מכרו את הבית כשנה אחרי שהמתווך יצא מהתמונה - ועדיין ישלמו לו

זוג מרמת גן שמכר את ביתו תמורת 10.5 מיליון שקל גילה שגם עסקה שנחתמה כמעט שנה אחרי שתוקף הבלעדיות עם המתווך פג, זה לא בהכרח פוטר אותם מתשלום דמי תיווך. כך קבעה השופטת אילת הרנוף מבית משפט השלום בהרצליה, בפסק דין שממחיש עד כמה ארוכה יכולה להיות הזרוע של הסכם בלעדיות בתיווך נדל"ן, וגם עד כמה מסוכן זה יכול להיות למתווכים שמנסים לפרש אותו בצורה גורפת מדי.

הסיפור התחיל בינואר 2023, כשבני הזוג אמיר ואן אלמוג חתמו עם המתווך אהרן ברוך על הזמנת שירותי תיווך למכירת ביתם ברחוב מחולה ברמת גן, תמורת 2% ממחיר העסקה בתוספת מע"מ. באותו היום ממש הם חתמו גם על הסכם בלעדיות, שלפיו הם התחייבו להפנות לברוך כל קונה פוטנציאלי שיפנה אליהם, ולא לפעול מול מתווך אחר. בחודש הבא, ב-14 לפברואר 2023, הצדדים תיקנו את ההסכם והוסיפו בכתב יד תנאי: דמי התיווך ישולמו רק "בתנאי שניתנו לפחות 2 מיליון שקל מהקונה למוכר".

בתחילת אפריל 2023, בתוך תקופת הבלעדיות, נחתם הסכם מכר לבית תמורת כ-11.1 מיליון שקל, אך ההסכם היה מותנה בכך שהקונים ימכרו קודם את הדירה שבבעלותם. הם לא הצליחו לעשות זאת, וב-23 למאי 2023, אחרי ששילמו רק 1.5 מיליון שקל (סכום שהוחזר להם בהמשך), הם הודיעו על ביטול העסקה.

כאן זה היה יכול להיגמר. אלא שכתשעה חודשים אחרי הביטול, וכעשרה חודשים לאחר תום תקופת הבלעדיות, חתמו אלמוג ואותם הקונים בדיוק על הסכם מכר חדש, הפעם תמורת 10.5 מיליון שקל. ברוך, שלא היה מעורב בעסקה השנייה, תבע מבני הזוג 595,220 שקל - דמי תיווך, פיצוי מוסכם נוסף עבור הפרת הבלעדיות, ואפילו פיצוי עבור פגיעה במוניטין.

השדה המגנטי של הבלעדיות

השופטת הרנוף קבעה בתחילה שעל ההסכם הראשון, זה שבוטל, ברוך לא זכאי לדמי תיווך כלל, משום שלא נחתם הסכם מחייב במובן החוקי, ומכיוון שגם התנאי שנקבע (תשלום של לפחות 2 מיליון שקל) לא התקיים. אבל לגבי ההסכם השני, השופטת הפתיעה. אף שנחתם אחרי תום תקופת הבלעדיות, היא קבעה שהוא "המשך ישיר להתקשרות שכבר נוצרה בין הצדדים בהסכם המכר המותנה", ולכן ברוך כן זכאי לדמי תיווך עבורו.

היא נשענה על מושג משפטי ותיק - "השדה המגנטי" של הבלעדיות. זהו מונח שטבע פעם נשיא בית המשפט העליון יצחק עמית, לפני תקופת נשיאותו, ולפיו לתקופת הבלעדיות יכולה להיות השפעה גם אחרי סיומה, כשמדובר באותם צדדים ובאותה עסקה שרק "נדחתה". בסך הכל חויבו הנתבעים לשלם לתובע 247,800 שקל - 2% מהתמורה בתוספת מע"מ.

לעומת זאת, את דרישת ברוך לפיצוי מוסכם נוסף של 2%, עבור הטענה שהנתבעים לא הפנו אליו את הקונים - השופטת דחתה ץבצורה ברורה, ובלשון חריפה יחסית. היא קבעה שהפרשנות שהציע התובע, ולפיה הבלעדיות מקנה לו זכות לגבות עמלה גם מהמוכר וגם מהקונה (סה"כ 4%), "אינה עולה בקנה אחד עם חובתו... לפעול בנאמנות ובהגינות" כלפי לקוחותיו, ואף עלולה להציב אותו בניגוד עניינים.

"רוצה להימנע מתמונות ש'מסגירות' את הבית מבחוץ"

תכתובות ווטסאפ שהוצגו במשפט חיזקו את המסקנה הזו. בהודעה אחת כתב ברוך לנתבע: "באמת מבקש שלא תסגור עם אף לקוח שלא הגיע דרכי". בעדותו נשאל ברוך ישירות אם קונה שלא מוכן לשלם לו דמי תיווך בכלל יראה את הנכס, והוא התחמק מלהשיב באופן ברור. השופטת גם ציטטה תכתובת נוספת שבה כתב המתווך לנתבע שהוא "רוצה להימנע מתמונות ש'מסגירות' את הבית מבחוץ". זוהי עדות, כך קבעה השופטת, לכך שהוא לא בהכרח פעל לטובת האינטרס הכלכלי המיטבי של הלקוחות.

• רכש דירה מאחורי הגב של המתווכת - וישלם ביוקר
• מתווך הראה דירה, לא החתים על הסכם - ונשאר בלי שקל

בסופו של דבר נדחתה גם התביעה לפיצוי עבור פגיעה במוניטין, בהיעדר הוכחה. הנתבעים חויבו לשלם לתובע 247,800 שקל, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מה-15 לפברואר 2024, בתוספת הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסכום כולל של 15 אלף שקל בלבד - סכום נמוך יחסית, כפי שציינה השופטת, לאור העובדה שיותר ממחצית מהתביעה נדחתה.