסם לשכונה.

יציבות בעיר, ירידה במחוז

בעוד שבמחוז המרכז כולו מדד מחירי הדירות ירד בכ-4% בשנה האחרונה, בנס ציונה דירות 4 חדרים לא הוזלו, והממוצע שלהן לא ירד מתחת ל-2.9 מיליון שקל בשנתיים האחרונות. דירות 3 חדרים דווקא ירדו, מכ-2.1 מיליון לפני שנה לכ-2.03 מיליון היום, ירידה של כ-3%.

• הרצליה: בגליל ים ארבעה חדרים עולים 4 מיליון, בהרצליה הצעירה המחיר ירד ב-12%
• יבנה: אותה דירה, פער של 800 אלף שקל בין השכונות

הפער מול השכנות גדול. דירת 4 חדרים ברחובות נמכרת בממוצע בכ-2.44 מיליון שקל, ובראשון לציון בכ-2.5 מיליון. גם ליבנה, קצת דרומה, יש חישוב משלה בסדרה. מי שמוכן לעבור כמה קילומטרים חוסך 500 עד 600 אלף שקל על דירה באותו גודל. עם אותו מיליון הון עצמי, ההחזר על דירה ברחובות יוצא כ-8,170 שקל, וההכנסה הנדרשת יורדת לכ-20.4 אלף נטו, כמעט 8,000 שקל פחות מאשר בנס ציונה.