שמורת מליבו: שבע עסקאות בשנה וחצי, והמחיר למ"ר ירד ל-27 אלף

שמורת מליבו יושבת בקצה המערבי של נס ציונה, צמוד לשטחים הפתוחים של גבעת האירוסים, ונבנתה מאמצע שנות ה-90 ואילך. התמהיל בה מעורב: בנייני מגורים נמוכים לצד צמודי קרקע, רחובות רחבים יחסית וצפיפות נמוכה מזו של מרכז העיר. האוכלוסייה משתייכת לאשכול החברתי-כלכלי הגבוה, ומדובר ברובה במשפחות שנכנסו לשכונה בשלב מוקדם ונשארו בה.

הנתון שמסביר את השכונה טוב יותר מכל תיאור הוא קצב המסחר. מתחילת 2025 ועד אמצע אוגוסט 2026 נסגרו בשמורת מליבו שבע עסקאות בלבד. לשם השוואה, בשכונות באותו סדר גודל במרכז הארץ נסגרות שלוש-ארבע עסקאות בחודשיים. מי שמחפש כאן דירה מגלה שאין הרבה ממה לבחור, ומי שמחזיק דירה ורוצה לממש מגלה שהמכירה לוקחת זמן.

מה קרה למחירים

כשמסתכלים על המחיר למ"ר לפי סדר הזמנים, הכיוון ברור. בתחילת 2023 נסגרה דירת 5 חדרים ברחוב אהרון בוקסר בכ-33,900 שקל למ"ר. בספטמבר 2025 נסגרה דירת 6 חדרים באותו רחוב בכ-31,300 שקל למ"ר. בפברואר 2026 דירה ברחוב יוסף פלדמן נסגרה בכ-29,900, ובאפריל 2026, בבניין הסמוך באותו רחוב, כבר בכ-27,100 שקל למ"ר.

זו ירידה של קרוב לעשרים אחוז במחיר למ"ר בתוך שלוש שנים. צריך לקרוא אותה בזהירות, כי כשיש שבע עסקאות בשנה וחצי כל עסקה בודדת מזיזה את התמונה, והבדלים בקומה, במצב הדירה ובגודלה משפיעים יותר מאשר בשכונה עם מחזור גבוה.

יש לזה גם הסבר: נס ציונה נמצאת בעיצומה של הרחבה גדולה. באפריל 2025 אושרו 2,350 יחידות דיור בשכונת מגורים חדשה בצפון העיר, וביוני 2026 עלתה להפקדה תוכנית לרובע חדש של 7,700 דירות. קונה שמשווה בין דירה בת 25 שנה בשמורת מליבו לבין דירה חדשה שתימסר בעוד כמה שנים בקילומטרים ספורים משם, מקבל עכשיו חלופה שלא הייתה קיימת קודם. היצע עתידי בסדר גודל כזה לוחץ על מחירי היד השנייה עוד לפני שהדירות נבנות.

מה מבקשים היום, ולמה זה לא אותו דבר

בשכונה פתוחות כרגע שלוש מודעות בלבד, ושתיים מהן על צמודי קרקע. זה מייצר פער שקל להתבלבל בו: המחירים המבוקשים נראים גבוהים בהרבה מהעסקאות שנסגרו, אבל הם פשוט על סוג נכס אחר. הפנטהאוז שמוצע כרגע ב-4.95 מיליון שקל, על 145 מ"ר, מתמחר את עצמו בכ-34,100 שקל למ"ר, בזמן שדירות בשכונה נסגרות בפועל בין 27 ל-31 אלף. הפער הזה, בין מה שמבקשים למה שמשלמים, הוא הנתון המעניין באמת.

מה עובד ומה פחות

לטובת השכונה עומדים הצמידות לשטח פתוח, הצפיפות הנמוכה, ומיקום שנותן גישה נוחה לכביש 431 ולאזורי התעסוקה של נס ציונה ורחובות. בתי הספר באזור נחשבים חזקים, וזו אחת הסיבות שמשפחות שנכנסו לשכונה נשארות בה.

