מה ריבית המשכנתא בארה"ב והמהלך של טראמפ להוריד אותה?

נשיא ארצות הברית דונלד טראמפ הודיע כי יורה לחברות הממשלתיות פאני מיי ופרדי מאק לרכוש אג"ח מגובות משכנתאות בהיקף של 200 מיליארד דולר. הצעד נועד להפחית את ריביות המשכנתאות ולהקל על עלויות רכישת דירה, בתגובה למשבר הנגישות למגורים שפוקד את השוק האמריקאי. 

ההודעה נמסרה בפלטפורמה החברתית Truth Social, שם ציין טראמפ כי החברות צברו נזילות של 200 מיליארד דולר מאז כהונתו הראשונה, וכי הרכישה תביא לירידה בתשלומים החודשיים ותחזיר את החלום האמריקאי של בעלות על בית.

החברות, שנמצאות תחת פיקוח ממשלתי מאז 2008, מחזיקות כיום בפורטפוליו משולב של כ-234 מיליארד דולר באג"ח משכנתאות. הרכישה החדשה תנצל את הנזילות הזמינה, שכל אחת מהחברות מחזיקה כ-100 מיליארד דולר ממנה כמאגר ביטחון. מנהל סוכנות הפיקוח על מימון הדיור הפדרלי, ביל פולטה, אישר כי הביצוע יתאפשר במהירות, ללא צורך באישורים נוספים מהקונגרס בשלב זה, אם כי שאלות רגולטוריות עשויות להתעורר בהמשך.

ההודעה גרמה לעלייה מיידית במחירי אג"ח המשכנתאות ביחס לאג"ח ממשלתיות, כאשר התשואות ירדו ב-0.1% - זה מאוד משמעותי ביום אחד. בשנה שעברה, אג"ח אלה הניבו תשואה של 8.6%, הביצועים הטובים ביותר מאז 2002, בעקבות ביקוש גובר ממשקיעים. 

• קרטל הבנקים, מחירי הנדל"ן ואיפה לעזאזל הנגיד?
• ככה תפחיתו את החזר המשכנתא שלכם - והאם הריבית שאתם משלמים טובה?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

אנליסטים מעריכים כי הצעד של טראמפ אם יתבצע, עשוי להביא לעלייה באגרות החוב ולירידה של עד 0.25% בתשואות-ריביות.  אלו לא רק אגרות החוב שמושפעות מכך. האגרות האלו הן המקורות למשכנתאות ובהתאמה גם הריבית על המשכנתאות תרד. כיום, ריבית ממוצעת על משכנתא ל-30 שנה עומדת על כ-6.3%, 

המהלך מזכיר את התקופה שלפני המשבר הפיננסי ב-2008, אז החזיקו פאני ופרדי בפורטפוליו של מעל 1.5 טריליון דולר, כולל אג"ח פרטיות מסוכנות (אג"ח סאב פריים) שתרמו להפסדים כבדים ולקריסת השוק. מאז, הוטלו מגבלות, והפורטפוליו צומצם ל-158 מיליארד דולר עד סוף 2022. העלייה האחרונה נובעת משיפור בתנאי האשראי, עם תקני הלוואות מחמירים יותר, מה שהופך את האג"ח לבטוחים יחסית. עם זאת, הרחבה נוספת עלולה להגביר חשיפה במקרה של ירידה בשוק הדיור.

שוק הדיור האמריקאי נמצא בקיפאון: מכירות בתים ירדו לשפל של 30 שנה, מחירי בתים חציוניים עלו ל-409 אלף דולר בנובמבר 2025, עלייה של יותר מ-50% מאז 2019. עלויות כוללות, כולל מיסים וביטוחים, הפכו לנטל על משקי בית רבים, במיוחד באזורים כמו קליפורניה וניו יורק שבהם מחירים ממוצעים עולים על 750 אלף דולר. דוגמה לכך היא בעיר סן פרנסיסקו, שם תשלום חודשי ממוצע על משכנתא הגיע ל-5,000 דולר, מה שמונע מכ-70% ממשקי הבית הצעירים לרכוש דירה ראשונה.

• הוספת מעלית בבניין ישן: כל מה שצריך לדעת על השבחת הנכס ועלויות הפרויקט
• קו הרקיע החדש: 150 מגדלים וצפיפות שתשנה את פני תל אביב
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• משכירי דירות שמעלימים מס - רשות המסים בדרך אליכם

הרכישה עשויה להמריץ פעילות בשוק על ידי הגברת ביקוש לאג"ח, מה שמפחית תשואות ומאפשר לבנקים להציע הלוואות זולות יותר. במקביל, היא משתלבת במדיניות רחבה יותר של טראמפ, כולל איסור על משקיעים מוסדיים כמו בלקסטון לרכוש בתים פרטיים, שחרור קרקעות פדרליות לבנייה, ובחינה של משכנתאות ל-50 שנה. הצעה זו, אם תיושם, תפחית תשלומים חודשיים אך תגדיל את סך החוב הכולל של הלווים

המהלך הזה לא בהכרח יפתור את מחסור ההיצע. ירידה בריביות עלולה להגביר את "אפקט הנעילה", שבו בעלי בתים עם משכנתאות זולות מסרבים למכור, מה שמצמצם את מלאי הדירות הזמינות. ב-2025, רק 4 מיליון בתים היו זמינים למכירה, לעומת 6 מיליון לפני המשבר. בנוסף, עלויות בנייה גבוהות - כ-300 דולר למטר רבוע בממוצע – מונעות בנייה חדשה, במיוחד באזורים עירוניים.

הממשל מכין גם תוכנית להחזרת פאני ופרדי לשוק הציבורי, כמעט 20 שנה לאחר השתלטות הממשלה. הגדלת הפורטפוליו תשפר רווחים מהכנסות ריבית, ותחזק את כוח המשיכה למשקיעים בהנפקה עתידית. 

אנליסטים מציינים כי בנקים עשויים להגביר רכישות אג"ח בעקבות עלייה בפיקדונות, מה שמגביר את ההשפעה. בשוק ה-MBS בהיקף 9 טריליון דולר, רכישה כזו תפחית את ההיצע הזמין, תייצב מחירים ותפחית תנודתיות.

בטווח הארוך, הצעד עלול להעלות חששות פוליטיים לגבי עיוות שווקים, כפי שהתרחש לפני 2008, אך עם תקני אשראי משופרים, הסיכונים נמוכים יותר. אם יצליח, הוא יוכל להמריץ כלכלה רחבה יותר, עם השפעה על צמיחת תמ"ג דרך הגברת צריכה במגזר הנדל"ן, שמהווה 15% מהכלכלה האמריקאית. עם זאת, ללא טיפול בשורשי הבעיה כמו רגולציה מקומית המעכבת בנייה, ההשפעה תהיה מוגבלת.