כיצד זה שהערכות שמאים מתאימות בדיוק לצד המזמין אותן?

עם פרסי הענק בהגרלות הלוטו האחרונות, רבים מחפשים דרך למצוא את המספרים עליהם יהמרו. יש המותירים זאת למילוי אוטומטי; למשתתפים קבועים יש לעיתים מספרים קבועים; יש הבוחרים מספרים בעלי משמעות, כגון ימי הולדת של בני משפחה. הנה הצעה מקורית: השומות שעמדו בפני בית המשפט המחוזי בחיפה, בדיון על שווי מגרשים בעיר לצורך הטלת מס רכישה.

חברת מבנה נדל"ן רכשה מחברת-האחות דרבן השקעות 20% ממניות חברת מימדים השקעות, המחזיקה ב-10% ממניות חברת הפארק, שבבעלותה שני מגרשים בפארק מדעי החיים שבמבואותיה הדרומיים של חיפה. עכשיו מתחילים לצוף המספרים.

מבנה נדל"ן הצהירה על שווי מכירה לצורכי מס רכישה בסך 28 מיליון שקל. מנהל מיסוי מקרקעין חיפה הוציא לה שומה לפיה שווי המגרשים הוא 237 מיליון שקל, ולכן שווי המניות שנמכרו הוא 47 מיליון שקל. מבנה נדל"ן לא הסכימה והגישה את הערכת השמאים עודד לוי וארז כהן, לפיה שווי המגרשים הוא 137 מיליון שקל.

מנהל מיסוי מקרקעין קיבל חלקית את השגתה של מבנה נדל"ן, אך בדרך פלא - השומה המתוקנת שלו הייתה גבוהה יותר: 316 מיליון שקל לשווי המגרשים ו-63 מיליון שקל לשווי המניות. מבנה נדל"ן הגישה השגה שנייה, עם חוות דעת של לוי: שווי הנכס הוא 138 מיליון שקל ושווי המכירה הוא 27 מיליון שקל. בדיון בבית המשפט הגישה רשות המיסים חוות דעת של השמאי יניב ביליה: שווי המגרשים הוא 300 מיליון שקל.

ריכוז של מספרים ללוטו

רוצים ריכוז של מספרים ללוטו? 28, 237, 47, 137, 316, 63, 138, 27, 300. נכון שאי-אפשר להמר על שלוש ספרות, אז תרגישו חופשיים לבחור כל שתיים מבין השלוש: 23, 37, 13, 31, 16, 38, 30. תזכורת: צריך רק שישה מספרים. השופטת אורית וינשטיין קיבלה בסופו של דבר את עמדתה של מבנה נדל"ן ואימצה את השומה העצמית המקורית שלה, אך לא זו הנקודה המרכזית בסיפור.

כיצד ייתכן ששמאים מקצועיים, העובדים עבור המדינה ועבור קבוצת נדל"ן גדולה, מגיעים לתוצאות כל כך שונות? ונחדד: כיצד קורה שהשומה של כל שמאי מתאימה בדיוק לצרכים של מי שמעסיק אותו? איך זה ששמאי הנישום מגיעים לסכום נמוך ושמאי רשות המיסים לסכום גבוה? לא נחשוד חלילה באיש, ולכן נשאל: מה זה אומר על מקצוע השמאות?

ברור שלא מדובר במדע מדויק. בשמאות מקרקעין יש לא מעט הערכות ואפילו ניחושים: מה יקרה למחירי הנדל"ן, מה יקרה לדמי השכירות, מה יקרה לתשומות הבנייה, מה יקרה לשקל ולדולר. אז נניח שזה מסביר את הפערים; זה לא מסביר את ההתאמה בין הצורך לבין התוצאה.

לפערים הללו יש משמעויות כספיות עצומות - מיליוני שקלים במיסוי רק במקרה שהוצג כאן, ומן הסתם עשרות ואולי מאות מיליוני שקלים בשנה. כסף שייתכן שייגרע מקופת המדינה, ייתכן שייגרע מכיסיהם של יזמים ובעלים. ויכולה להיות להם אפילו משמעות פלילית.

בעיות הדיוק והיושרה נותרו בעינן

אחת המחלוקות המרכזיות במשפט הולילנד הייתה האם יזמי הפרויקט קיבלו מעיריית ירושלים הטבה בהיטל ההשבחה. הסכם פשרה בין הצדדים העמיד את ההיטל על 20 מיליון דולר, אבל זה לאחר שהעירייה טענה שמגיעים לה 38 מיליון דולר, בעוד היזמים הציגו שומה שהעמידה אותו על מיליון דולר בלבד (ולא נשמטו ספרות לפני המילה "מיליון"). האם העובדה שהיזמים שילמו בערך מחצית מהסכום המקורי לימדה שמשהו כאן היה מושחת? או שמא העובדה ששילמו פי 20 מהצעתם המקורית לימדה שהכל היה תקין? ומעל הכל: איך ייתכן פער של פי 38 בין שתי הערכות שמאיות?

• "שוק הדירות לא לפני קריסה - אבל, במרכז המחיר הגיע לתקרה. הקונים נסוגים"
• 15 מיליון, 4 מיליון או אפס? שלוש שומות לאותו פרויקט בבית שמש

לאחר ההליך הפלילי, תבעה עיריית ירושלים מהיזמים עוד 130 מיליון שקל, בטענה שהסתירו ממנה ערב חתימת הסכם הפשרה את העסקה למכירת חלק מהפרויקט, שנעשתה במחיר גבוה בהרבה מזה שעמד בבסיס הפשרה. בית המשפט המחוזי בירושלים דחה את התביעה תוך ביקורת קשה על העירייה, והיא משכה את ערעורה לבית המשפט העליון לאחר שהובהר לה חד-משמעית שהיא תפסיד. אבל גם הסתעפות זו מלמדת עד כמה ההערכות השמאיות נזילות.

שמאות: התמונה המלאה

ניתן היה לצפות, במיוחד אחרי הולילנד, שייעשה משהו כדי להגביר את הדיוק ובעיקר את היושרה של השמאויות. משהו שיוביל לכך שהן לא יסתדרו באורח פלא עם העמדה הנוחה למי שמזמין אותן. מתברר שלא, וכך בתי המשפט צריכים להמשיך ולהכריע בין הערכות מנוגדות מן הקצה אל הקצה.