בישראל צריך 113 הכנסות חודשיות לדירה; כמה צריך בארה״ב ובגרמניה?

העלאות הריבית של השנים האחרונות פגעו כמעט בכל שווקי הנדל״ן בעולם, אבל התוצאות היו שונות. בארה״ב בעלי הדירות ננעלו על משכנתאות זולות ואינם ממהרים למכור, בגרמניה המחירים ירדו בחדות וכעת חוזרים לעלות, ובישראל נרשמה ירידת מחירים מסוימת של עד 10% בשנה האחרונה - אחרי עלייה מצטברת של יותר מ-30% בתוך חמש שנים בממוצע הארצי.

כדי להבין איפה באמת קשה יותר להגיע לדירה, לא מספיק לבדוק אם המחיר עלה או ירד באחוז מסוים. צריך להציב מולו גם את הכנסת משק הבית ואת יוקר המחיה. מחיר דירה ממוצעת בישראל שווה לכ-113 הכנסות חודשיות נטו של משק בית. בארה"ב מדובר בכ-72 הכנסות ובגרמניה בכ-55 הכנסות עבור דירה ממוצעת.

ארה"ב: המחיר עוד עולה, אבל הבית החדש כבר זול מהישן

מחירו החציוני של בית יד שנייה בארה״ב הגיע ביולי 2026 ל-434.1 אלף דולר, עלייה של 2% בתוך שנה. מספר העסקאות ירד ב-1.7% לעומת יוני, לקצב שנתי של 4.06 מיליון עסקאות - רמה נמוכה יחסית מבחינה היסטורית. למרות החולשה בעסקאות, זה היה החודש ה-37 ברציפות שבו נרשמה עלייה שנתית במחיר.

הסיבה המרכזית היא מבנה שוק המשכנתאות האמריקאי: כ-95% מהמשכנתאות הקיימות בארה"ב הן בריבית קבועה ל-30 שנה, וכ-40% מהלווים מחזיקים בריבית הנמוכה מ-4%. כאשר הריבית על משכנתה חדשה עומדת כיום על כ-6.7%, לבעלים של בית שלקח הלוואה זולה אין תמריץ למכור ולעבור לדירה אחרת. התוצאה היא פחות היצע בשוק היד השנייה ומחירים שנשארים גבוהים גם כשהביקוש נחלש.

עוד נתון מעניין הוא ההחזר החודשי הממוצע על משכנתה חדשה ל-30 שנה, שהגיע לכ-2,665 דולר ומצביע על כך שנגישות הדיור נמצאת בסמוך לשפל היסטורי. הגיל החציוני של רוכשי הדירות עלה ל-59, לעומת 31 בתחילת שנות ה-80, והגיל החציוני של רוכש דירה ראשונה כבר עומד על 40.

אחד העיוותים המעניינים הוא שבית חדש הפך לזול מבית יד שנייה. מחירו החציוני של בית חדש עמד ביוני על כ-400 אלף דולר, ירידה של 2.7% בשנה. מדובר בכ-36 אלף דולר פחות ממחיר בית יד שנייה ביולי. הקבלנים הקטינו את שטח הבתים, העניקו סבסוד ריבית והציעו הטבות. בעלי הבתים הקיימים, מנגד, פשוט נמנעים ממכירה.

מול הכנסה חציונית נטו של כ-72.3 אלף דולר למשק בית בשנה, בית במחיר 434 אלף דולר שווה לכ-72 הכנסות חודשיות נטו. זהו יחס נמוך משמעותית מישראל, אבל הוא לא מספר את כל הסיפור: מחיר הבית האמריקאי עלה בכ-41% מיולי 2020, והריבית הגבוהה הפכה את ההחזר החודשי למכשול העיקרי.

גרמניה: התיקון נגמר, המחסור מחזיר את המחירים למעלה

גרמניה עברה מסלול שונה: לאחר שנים של אשראי זול, העלאת הריבית באירופה גרמה למחירי המגורים לרדת בכ-13% מהשיא של תחילת 2022 ועד 2024. אלא שהירידה נבלמה, ובתחילת 2026 השוק כבר חזר לעליות: מדד מחירי הדירות הגרמני עלה ברבעון הראשון ב-1.4% לעומת התקופה המקבילה. נתוני הבנקים למשכנתאות הצביעו על עלייה שנתית של 1.9% גם ברבעון השני.

