דירות בכפר סבא - ירידות מחירים בשנה האחרונה; מה יהיה בהמשך?

כפר סבא הייתה בשנים האחרונות אחת הערים המבוקשות בשוק הנדל"ן, עם עליות מחירים של כ-30% ב-5 השנים האחרונות, ביקוש גבוה יחסית ותדמית של איכותית. אבל, בשקט, נראה כי מתחיל שינוי: העסקאות מתמעטות, חלק מהמוכרים מתפשרים, והקונים - כבר לא ממהרים לחתום. זה תהליך של שנה ויש שמייחסים זאת ל-7 באוקטובר. אם בעוטף עזה היו מחבלים שחדרו לבתים ועשו טבח, למה שזה לא יקרה גם בערים סמוכות יחסית לאיו"ש? לא נראה שחוץ מדיבורים זה באמת מאוד משפיע על ההיצע והביקוש בעיר, אבל זה מרחף מלמעלה. כמו כן וחייבים להודות בזה - ערים מעורבבות נתקלות בירידות מחירים. כפר סבא היא לא עיר מעורבת קלאסית בין יהודים לערבים, אבל ערבים מהאזור עובדים בה, מבלים בה ויש אוכלוסייה גדולה שזה מפריע לה.  

בשוק הנדל"ן מדווחים על האטה הולכת וגדלה בעיר, שמתבטאת גם בקצב העסקאות וגם במחירים עצמם. עסקה אחת בודדת, בשכונה היוקרתית כפר סבא הירוקה, ממחישה את השינוי - והיא לא היחידה. כיום, המחיר הממוצע למ"ר בעיר עומד על כ־31 אלף שקל, ודירת 4 חדרים ממוצעת נמכרת בכ־2.8 מיליון שקל. שכר הדירה החודשי הממוצע עומד על כ־6,250 שקל, מה שמגלם תשואת שכירות שנתית של כ־2.5%-2.8% בלבד - תשואה נמוכה מהריבית הבנקאית הקיימת. 

לאחרונה נמכרה דירה ברחוב אוסטרובסקי 19 שבשכונת כפר סבא הירוקה. מדובר על דופלקס בשטח של 207 מ"ר עם מרפסת של 50 מ"ר, בקומות הרביעית והחמישית של בניין בן 12 שנה, התמורה בעסקה הייתה 6.03 מיליון שקל - פער של 1.3 מיליון שקל לעומת דירה דומה באותו הבניין, שנמכרה במאי 2023 במחיר של 7.3 מיליון שקל.

לא רק בשוק היוקרה - גם בדירות רגילות

הירידה בעסקאות אינה מוגבלת לדירות דופלקס או לפנטהאוזים מיוחדים. גם בשוק הדירות ה"רגילות" - 4 ו־5 חדרים, בבניינים שנבנו מאז שנות ה-2000 ועד היום, ניכרת האטה. בשכונה הירוקה ובשכונות סמוכות בעיר מדווחים מתווכים על ירידה קלה אך עקבית במחירים, לצד הארכה משמעותית בזמני השיווק של דירות.

כך למשל, דירות 4 חדרים, שבעבר נמכרו במחירים שהתקרבו ל־3.5 מיליון שקל, מוצעות כיום בסכומים שנעים בין 2.8-3.1 מיליון שקל- ולעיתים אפילו נמוך מכך, בעיקר אם הדירה דורשת שיפוץ או ממוקמת בקומות נמוכות.  בשכונה הירוקה -המחיר למ"ר נע כיום בין 32 ל־33 אלף שקל, אך יש עסקאות שנסגרות גם בפחות מ־30 אלף למ"ר.

• מי אמר שיש מחסור - 188 אלף דירות בבנייה; האם מחירי הדירות ימשיכו לרדת?
• האם המלחמה תאיץ פרויקטים של התחדשות עירונית? לא בטוח

נקודת אור: המטרו בדרך

בתוך התמונה הזו, נרשמה גם התפתחות תחבורתית שעשויה להשפיע על שוק הנדל"ן בטווח הבינוני והארוך: ועדת השרים לענייני תשתיות אישרה בשבוע שעבר את המקטע הצפוני של רשת המטרו בגוש דן – קו M1 צפון, שיחבר בין כפר סבא, רעננה, הוד השרון, הרצליה, רמת השרון ותל אביב.

מדובר במקטע באורך של כ־28 ק"מ, עם 20 תחנות לאורך התוואי, והוא צפוי להפוך את כפר סבא והסביבה לחלק משולב יותר עם המרחב המטרופוליני של גוש דן. המטרו יאפשר גישה מהירה למוקדי תעסוקה ותחבורה מרכזיים, וצפוי לחזק את האטרקטיביות של העיר בטווח הארוך. אישור המקטע הגיע חרף התנגדות של שרת התחבורה, מירי רגב, שביקשה לבחון את הארכת הקו לשומרון. אישורו היה חיוני לקידום מאות אלפי יחידות דיור באזור המרכז, והעיכוב בו עורר חשש בענף מהקפאת פרויקטים קריטיים.

