שוק היוקרה האמריקאי רותח, מניות בוני הבתים הזולות רצות מהר יותר
מחיר בית יוקרה חציוני עלה לכ-1.37 מיליון דולר, קצב שנתי של 4.7%, פי שלושה מהשוק הרחב. בבורסה קרן הבנייה ITB נסחרת סביב 99 דולר, במכפיל 15 מול כ-20 למדד 500 החברות הגדולות, וברקשייר של באפט השלימה רכישת קבלן בינוני תמורת 6.8 מיליארד דולר
שוק הדיור האמריקאי נחתך לשניים. בתים שנמצאים ב-5% העליונים של כל מטרופולין נמכרים במחיר חציוני של כ-1.37 מיליון דולר, עלייה שנתית של 4.7%, פי שלושה מקצב ההתייקרות בשאר השוק, שעומד על 1.5%. עסקאות היוקרה שנכנסו לחוזה עלו בכ-5%, הקצב החזק ביותר מאז סוף 2024. בשאר השוק הקונים מהססים: מכירות הבתים יד שנייה ירדו ביוני ב-2.4% לעומת החודש הקודם, והמחיר החציוני הארצי, 434.1 אלף דולר ביולי, עלה 2% בשנה.
הפיצול נשען על הריבית. מי שיושב על משכנתא ישנה של 3% נשאר בבית ומקטין את ההיצע, מי שצריך משכנתא חדשה סביב 6.5% דוחה את הקנייה, ומי שקונה בית ב-1.4 מיליון דולר תלוי הרבה פחות במימון. כך החלק העליון של השוק ממשיך לנוע בזמן שהשאר תקוע. מה ריבית המשכנתא בארה"ב והמהלך של טראמפ להוריד אותה מרחיב על הצד הזה של המשוואה.
בבורסה הכיוון הפוך. קרן הסל של הבנייה למגורים, ITB, נסחרת סביב 99 דולר, בתוך טווח שנתי של 85 עד 118 דולר, ובשנה האחרונה איבדה יותר מ-10%, בזמן שמדד 500 החברות הגדולות עלה יותר מ-10% מתחילת השנה. מכפיל הרווח של הקרן עומד על כ-15, בעוד המכפיל העתידי של המדד עומד על 20. שוק המניות מתמחר את הקבלנים בהנחה עמוקה, דווקא כשהחלק העליון של השוק הפיזי רותח.
בתוך הענף המכפילים העתידיים צפופים: מ/איי הומס סביב 11, מריטאג' הומס ודי.אר. הורטון סביב 13, קיי.בי. הום, שמתמקדת בקוני בית ראשון ונסחרת סביב 56 דולר, במכפיל 14, ולנאר סביב 15. הביצועים, לעומת זאת, רחוקים זה מזה: מ/איי הומס, הזולה בחבורה, נסחרת כ-7% בלבד מתחת לשיא 52 השבועות שלה והודיעה החודש על רכישה עצמית של 250 מיליון דולר, בעוד לנאר, היקרה בקבוצה במונחי רווח עתידי, איבדה כ-40% מהשיא ונסחרת סביב 87 דולר. לנאר פספסה את התחזיות - מה זה אומר על שוק הבנייה בארה"ב תיאר עוד באביב את ההיחלשות אצל הענקית ממיאמי.
ההמלצות האחרונות של האנליסטים - למניות מומלצות.
הרווחיות מסבירה את החשש. פולטגרופ דיווחה ברבעון הראשון על מרווח גולמי של 24.4%, ירידה מ-27.5% לפני שנה, אחרי שהתמריצים לקונים, סבסוד ריבית והשתתפות בעלויות סגירה, טיפסו ל-10.9% ממחיר הבית לעומת 8% שנה קודם. על בית של חצי מיליון דולר הקבלן מוותר על יותר מ-54 אלף דולר. די.אר. הורטון, הגדולה בענף, הציגה ברבעון האחרון מרווח גולמי של 20.7% והורידה את תחזית ההכנסות השנתית לטווח של 32.5 עד 33 מיליארד דולר.
למה דווקא הזולות מחזיקות מעמד
וורן באפט כבר הצביע ברגליים. דוח ההחזקות של ברקשייר האת'ווי שפורסם ביום שישי מראה הגדלה של כמעט 30% בהחזקה בלנאר ברבעון השני, לצד חזרה להחזקה קטנה בדי.אר. הורטון. הצעד הגדול באמת הושלם ביולי: ברקשייר רכשה במזומן את הקבלן הבינוני טיילור מוריסון, 72.5 דולר למניה ושווי הון של כ-6.8 מיליארד דולר, והמניה נמחקה מהמסחר בניו יורק. אחת מחברות המכפיל הזול בענף פשוט נעלמה מהבורסה, לתוך הכיס של באפט.
בקצה היוקרתי הביקוש מחזיק גם קבלנים. טול ברדרס בונה לקהל אמיד שסוגר עסקאות גם בריבית הנוכחית, ומחירי היוקרה טיפסו בקצב דו-ספרתי בטמפה, במיאמי ובלאס וגאס, עם עליות של עד כ-15% בשנה. בישראל צריך 113 הכנסות חודשיות לדירה; כמה צריך בארה"ב ובגרמניה? ממחיש עד כמה שונה נקודת הפתיחה של הקונה האמריקאי.
הפער בין קונה של 1.4 מיליון דולר שסוגר עסקה כמעט בלי מימון, לבין מניית קבלן במכפיל 11, הוא ההימור שעומד עכשיו למבחן. אם הריבית תרד, נפח המכירות אמור לחזור קודם אצל בוני הבתים הזולים לקונה הראשון. אם תישאר גבוהה, המחיר בבורסה כבר מגלם חלק גדול מההרעה. ההצבעה הגדולה של השנה בכל מקרה כבר נרשמה: 6.8 מיליארד דולר במזומן על קבלן מאמצע הטבלה.
