מה עדיף: להחזיר משכנתה מוקדם או להשקיע את הכסף?

החזר משכנתה נותן תשואה ודאית בגובה הריבית שנחסכת.

אם המשכנתה עולה 5%, פירעון מוקדם דומה להשגת 5% ללא סיכון וללא מס, בהפשטה.

בהמחשה: יתרה של 500 אלף שקל, 15 שנה לסיום ובריבית הממוצעת על מסלול לא צמוד, 4.56%. ההחזר עומד על כ-3,840 שקל בחודש וסך הריבית עד סוף התקופה כ-191 אלף שקל. הזרמת 100 אלף שקל לפירעון חלקי, בשמירה על אותו החזר חודשי, מקצרת את ההלוואה בכ-47 תשלומים ומורידה את הריבית הכוללת לכ-110 אלף שקל.

השקעה בשוק יכולה להניב יותר לאורך זמן, אבל גם להפסיד.

הריבית נצברת על היתרה שטרם נפרעה, ובלוח שפיצר רכיב הריבית בתשלום גבוה בשנים הראשונות ויורד ככל שהקרן מצטמקת. אותם 100 אלף שקל, חמש שנים מאוחר יותר, פוגשים יתרה נמוכה ותקופה קצרה וחוסכים סכום קטן בהרבה.

מי שזקוק לשקט וסיכון נמוך יכול להעדיף פירעון.

משקיע עם אופק ארוך ומשכנתה זולה יכול להעדיף השקעה.

אצל מי שעדיין לוקח את ההלוואה השאלה מתהפכת ונשאלת בנוסח של משכנתה ארוכה יותר מול השקעת ההפרש. ההיגיון זהה משני הכיוונים.

ההשוואה צריכה להיערך אחרי מס. ריבית שנחסכת במשכנתה מגיעה נטו, בעוד רווח בשוק ההון ממוסה ב-25% על הרווח הריאלי, וקרן כספית משלמת היום קצב שנתי של 2.9%-3.25% לפני אותו מס. במסלול פריים גם אין עמלת היוון על פירעון מוקדם.

לפני ההעברה שווה לבקש מהבנק דף יתרות לסילוקין המפרט כל מסלול בנפרד. הפירעון משתלם קודם במסלול היקר, ולא בזה שיתרתו הגדולה ביותר. מסלול הפריים פטור מעמלת היוון, ובפירעון בתחנת יציאה נגבית רק העמלה התפעולית שעד 60 שקל. מי שמכוון להורדת ההחזר החודשי נוגע בשאלה של ההכנסה הדרושה למשכנתה של 1.5 מיליון.