מה הסיכוי שלכם לזכות בדירה?

ההרשמה להגרלה העשירית של "דירה בהנחה" הסתיימה: 132,361 אלף משקי בית נרשמו - שיא כל הזמנים. במסגרת ההגרלה  הוצעו כ-7,500 יחידות דיור ב־21 יישובים ברחבי הארץ. לראשונה, במסגרת ההגרלה הנוכחית, עד 50% מהדירות יוגרלו עבור משרתי מילואים פעילים, מתוכן 25% למערך הלוחם "במטרה לבטא הערכה והוקרה לחיילי המילואים על תרומתם לביטחון המדינה".

כל זכאי רשאי להירשם לעד שלושה יישובים ולכל ההגרלות המתקיימות בהם (מצורפת הרשימה המפורטת).  בין המקומות שהוגרלו בהם דירות: קריית עקרון, נתניה, רעננה, קריית גת, קריית ביאליק, עכו, עפולה, נוף הגליל, מצפה רמון, מעלות תרשיחא, כפר ורדים, ירושלים, יהוד, יבנה ועוד.

הנה מפת הנרשמים-ההצעות והדירות המוצעות. כדי לדעת את הסיכוי יש לחלק את מספר יחידות הדיור בכמות משקי הבית שהציעו לרכוש דירה. אז מקבלים את הסיכוי הממוצע. אלא שלמילואימניקים ולתושבי המקום יש סיכוי גדול שמוערך בערך פי 6 עד פי 10 מאשר אחרים.

הערים המבוקשות ביותר היו - באר יעקב, רעננה, יבנה ונתניה. בבאר יעקב קרוב ל-53 אלף משפחות מתמודדות על 844 דירות. חישבנו כאן את הסיכויים של מתמודדים זכאים (רגילים) לעומת תשובי המקום ומילואימניקים - דירה בהנחה בבאר יעקב - הטבה של כ-800 אלף שקל לזוכים; חצי מהדירות למילואימניקים; באר יעקב: 50 אלף זכאים על 844 דירות - הסיכוי האמיתי של מילואימניק לזכות? שואף לאפס

• על דירה בהנחה ומה גורם לירידת מחירי הדירות
• דירה בהנחה - האם כדאי לכם לחכות להגרלה או לחפש דירה?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

בני המקום הם עם הסיכויים הגבוהים ביותר. מדובר בעיוולת ובעיוות כי המצב הזה מחזק את פערי השוויון - צעירים שגרים במקומות כמו הרצליה זוכים בכרטיס הגרלה לדירה בהרצליה, התוחלת רווח שלהם ועם הם זוכים אז הרווח שלהם גבוה מאשר צעיר מדימונה. צעירים מהרצליה, רמת גן, נתניה, רעננה, תל אביב ועוד זכו במתנה של 1-2 מיליון שקל. צעירים מהפריפרייה מקבלים הטבה של 200-300 אלף שקל. מדובר בהגדלת פערי האי שוויון ומעבר לכך - האם זוג הייטקיסטים מהמרכז צריך לקבל דירה בהנחה?   

במשרד השיכון והבינוי אומרים כי החל מהיום יחלו גורמי המקצוע במשרד בבדיקות טכניות כולל עדכון המידע ממשרד הבטחון לגבי משרתי המילואים, שלאחריהן יתקיים הליך ביצוע ההגרלות. ההליך נערך בהתאם לנהלים מחמירים ומבוקרים, במערכת ממוחשבת וללא מגע יד אדם, בניהולה של ועדת ההגרלות ובפיקוחו של רואה חשבון מוסמך. עם סיום תהליך האימות והבקרה, יפורסמו תוצאות ההגרלה והודעות הזכייה ישירות לזוכים.

שר הבינוי והשיכון, חיים כץ, אמר על רקע סיום ההגרלה: "בחודשים האחרונים הובלתי באמצעות משרד הבינוי והשיכון ורמ"י להגדלת קצב השיווק עבור זוגות צעירים ומחוסרי דיור, בדגש על מתן עדיפות של עד 50% חיילי מילואים, על ידי מתווה שאיפשר להוציא לפועל את הגרלות דירה בהנחה, אחרי חודשים של קפאון וחתימה על מספר רב של הסכמי גג.  ביום ראשון הקרוב, אביא לאישור הממשלה תוכנית דיור לאומית בהיקף של 1.4 מליארד ש"ח שביצועה יאפשר להסיר חסמים, להמשיך את תנופת הבנייה ולהגדיל את ההיצע."

• חיים על זמן שאול: הסיוט של שוכרי דירות בבנייני התמ"א
• אבן יהודה בדרך לקפיצה גדולה: תגדל פי שלושה; מה המחירים באזור? וגם - עסקאות אחרונות
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• משרד הבינוי והשיכון הכריז על 32 מתחמי פינוי-בינוי עם כ-15.5...

מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, יהודה מורגנשטרן: "מספר הנרשמים חסר התקדים ממחיש את הצורך בפתרונות דיור רחבים ונגישים. בחודשים האחרונים התחלנו בביצוע של תכנית הדיור הלאומי על מנת להמשיך את המגמות שהובלנו בענף להורדת המחירים. נמשיך לפעול להגדלת ההיצע, הסרת החסמים, ולקידום ופיתוח ענף הבנייה בישראל."