מנגד, המחזור הנמוך הוא חיסרון ממשי ולא רק סטטיסטיקה. הוא אומר שמימוש דירה כאן עלול לקחת חודשים ארוכים, ושהמחיר שיוצע לכם ייגזר מקומץ עסקאות שנסגרו במקרה בתקופה האחרונה. בנוסף, השכונה רחוקה מתחנת רכבת, והתלות ברכב פרטי כמעט מוחלטת. חלק מהבניינים כבר בני 25 עד 28 שנה ומתקרבים לשלב שבו נדרשות השקעות תחזוקה משמעותיות במעטפת ובמערכות.

מי שמחפש בית במרחב שקט עם שטח פתוח בסמוך, ומתכנן להישאר בו לאורך שנים, ימצא כאן התאמה. מי שקונה מתוך מחשבה על מימוש בטווח של שלוש עד חמש שנים צריך לקחת בחשבון שהשוק המקומי דליל, ושהיצע הדירות החדשות בעיר גדל בקצב שלא היה כאן קודם.

• רובע ט"ז באשדוד: 4 חדרים ב-2.45 מיליון, מחיר שכמעט לא זז שלוש שנים
• מתחם הבורסה: 158 דירות מוצעות למכירה, 19 נמכרו בשנה

עסקאות אחרונות בשכונה

יוסף פלדמן 3, 5 חדרים, 133 מ"ר, קומת קרקע, בניין מ-1999 - נמכרה בכ-3.6 מיליון שקל, כ-27,100 שקל למ"ר. אפריל 2026.

יוסף פלדמן 6, 4.5 חדרים, 122 מ"ר, קומה 1, בניין מ-2000 - נמכרה בכ-3.65 מיליון שקל, כ-29,900 שקל למ"ר. פברואר 2026.

אהרון בוקסר 6, 6 חדרים, 149 מ"ר, קומה 1, בניין מ-2000 - נמכרה בכ-4.67 מיליון שקל, כ-31,300 שקל למ"ר. ספטמבר 2025.

יוסף פלדמן 7, 5 חדרים, 128 מ"ר, קומה 2, בניין מ-1999 - נמכרה בכ-3.83 מיליון שקל, כ-29,900 שקל למ"ר. נובמבר 2024.

יוסף פלדמן 5, 5 חדרים, 128 מ"ר, קומה 2, בניין מ-1998 - נמכרה בכ-3.65 מיליון שקל, כ-28,500 שקל למ"ר. ינואר 2024.

• מנכ"ל מבנה: ״רוב חברות הנדל"ן עדכנו תחזיות כלפי מטה - אנחנו מעדכנים כלפי מעלה״
• 320 דירות במקום 86: תדהר מקדמת מגדל בן 49 קומות ברמת גן

חיים בר-לב 3, 5 חדרים, 120 מ"ר, קומה 2, בניין מ-2006 - נמכרה בכ-3.4 מיליון שקל, כ-28,300 שקל למ"ר. ינואר 2024.

אהרון בוקסר 22, 5 חדרים, 121 מ"ר, קומה 3, בניין מ-2001 - נמכרה בכ-4.1 מיליון שקל, כ-33,900 שקל למ"ר. ינואר 2023.

מה מבקשים עכשיו על נכסים בשכונה

השורות הבאות הן מחירי היצע, כלומר מה שהמוכרים מבקשים כרגע ולא מה שישולם בסוף. בשוק דליל כמו זה הפער בין המחיר המבוקש למחיר החתום נוטה להיות גדול, והוא נסגר במשא ומתן. שימו לב גם שרוב ההיצע הפתוח כאן הוא צמודי קרקע, ולכן אינו בר-השוואה ישירה לעסקאות הדירות שלמעלה.

דו משפחתי, 7 חדרים, 270 מ"ר, קומת קרקע - מחיר מבוקש כ-8.79 מיליון שקל.

דו משפחתי, 6 חדרים, 350 מ"ר, קומת קרקע - מחיר מבוקש כ-8.15 מיליון שקל.

פנטהאוז, 5 חדרים, 145 מ"ר, קומה 1 - מחיר מבוקש כ-4.95 מיליון שקל, כ-34,100 שקל למ"ר.