כמה באמת צריך להרוויח כדי לעמוד במשכנתה של 1.5 מיליון שקל?

משכנתה של 1.5 מיליון שקל ל-25 שנה בריבית של 5% מייצרת החזר באזור 8,700 שקל בחודש, ואם רוצים שההחזר יישאר עד כשליש מהנטו נדרשת הכנסה נטו של כ-26 אלף שקל. השליש הוא הרף שמעבר לו חודש עם הוצאה חריגה או ירידה זמנית בהכנסה נופל ישר על תשלום המשכנתה.

אותו החזר מול הכנסה נמוכה יותר נראה אחרת: ב-22 אלף שקל נטו ההחזר תופס כבר קרוב ל-40%, וכל הוצאה קבועה נוספת נגרעת מאותו מרווח.

משפחה עם ילדים והלוואות צריכה מרווח גדול יותר, וההחלטה נשענת על התקציב בפועל, מעבר ליחס הבנקאי. הפער בין השניים מתגלה בדרך כלל בשנה הראשונה, כשההחזר קבוע ויתר ההוצאות ממשיכות לטפס.

היחס נבחן מול ההחזר של החודש הראשון, בעוד חלק מההלוואה ממשיך לזוז. הפריים עומד היום על 5%, ובהנחה ששליש מההלוואה יושב בו, עלייה של נקודת אחוז אחת מוסיפה כ-300 שקל לחודש. במסלול צמוד מדד, שבו הריבית הממוצעת עומדת על 3.39%, יתרת החוב וההחזר מטפסים עם המדד, כך שהיחס שנמדד ביום החתימה גדל מאליו גם בזמן שהריבית עומדת במקום. בדיקה מעשית: לבקש את ההחזר הכולל בחודש הגבוה ביותר בלוח הסילוקין ולחשב את היחס מולו. אחרי החתימה השאלה מתהפכת לפירעון מוקדם מול השקעת הכסף, ובמסלול הפריים אין עמלת היוון.

הריבית הממוצעת בפועל על משכנתה לא צמודה היא 4.56%, ובה ההחזר על אותה הלוואה נמוך בכמה מאות שקלים בחודש. בבדיקת ההכנסה הבנק סופר גם הלוואות קיימות, ליסינג והחזרים בהוראת קבע, והם מקטינים את סכום המשכנתה שיאושר עוד לפני שמדברים על יחס ההחזר.

בריבית של 4.56% ההחזר על 1.5 מיליון ל-25 שנה עומד על כ-8,390 שקל, ולפי אותו רף של שליש נדרשת הכנסה נטו של כ-25,200 שקל. הריבית הכוללת מסתכמת בכ-1.02 מיליון שקל, לעומת כ-1.13 מיליון בריבית של 5% - הפרש של כ-114 אלף שקל על 0.44 נקודות אחוז, וזה בדיוק מה שנמדד במה חוסכת ירידה של אחוז בריבית.