שוק היוקרה האמריקאי רותח, מניות בוני הבתים הזולות רצות מהר יותר
מחיר בית יוקרה חציוני סביב 1.37 מיליון דולר, עלייה של כ-4.7% בשנה, בזמן שהמכירות בבתים למתחילים נחלשות. בבורסה הקבלנים הקטנים, במכפילי רווח של 8-11, עוקפים את הענקיות. קרן הבנייה ITB נסחרת סביב 99 דולר.
שוק הדיור האמריקאי נשבר לשניים. בצד אחד בתים בטופ 5% של כל מטרופולין: מחיר חציוני סביב 1.37 עד 1.39 מיליון דולר, עלייה של 3.6% עד 4.7% בשנה, מכירות שעולות כ-6% ומלאי שמצטמצם. בצד השני בתים למתחילים שממתינים יותר זמן על המדף, ומכירות שירדו כ-5% במאי. בבורסה הסיפור מתהפך: מניות הקבלנים הקטנים, אלה שנסחרות במכפילי רווח נמוכים, מובילות השנה מול הענקיות.
זה הפער שמושך עכשיו את תשומת הלב. בשוק הפיזי בעלי ההון ממשיכים לקנות, כי הם תלויים פחות במשכנתא של 6.5%. בשוק המניות הקרן איי-שיירס לבנייה למגורים, ITB, נסחרת סביב 99 דולר, אחרי שיא של כ-117 דולר ב-52 השבועות האחרונים. מתחילת 2026 היא פיגרה אחרי מדד 500 החברות הגדולות, שעשה כ-11%. מכפיל הרווח של הקרן סביב 15, מול כ-21 למדד הרחב.
בתוך הענף הפער חד יותר. קיי.בי. הום נסחרת סביב מכפיל 7 עד 8. טיילור מוריסון סביב 8 עד 10. מריטאג' הומס ומ/איי הומס באזור 9 עד 11. אלה חברות בינוניות עם שווי של כמה מיליארדי דולרים, רחוק מדי.אר. הורטון ולנאר. הענקיות יושבות על מכפילים גבוהים יותר, ובמקביל סופגות את המחיר של קידום מכירות: הנחות על הריבית, סבסוד סגירה, ושחיקה ברווחיות הגולמית.
לנאר פספסה את התחזיות - מה זה אומר על שוק הבנייה בארה"ב כבר הראה את הכיוון באביב: רווח ומסירות מתחת לצפי. הורטון הציגה רווח מעל הצפי אבל צמצמה את טווח ההכנסות לשנה. פולטה דיווחה על מרווח גולמי שעמד על כ-24.4% ברבעון הראשון, עם תמריצים של כ-10.9% ממחיר הבית. כלומר הקבלן הגדול מוכר יותר בתים, ומשאיר פחות מכל בית.
בישראל צריך 113 הכנסות חודשיות לדירה; כמה צריך בארה"ב ובגרמניה? עדכן שהמחיר החציוני של בית יד שנייה בארה"ב הגיע ביולי ל-434.1 אלף דולר, עלייה של 2% בשנה, בזמן שמספר העסקאות ירד. מי שיושב על משכנתא ישנה של 3% נשאר בבית. מי שקונה בית חדש מקבל מהקבלן מסלול ריבית מסובסד. זה יתרון תחרותי מול מוכרי יד שנייה, והוא עולה לקבלן בשולי הרווח.
למה דווקא הקטנים נסחרים בזול
השוק מתמחר האטה. כשהריבית נשארת גבוהה, הביקוש לבתים ראשונים נחלש ראשון. הקבלנים הגדולים חשופים יותר לנפח הזה. הקטנים, במכפיל חד-ספרתי או נמוך דו-ספרתי, כבר מגלמים תרחיש קשה. אם הריבית תרד, הנפח חוזר קודם אצלם. אם הריבית נשארת, המחיר בבורסה כבר יושב נמוך.
טול ברדרס מספרת את הצד השני של אותו שוק. היא בונה לקהל עשיר יותר, והביקוש שם נשאר חי. זו הסיבה ששוק היוקרה הפיזי נראה חזק, בזמן שמניות הבנייה כקבוצה נראות זולות. שני הדברים נכונים באותו זמן: הקונה של בית ב-1.4 מיליון דולר ממשיך לסגור עסקאות, והמשקיע במניית קבלן בינוני משלם כמחצית מהמכפיל של מדד 500.
ברקשייר כבר אותתה על הענף. בשנה שעברה הגדילה החזקות בהורטון ובלנאר. ביוני השנה השוק חזר לדבר על הצבעה של אמון מצד החברה במגזר. זה נתון שמושך כסף לתיקים הזולים יותר, כי מי שנכנס אחרי באפט מחפש מכפיל נמוך יותר משל הענקיות.
מה ריבית המשכנתא בארה"ב והמהלך של טראמפ להוריד אותה תיאר שוק שנתקע בין מחיר חציוני שעולה לבין מכירות שנפלו לשפל של עשרות שנים. מאז המחיר המשיך לטפס לאט, והמניות של בוני הבתים נשארו מאחור. הפער בין בית יוקרה שנמכר מהר לבין מניית קבלן במכפיל 8 הוא הסיפור של הענף עכשיו: הביקוש חי בחלק העליון של השוק, והמחיר בבורסה יושב על החלק שצריך ירידת ריבית כדי לזוז.
