טרייד-אין של קבלנים: פתרון נוח או מלכודת עלויות?
"תביאו את הדירה הישנה ותוסיפו סכום מסוים וקבלו דירה חדשה" - ההצעה החדשה של הקבלנים והאם היא טובה לכם?
מחירי הדירות כמו שיש טרייד-אין במכוניות, כך יש טרייד-אין של דירות. זה טריק שיווקי שקיים כבר הרבה מאוד שנים על אש מאוד נמוכה. עכשיו, כשמבצעי הקבלנים הפופולאריים - 80/20 והאחרים מורידים הילוך בגלל הגבלות בנק ישראל (הגביל את המימון של הבנקים לעסקאות אלו ב-10% מסך האשראי בתחום), הקבלנים מחפשים רעיונות חדשים וחוזרים לרעיונות ישנים לרבות הטרייד אין בדירות - "תביא את הדירה הישנה, תוסיף X קבל את הדירה החדשה". רגע לפני שנצלול למבצעים האלו, נספר לכם על המבצעים הנוספים שקבלנים מציעים כיום.
נראה שהמבצע שיהיה מאוד פופולארי בתקופה הקרובה הוא גרייס של תשלומי המשכנתא. בשיטה הזו, הרוכש לוקח משכנתא גדולה כבר בהתחלה, אבל, הוא לא משלם את ההחזרים, הקבלן אחראי עליהם למשך תקופה של שנתיים-שלוש. זה מייצר אפקט תזרימי דומה למבצעים הקודמים, רק שהסכום שניתן לקבלנים הוא לא 20% של הון ועוד משכנתא של 30%, אלא יותר מכך וגם לא מדובר בהלוואות בלון אלא הלוואה ל-20 שנה. במילים אחרות זה דומה ל-80/20 רק שמלכתחילה ההתחייבות העקרונית של הרוכשים היא גדולה, הם לא יכולים לסגת (אגב, גם ב-80/20 מרחב התמרון והנסיגה שלהם הוא קטן).
במקביל לכך ובשל התייקרות המימון במבצעי הקבלנים - ברגע שבולמים את ההיצע (מגבלת בנק ישראל), מעלים את המחיר שהיא הריבית, נראה שיהיה יותר מקום לפתרונות של אשראי חוץ בנקאי למרות שהם מלכתחילה בריבית גבוהה יותר. כמו כן, נראה יותר "הנחות אמיתיות" שזה הפיתוי הכי נכון וישיר לרוכשים - קחו הנחה של 200-300 אלף שקל וקנו את הדירה ב-3 מיליון שקל. זה כבר קורה וזה יכול להתגבר. כשזה יקרה, אפילו הלמ"ס תדווח על ירידת מחירים כי אלו המחירים הנקובים, להבדיל מהמחירים אחרי הנחה שאותם הלמ"ס לא בדקה, לא שיכללה בנתונים ולא הציגה לציבור (ולמעשה סיפקה לציבור תמונת שווא שהובילה להסתערות על הדירות).
טרייד-אין של דירות - סיכויים וסיכונים
כך או אחרת, עסקאות טרייד-אין, שבהן קבלנים מציעים לרכוש את הדירה הישנה של הרוכשים כחלק מרכישת דירה חדשה, יותר נשמעות בתקופה האחרונה, רק לפניש אתם מתלהבים כדאי לכם להבין שכמובן - "אין ארוחות חינם". על פניו, מדובר בפתרון אידיאלי: אתם נפטרים מהצורך למכור את הדירה בעצמכם ומקבלים דירה חדשה במהירות. אך האם ההצעה הזו באמת כדאית, או שמא מדובר במהלך שמסתיר עלויות וסיכונים משמעותיים? מאחורי הנוחות לכאורה מסתתרים שיקולים כלכליים שמגולמים במחיר – והרוכשים הם אלה שמשלמים על כך.
- שוק הדיור קורס, אבל המשכנתאות רותחות - הפרדוקס ועל מה הוא מרמז?
