כמה צריך להרוויח כדי לקנות דירה בכפר סבא?
דירת 4 חדרים טובה בכפר סבא עולה היום 2.9-3.3 מיליון שקל, ההחזר החודשי מגיע ל-6.9-7.8 אלף שקל, וההון העצמי שצריך להביא מתחיל ב-900 אלף. מה ההכנסה שהבנק ירצה לראות, ואיפה בעיר אפשר לקנות ב-2.3 מיליון
כפר סבא נחשבת שנים לעיר המשפחות של השרון, וזה בדיוק מה שהופך אותה ליקרה. דירת 4 חדרים ממוצעת בעיר נמכרה ברבעון השני של השנה בכ-3 מיליון שקל, ובמחצית הראשונה של השנה עמד הממוצע העירוני על כ-2.94 מיליון, כמעט 5% יותר מאשר לפני שנה. הפערים בתוך העיר גדולים: בקפלן ובגבעת אשכול, בבניינים משנות ה-60 וה-70, דירות 4 חדרים עוברות ידיים ב-2.2-2.5 מיליון שקל. בכפר סבא הצעירה, שכונת האוניברסיטה, דירה כזאת עולה כבר סביב 3.35 מיליון, ובכפר סבא הירוקה ובהדרים, שבהן המחיר למטר מגיע ל-32-33 אלף שקל, דירת 4 חדרים בבניין חדש נסגרת ב-3.5 מיליון ויותר. דירה טובה, עם מעלית, חניה וממ"ד, עולה היום בעיר 2.9-3.3 מיליון שקל.
מה זה עושה להחזר החודשי? על דירה של 2.9-3.3 מיליון, עם 30% הון עצמי ומשכנתה על השאר ל-25 שנה, ההחזר יוצא בערך 6.9-7.8 אלף שקל בחודש. לשם השוואה, דירת 4 חדרים בעיר מושכרת ב-6,500-7,000 שקל, ובשכונות הוותיקות גם פחות. כלומר, המשכנתה יקרה מהשכירות רק במאות שקלים בודדות, וזו אחת הסיבות שהעיר ממשיכה למשוך זוגות מרעננה והוד השרון היקרות יותר.
אז כמה צריך להרוויח? אם המשכנתה לוקחת 40% מההכנסה, הגבול שרוב הבנקים לא יעברו, צריך 17-19.5 אלף שקל נטו בחודש. ב-35% צריך 20-22 אלף, ומי שרוצה לנשום ברווחה, סביב 30%, צריך 23-26 אלף. זוג עם שתי משכורות ממוצעות, 22-24 אלף שקל נטו יחד, נמצא בתוך הטווח, אבל במחצית העליונה שלו. מי שמכוון להירוקה או להדרים צריך כבר 28 אלף ומעלה.
עם 15 אלף שקל נטו העסקה לא עובדת. החזר של 7-7.8 אלף משאיר פחות מחצי משכורה לארנונה, ועד בית, גנים, אוכל, רכב וביטוחים, והבנק לא יאשר את ההלוואה. הפתרון שהעיר מציעה לזוגות כאלה הוא קריית הצעירים, השכונה החדשה בצפון-מזרח, שבה נמכרות במחיר מטרה דירות 4 חדרים סביב 2.06 מיליון שקל, כמיליון שקל פחות מהשוק החופשי, למי שזוכה בהגרלה.
רוצים לבדוק עיר אחרת, או לשחק עם ההון העצמי והריבית? המחשבון הבא מראה כמה צריך להרוויח כדי לגור בכל אחת מיותר מ-60 ערים:
ויש את ההון העצמי. על דירה של 2.9 מיליון צריך להביא 870 אלף שקל, על 3.3 מיליון קרוב למיליון. בדירה ראשונה הבנק מאפשר 75% מימון, ואז מסתפקים ב-725-825 אלף, אבל ההחזר עולה בהתאם. מי שרוצה לנשום אחרי הקנייה צריך להגיע עם 900 אלף עד מיליון שקל, וזה לפני מס רכישה, עורך דין ומתווך.
השוק בכפר סבא עלה בשנה האחרונה, בניגוד לרוב גוש דן. הממוצע העירוני לדירת 4 חדרים עלה בכ-5% מול המחצית הראשונה של השנה שעברה, ומספר העסקאות ברבעון השני קפץ בכ-20% מול התקופה המקבילה. הסיבה היא ההיצע: בעיר כמעט אין קרקע פנויה מלבד קריית הצעירים, רוב הבנייה החדשה היא תמ"א 38 ופינוי-בינוי, ולכן דירה חדשה בשכונה ותיקה נמכרת במחיר של שכונה חדשה.
הפער הגדול בעיר הוא בין ישן לחדש, לא בין מזרח למערב. בגבעת אשכול נמכרה דירת 4 חדרים בת 75 מטר בבניין ותיק ב-2.2 מיליון שקל, כ-29 אלף למטר, ובאותה שכונה נסגרה דירת 4 חדרים בפרויקט תמ"א 38 ב-1.63 מיליון, כי הקונה קנה על הנייר ולוקח את הסיכון של הקבלן. בהירוקה דירת 4 חדרים בבניין בן עשור נסגרה ב-3.5 מיליון. 1.3 מיליון שקל הפרש בין קצה לקצה הם כ-3,000 שקל בחודש בהחזר ועוד 400 אלף שקל בהון עצמי.
ואיפה זה עומד מול הסביבה? בתל אביב דירה טובה עולה 4.5-5 מיליון ודורשת הכנסה של 38-56 אלף שקל נטו, בחולון מסתפקים ב-2.4-2.8 מיליון ובהכנסה של 20-32 אלף, ובחריש 1.3-1.5 מיליון ו-11-17 אלף שקל. ובאותה שיטה בדקנו גם את בת ים, נתניה, פתח תקווה. כפר סבא יקרה מחולון ומפתח תקווה, אבל עדיין רחוקה מאוד מרעננה והוד השרון. עם 23-26 אלף שקל נטו בחודש ו-900 אלף שקל ביד קונים כאן דירה טובה בלי להיחנק, ועם 18 אלף נטו קונים בקפלן או בגבעת אשכול, ומקווים שהבניין ייכנס לפינוי-בינוי.