מנהל רשות מקרקעי ישראל, ינקי קוינט, אמר: "ההיענות האדירה של הציבור להרשמה מהווה עדות נוספת לביקוש ולאמון בתוכנית. בהגרלה הנוכחית, כ-50% מן הדירות יוקצו למשרתי מערך המילואים של צה"ל - נגזרת ישירה של מדיניות ההוקרה אותה מוביל השר חיים כץ. נמשיך להיות מחויבים לתוכניות הדיור הממשלתיות ולפעול להורדת מחירי הדיור".

אלא שיש בעיה לגבי ההמשך. תוכנית דירה בהנחה עומדת לסיים את חייה במתכונת הנוכחית. היקף ההנחה יירד והדירות ישווקו רק בפריפריה. אין ספק שצריך לשנות את התוכנית, אבל השינויים האלו יגרמו לבעיה גדולה - דמיינו 130 אלף זכאים שחיכו וחיכו מהגרלה להגרלה כי ציפו לזכות, ועכשיו הם מבינים שגם הסיכויים יהיו נמוכים יותר וגם הזכייה היא כבר לא "מתנה" של 500 אלף ואפילו 1 מיליון, אלא של אולי 200 אלף שקל. חלק מהזכאים האלו יחליט שהוא לא מחכה ויירד מהגדר ויחפש דירות. מספיק שמדובר על 3,000-4,000 משפחות שיתווספו לביקושים לדירות כדי שהשוק יתהפך. משוק של קונים לשוק של מוכרים. מה שקובע את המחירים בשוק הדירות אלה "פרצי הביקושים" וזה מסוכן. במשרד השיכון והבינוי מדברים על הגרלה נוספת והם פועלים לספק את התנאים הטובים לזכאים, באוצר לא מוכנים.

אם לא תהיה חלופה שתגרום לזכאים האלו לחכות, אז אנחנו מפספסים הזדמנות גדולה - ההזדמנות לירידת מחירי הדירות ולמה היא עלולה להתפספס?  

הצד השני של המטבע - הבעיות ברכישת דירה בהנחה

מול היתרון הגדול לקנות דירה בהנחה, יש גם תקלות לא מעטות. זכאים לא מעטים מחכים שנים רבות, פרויקטים תקועים ואי וודאות גדולה. עד היום זכו מעל 100 אלף בדירה בהנחה-מחיר למשתכן מתוכם יש כמה אלפים טובים ש"אכלו אותה". 

מדובר על זוכים שמחכים במשך 5, 6, 7 שנים לדירה והעבודה נעצרה, או לא החלה, מסיבות שונות ומגוונות. כנראה שהבעיה המרכזית היא שאין גוף שבאמת אחראי על הזכאים מרגשע שהם זכו בדירה. ריבוי הגורמים המעורבים הוא דווקא בעיה. משרד השיכון אחראי על ניהול ההגרלות והפיקוח, רשות מקרקעי ישראל מטפלת בשיווק הקרקעות, וחברת בקרה מפקחת על קצב ההתקדמות. בפועל, כל אחד מהגופים מעביר את האחריות לאחר, בעוד שהזוכים נותרים ללא מענה, בלי גורם אחד שמרכז את הטיפול.

למדינה יש כלים לאכוף התחייבויות מול יזמים, לרבות חילוט ערבויות והגשת תביעות, אך בפועל, נעשה שימוש מצומצם מאוד באפשרויות אלה. ועדות חילוט מאשרות הארכות זמנים שוב ושוב, לעיתים ללא נימוקים ברורים, והמערכת סובלת מחוסר שקיפות.

מבחינה משפטית, לזוכים עצמם אין מעמד חוזי מול המדינה או היזם, ולכן אין להם יכולת לתבוע או להשפיע על לוחות הזמנים. הם נדרשים להמתין, לעיתים שנים רבות, מבלי שתהיה להם ודאות או שליטה כלשהי על התהליך.

מנגד, יזמים טוענים כי תנאי השוק השתנו: מחירי הקרקעות ירדו, עלויות הבנייה זינקו, והכדאיות הכלכלית של חלק מהפרויקטים נפגעה. במצבים כאלה, הם דורשים התאמות מצד המדינה, ולעיתים שוקלים לפרוש מהפרויקט.

משרד השיכון, מקיים פיקוח שוטף על כלל הפרויקטים, ובמקרים מסוימים גם חולטו ערבויות. עם זאת, הדגש מושם בעיקר על שיווק קרקעות ומספרי זכאים, ולא על ליווי אפקטיבי של הביצוע בפועל, אחרי הזכייה. במילים אחרות, הזוכים מוחזקים על ידי היזם-קבלן שיכול לעשות בהם כרצונו. בפועל, האינטרס של הקבלן לסיים את הפרויקט כמה שיותר מהר, אך אם מסיבות שונות הוא נתקע ובמקביל יש גם עליות של העלויות שלו, הוא נכנס בעצם למצב של הקטנת רווחים ואפילו הפסדים ואז הוא מעדיף לבטל את הפרויקט, להתמהמה, להרוויח זמן. אין לו שום אינטרס להשקיע במקום שבו הוא מפסיד.

.