- "בשנה הקרובה נראה התאוששות משמעותית בשוק הדירות"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כאשר קבלן מציע לרכוש את הדירה הישנה של הלקוח, הוא לא עושה זאת מתוך נדיבות. למעשה, הקבלן לוקח על עצמו סיכון לא מבוטל: הוא צריך למכור את הדירה הישנה בשוק שבו מחירים עלולים לרדת, תנאי המימון משתנים, והביקוש אינו תמיד צפוי. כדי לפצות על הסיכון הזה, הקבלן מגלם את העלויות הנוספות במחיר הדירה החדשה. התוצאה? הרוכש משלם מחיר גבוה יותר עבור הדירה החדשה, לעיתים מבלי להבין שהוא מממן את ה"נוחות" של הטרייד-אין. לקבלן יש דרכים "למכור" לכם שהוא קונה את הדירה במחיר מלא למרות שזה לא נכון כי יש לו אפשרות לתת הנחה על המחיר של הדירה החדשה בדרך הזאת, אגב, וזו המטרה של היד הנעלמה מאחורי הקבלנים שמכוונת לכך שהמחירים לא ירדו. נדגים - נניח שאתם חפצים בדירה שמחירה 3.2 מיליון שקל. נניח שהדירה שלכם שווה 2 מיליון שקל. כלומר יש לכם להוסיף 1.2 מיליון שקל.
אתם מתחילים לדבר עם איש המכירות של הקבלן על הנחה והוא אומר לכם. יש לי דיל מדהים - אנחנו ניקח את הדירה שלכם ותוסיפו 1.2 מיליון שקל אחרי כמובן שנבדוק וכו'. אתם מתלהבים, והתהליך מתקדם. אחרי הבדיקה הוא אומר לכם - חברים יקרים, יש רטיבות כאן, ויש פיצוץ בקיר שם וזו גם קומה שלישית בלי מעלית, זה שווה 1.9 מיליון שקל - הוא יודע שלא תבטלו עסקה בשביל 100 אלף שקל, הוא חוסך לכם תיווך התעסקות וזמן. בסוף הסכמתם - קניתם דירה חדשה ותשלמו 1.3 מיליון שקל נוספים. הקבלן רושם בספרים מכירה לפי 1.3 מיליון שקל.
אלא שאם הייתם פועלים באופן "המסורתי" הייתן כנראה מצליחים להוריד את הדירה לכ-3 מיליון שקל, זה יכול היה להיות באופן ישיר - הנחה ישירה או באופן עקיף, סבסוד של המימון ועוד. את הדירה שלכם אולי הייתן מוכרים בפחות נניח שאפילו הייתם מתגמשים ל-1.9 מיליון שקל - כלומר הפער הוא 1.1 מיליון שקל. הפסדתם. אנשים חושבים שהם מרוויחים, אבל זה לא כך. הדינמיקה של תהליך המכירה מייצרת לכם טעויות אופטיות בדרך. תמיד כדאי לחזור לבסיס, בכמה באמת תוכלו לקנות את הדירה אם תפעילו מו"מ קשוח ובכמה תמכרו את שלכם. אתם תראו שאכן יש כאן חיסכון בזמן ובכאב ראש שמתלווה למכירת דירה, אבל לרוב הוא לא שווה את הכסף.
- מתיחת פנים ללוד: מעל 6,000 דירות חדשות ושדרה עירונית שתשנה את דרום העיר
- אבי שמחון: מחירי הדירות בדרך לירידה של 10%
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- אבי שמחון: מחירי הדירות בדרך לירידה של 10%
חוץ מזה, הקבלנים גם יעמיסו "תוסת סיכון". הם יקחו מכם את הסיכון שבאי מכירתה. שוב - זה לא יבלוט בחוזה, זה מאחורי המספרים, ואגב אכן יש לקבלנים סיכון גדול. היסטוריית עסקאות הטרייד-אין בישראל מלמדת כי המודל בעייתי - בתחילת שנות ה-2000, קבלנים רבים שהציעו טרייד-אין מצאו את עצמם תקועים עם מאות דירות יד שנייה שלא הצליחו למכור. השוק, שהיה אז תנודתי, הוביל להפסדים כספיים משמעותיים ולקשיים תזרימיים עבור חברות הבנייה.
ועדיין - זה לא אומר שצריך לפסול כל הצעה כזו, צריך לבחון מהו שווי הדירה הישנה? כמה באמת עולה הדירה החדשה? ומה הסיכונים שלכם בתהליך?
- 6.אלין 08/05/2025 11:43הגב לתגובה זולא ילדים מתעסקים כאן אלא בוגריםשהמעוניין יקח את הדירה הישנה as is
- 5.למה הקבלנים מפחדים כל כך להוריד מחיר ....תשובה כי הם יודעים שביום שהם יורידו מחר והירידה תגיעה ל20 (ל"ת)רועי 08/05/2025 11:41הגב לתגובה זו
- 4.איציק האשדודי 08/05/2025 10:24הגב לתגובה זואשכרה כמו שאמר מורגנשטיין מנכל משרד השיכון הבנקים נותנים לקבלנים רעיונות העיקר שהמחירים לא ירדו זה מטורף אבל את תצאו פראירים בטרייד אין כמו ברכבים אתם תמיד אבל תמיד מפסידים והם יגזרו עליכם עוד קופון ענק
- 3.לא יעזור לכם!!!! 08/05/2025 09:30הגב לתגובה זוהמחירים נופלים ויפלו עוד ועוד וככל שהחבלנים ימציאו עוד שקרים כך הקריסה תגבר.מאחל לכל החבלנים והבנקאים צרות נוראיות ואסונות!!!