במנהל התכנון מגדירים את הפרויקט כ"מהלך שישנה את התחבורה הציבורית בישראל" - עם מערכת הכוללת 150 ק"מ של מנהרות ו־109 תחנות, שצפויה לשרת כ־2 מיליון נוסעים ביום.

שוק חופשי? לא לגמרי

מרבית היזמים בעיר עדיין לא מציעים הורדות מחיר גלויות, אך כן מציעים יותר גמישות:מבצעי הקבלן השונים נמשכים לבינתיים, שדרוגים ללא תוספת תשלום ואפילו טרייד אין למחזיקים בדירה יד 2. כל אלה מעידים על לחצים בשוק - גם אם המילים "ירידת מחיר" עדיין לא נשמעות מפי הקבלנים והיזמים, הם כבר לא יכולים להתעלם מכך.

אפשר לומר - ירידת מחירים בתחפושת או כל מיני סגנונות שונים של ניסוח לאותה העובדה שנמצאת בשטח, יש קיפאון בשוק הדירות ואת זה מוסיפים למלאי האדיר שקיים בשוק ונמצא בידי הקבלנים - מלאי של 78 אלף דירות לא מכורות. וזה מוביל להיצע גבוה שיכול לעזור למשבר הדיור ולרמות המחירים הגבוהות של הדירות בישראל ובמיוחד לאזורי הביקוש.

תוסיפו לזה את הדברים ששמענו לאורך שנות עליות המחירים בתל אביב מהיזמים - "אין מה לעשות - זה היצע וביקוש" או "זה לא קשור אלינו - המחיר נקבע לפי שוק חופשי". ותגלו שכעת, אמורים להיגמר הסיבות הללו. יהיה מעניין לראות איך והאם זה ישתנה. צריך לזכור - שבשוק חופשי אכן המחיר אמור להיקבע על פי מנגנון פשוט של ביקוש והיצע אבל אם אין התערבות ממשלתית או שם שליטה במחירים לשום צד: לא לצד הביקוש ולא לצד ההיצע.

המצב אצלנו הוא שונה - המלאי הקיים הוא אצל הקבלנים, הם יחליטו מתי לשחרר אותו, אנחנו נהיה שם אם וכאשר הם יציפו את השוק בדירות אבל צריך לזכור - הם אלה שקובעים את קצב ההוצאה של הדירות לשוק. בנוסף - יש טענה שנשמעת גם היא לתופעה "מלאכותית" והרבה ביקורת נשמעה על משרד השיכון בעניין הזה. תכניות מחיר למשתכן על כל צורותיו השונות - גרמה לביקוש מלאכותי. בכך שהיא הביאה לשוק אנשים שלולא היה את ההגרלות וההנחות הלא מידתיות האלה - הם לא היו חושבים בכלל על לקנות דירה ובכך העלו את הביקושים.

דבר נוסף הוא מבצעי הקבלן - שגם הם פגעו במפגש של נקודת ההיצע והביקוש: אם אני יכול לשלם היום 300 אלף שקל, ובעוד 4 שנים להשלים את היתרה, אזי אני מסוגל לקנות דירה ב-3 מיליון שקל - אבל זה ממש לא נכון וזה דוחף את הביקוש הרחק מעלה.

הרי אם לפלוני יש 300 אלף שקל בחסכון, זה לא המצב האידיאלי לקנות בו דירה - הוא ככל הנראה ללא עזרה חיצונית לא יצליח להשלים את העסקה. ולכן הוא בעצם בונה על עליית הערך. כך למשל: אם שווי הדירה יעלה ב-20% ב-4 שנים, הוא יחזיק בדירה בשווי של 3.6 מיליון שקל ואז הוא בעצם הרוויח את ההפרש בין שווי הדירה לבין המחיר שהוא רכש אותה.

• הפקיעו את הקרקע – ועכשיו גם את הפיצוי?
• כמה עולה לבנות בתל אביב ואיך זה שהמחיר פי כמה מהעלות?
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

עסקאות אחרונות בכפר סבא

בחור הרעות 17, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 3.5 מיליון שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-95 מ"ר שנמצאת בקומת הקרקע + מרתף.

ברחוב עפרוני 18, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 2.5 מיליוןש קל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-88 מ"ר שנמצאת בקומה הראשונה.

ברחוב שועלי שמשון 6, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 3.02 מיליון שקל. מדובר על דירת 4 בשטח של כ-99 מ"ר שנמצאת בקומה השניה.

ברחוב משה דיין 1, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 2.34 מיליון שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-94 מ"ר שנמצאת בקומה הרביעית.

ברחוב אברהם קרן 14, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 2.285 מיליון שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-103 מ"ר שנמצאת בקומה הרביעית.

ברחוב טרומפלדור 14, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 2.82 מיליון שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-95 מ"ר שנמצאת בקומה הראשונה.

ברחוב השרון 12, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 3.02 מיליון שקל. מדובר על דירת 5 חדרים בשטח של כ-115 מ"ר שנמצאת בקומה הראשונה.