- 2.בבר מהממד 08/05/2025 08:12הגב לתגובה זובשמים דירות בישראל לעשירים .הכספ החכם יצא מהארץ נשארו הטיפשים
- 1.הישראלים בולעים כל שיט שמביאים להם ובסוף אומרים שהם לא פראיירים (ל"ת)סחבק 08/05/2025 07:13הגב לתגובה זו
- אז תסביר במקום לתת בראש איך לא יוצאים פראיירים (ל"ת)איציק האשדודי 08/05/2025 10:24הגב לתגובה זו
- ומרסקים אותם 08/05/2025 11:03הישראלים כל כך מטומטמים וחסרי שכל שהם לא קולטים שהכח אצלם אם הם לא קונים במחירים האלה רק כמה שבועות הקבלנים יתחננו על ארבע אחרי הורדות מחיר כבדות שיקנו וכך גם הבנקאים כל הכח אצל הקונים אבל הם לא פועלים יחד ומטומטמים מדי....
דירות בבת ים. צילום: צלי אהרוןאבי שמחון: מחירי הדירות בדרך לירידה של 10%
היועץ הכלכלי לראש הממשלה מעריך כי הירידות בשוק הדיור יימשכו, תקף את מתנגדי סבסוד המשכנתאות והזהיר מפגיעה הולכת וגוברת במשקי הבית על רקע יוקר המימון והוצאות המלחמה
בוועידת מרכז הבנייה הישראלי שהתקיימה באילת, התייחס פרופ' אבי שמחון, היועץ הכלכלי לראש הממשלה, למצב שוק הדיור ולכיוון שאליו הוא מעריך שהמחירים ינועו בשנה הקרובה. שמחון ציין כי לדבריו, ירידת המחירים כבר החלה, וכי המגמה צפויה להעמיק משמעותית. "מחירי הדירות כבר ירדו בכ־2.5%, ואני מעריך שהם יירדו בכ־10% נוספים במהלך השנה וחצי הקרובות," אמר. לדבריו, השילוב בין האטה בביקושים לבין תנאי המימון המכבידים מוביל לשינוי כיוון בשוק שהתאפיין בעליות רצופות במשך שנים.
שמחון הדגיש כי הוא אינו מרבה לפרסם תחזיות, אך ציין שהנתונים בשטח תומכים בהערכה כי מדובר בתחילת מגמה. גורמים בענף מסכימים כי שינויי הריבית, אי־הוודאות הכלכלית והמלחמה השפיעו על קצב העסקאות והביאו לירידה הדרגתית במחירי הדירות, אף אם לא תמיד באופן אחיד בכל אזורי הארץ.
בהתייחסות רחבה יותר למצב הכלכלי, אמר שמחון כי תקציב המדינה שהושפע עמוקות מהוצאות המלחמה, משקף את המחירים הכלכליים הכבדים של הלחימה. לדבריו, ההחלטה לסיים את גיבוש התקציב עם גירעון של 3.9% התקבלה לאחר התלבטות משמעותית, אך הוא הדגיש כי מדובר ברמה שאינה גבוהה בהשוואה למדינות מערביות אחרות שלא התמודדו עם מלחמה. שמחון ציין כי הממשלה בחרה להימנע מצעדי הרחבה משמעותיים כדי שלא להגדיל את יחס החוב־תוצר מעבר למצבו הנוכחי.
סבסוד המשכנתאות
שמחון התייחס ליוזמת הסבסוד למשכנתאות המוצעת על ידיו, נושא שהוביל לעימות מול משרד האוצר ובנק ישראל. "יש מאות אלפי משפחות שנפגעו קשות מעליית הריבית. משקי בית ששילמו כ־5,000 שקלים בחודש רק לפני שנתיים משלמים היום מעל 6,000 שקלים," אמר. לדבריו, מדובר בפגיעה שמצמצמת צריכה ומכבידה על הכלכלה. הוא טען כי המדינה חייבת להתערב, אך ציין כי ההתנגדות המקצועית של האוצר ושל הייעוץ המשפטי מבוססת על עקרונות שוויוניות ועל החשש מתקדים תקציבי.
- היזם יכול להוריד מחיר - אבל לא יעשה זאת בלי אישור הבנק; למה? בגלל דוח אפס
- "הבנקים עושים ככל יכולתם להכניס אותנו למשבר חריף"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בכירי האוצר והבנק המרכזי טוענים כי סבסוד משכנתאות יטיל על התקציב נטל משמעותי, ועלול להוביל להטיה בשוק הדיור. שמחון, מנגד, הדגיש כי בעיניו מדובר בתמיכה חברתית וכלכלית נדרשת, וכי הפגיעה במשקי הבית הפכה לבלתי נסבלת. לדבריו, היוזמה ממשיכה להיבחן, אך הסיכויים לאישורה עדיין אינם ברורים.
דירות בבת ים. צילום: צלי אהרוןאבי שמחון: מחירי הדירות בדרך לירידה של 10%
היועץ הכלכלי לראש הממשלה מעריך כי הירידות בשוק הדיור יימשכו, תקף את מתנגדי סבסוד המשכנתאות והזהיר מפגיעה הולכת וגוברת במשקי הבית על רקע יוקר המימון והוצאות המלחמה
בוועידת מרכז הבנייה הישראלי שהתקיימה באילת, התייחס פרופ' אבי שמחון, היועץ הכלכלי לראש הממשלה, למצב שוק הדיור ולכיוון שאליו הוא מעריך שהמחירים ינועו בשנה הקרובה. שמחון ציין כי לדבריו, ירידת המחירים כבר החלה, וכי המגמה צפויה להעמיק משמעותית. "מחירי הדירות כבר ירדו בכ־2.5%, ואני מעריך שהם יירדו בכ־10% נוספים במהלך השנה וחצי הקרובות," אמר. לדבריו, השילוב בין האטה בביקושים לבין תנאי המימון המכבידים מוביל לשינוי כיוון בשוק שהתאפיין בעליות רצופות במשך שנים.
שמחון הדגיש כי הוא אינו מרבה לפרסם תחזיות, אך ציין שהנתונים בשטח תומכים בהערכה כי מדובר בתחילת מגמה. גורמים בענף מסכימים כי שינויי הריבית, אי־הוודאות הכלכלית והמלחמה השפיעו על קצב העסקאות והביאו לירידה הדרגתית במחירי הדירות, אף אם לא תמיד באופן אחיד בכל אזורי הארץ.
בהתייחסות רחבה יותר למצב הכלכלי, אמר שמחון כי תקציב המדינה שהושפע עמוקות מהוצאות המלחמה, משקף את המחירים הכלכליים הכבדים של הלחימה. לדבריו, ההחלטה לסיים את גיבוש התקציב עם גירעון של 3.9% התקבלה לאחר התלבטות משמעותית, אך הוא הדגיש כי מדובר ברמה שאינה גבוהה בהשוואה למדינות מערביות אחרות שלא התמודדו עם מלחמה. שמחון ציין כי הממשלה בחרה להימנע מצעדי הרחבה משמעותיים כדי שלא להגדיל את יחס החוב־תוצר מעבר למצבו הנוכחי.
סבסוד המשכנתאות
שמחון התייחס ליוזמת הסבסוד למשכנתאות המוצעת על ידיו, נושא שהוביל לעימות מול משרד האוצר ובנק ישראל. "יש מאות אלפי משפחות שנפגעו קשות מעליית הריבית. משקי בית ששילמו כ־5,000 שקלים בחודש רק לפני שנתיים משלמים היום מעל 6,000 שקלים," אמר. לדבריו, מדובר בפגיעה שמצמצמת צריכה ומכבידה על הכלכלה. הוא טען כי המדינה חייבת להתערב, אך ציין כי ההתנגדות המקצועית של האוצר ושל הייעוץ המשפטי מבוססת על עקרונות שוויוניות ועל החשש מתקדים תקציבי.
- היזם יכול להוריד מחיר - אבל לא יעשה זאת בלי אישור הבנק; למה? בגלל דוח אפס
- "הבנקים עושים ככל יכולתם להכניס אותנו למשבר חריף"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בכירי האוצר והבנק המרכזי טוענים כי סבסוד משכנתאות יטיל על התקציב נטל משמעותי, ועלול להוביל להטיה בשוק הדיור. שמחון, מנגד, הדגיש כי בעיניו מדובר בתמיכה חברתית וכלכלית נדרשת, וכי הפגיעה במשקי הבית הפכה לבלתי נסבלת. לדבריו, היוזמה ממשיכה להיבחן, אך הסיכויים לאישורה עדיין אינם ברורים.