במחירי ההיצע העלייה חדה יותר. דירת יד שנייה הוצעה בממוצע ארצי בכ-2,645 אירו למ"ר, עלייה של 3.9% בשנה. דירה חדשה הוצעה בכ-4,168 אירו למ"ר, עלייה של 2.3%.

• ״אי-ודאות יוצרת הזדמנות; כוח המיקוח של רוכשי הדירות גדל״
• המחירים יורדים, אז למה הדירה הממוצעת התייקרה ב-7.9%?

דירת יד שנייה טיפוסית בשטח 80 מ״ר עולה לפי החישוב הזה כ-211.6 אלף אירו. מול הכנסה ממוצעת נטו של כ-45.9 אלף אירו למשק בית בשנה, מדובר בכ-55 הכנסות חודשיות. בדירה חדשה באותו גודל המחיר מגיע לכ-333.4 אלף אירו, או כ-87 הכנסות חודשיות.

הממוצע הגרמני מסתיר פערים גדולים: במינכן המחיר לדירת יד שנייה עומד על כ-8,350 אירו למ״ר, כך שדירת 80 מ"ר עולה כ-670 אלף אירו - סכום השווה לכ-175 הכנסות חודשיות של משק בית גרמני ממוצע. ברלין והמבורג זולות ממינכן, אך גם בהן המחירים גבוהים משמעותית מהממוצע.

בניגוד לישראל ולארה"ב, גרמניה היא במידה רבה מדינה של שוכרי דירות: 52.8% מהאוכלוסייה התגוררו בשכירות ב-2025, השיעור הגבוה באיחוד האירופי. משקי הבית בגרמניה מוציאים כ-25% מהכנסתם הפנויה על דיור, לעומת 19% בממוצע באיחוד. גם שכר הדירה ממשיך לעלות - ב-2.7% בשנה בדירות קיימות, לכ-9 אירו למ"ר.

הבעיה לעתיד היא ההיצע: ב-2025 הושלמה בנייתן של כ-207 אלף דירות בלבד, ירידה של 18% ושפל של 13 שנה, בעוד ההערכות מדברות על צורך בכ-320 אלף דירות בשנה. לכן, גם אם הריבית תמשיך להכביד, המחסור בבנייה עשוי להמשיך לתמוך במחירים ובשכר הדירה.

ישראל: המחירים יורדים, אך הדרך לדירה עדיין ארוכה יותר

בישראל מתקבלת לכאורה תמונה מעודדת יותר. מדד מחירי הדירות ירד במאי-יוני 2026 ב-1.5% לעומת התקופה המקבילה, בעוד שביחס לחודשיים הקודמים נרשמה עלייה זניחה של 0.1%. מחירי הדירות החדשות ירדו ב-2% בשנה. אבל אנחנו מדברים כאן על מדדי למ״ס שמגיעה באיחור, הירידות עמוקות יותר ועומדות כאמור על כ-7-10%.

• נווה ים: 19 עסקאות בלבד - והמחירים עלו בזמן שראשון לציון ירדה
• מס הכנסה דרש מס שבח למרות שהיה פטור - מה קבע בית המשפט?

בחזרה לנתוני למ״ס, הירידות לא אחידות: במחוז המרכז ירדו המחירים ב-4.1%, בחיפה ב-1.8% ובתל אביב ב-1.7%. מנגד, בירושלים נרשמה עלייה של 1.8%, בצפון של 1.6% ובדרום של 0.1%. בפרספקטיבה רחבה יותר, הירידה האחרונה עדיין קטנה: בחמש השנים שבין מאי-יוני 2021 למאי-יוני 2026 עלה מדד מחירי הדירות ב-30.6%.

מחיר העסקה הממוצע בשוק החופשי עמד ברבעון השני על כ-2.435 מיליון שקל, עלייה של 7.9% לעומת הרבעון המקביל. אין כאן בהכרח סתירה לירידה במדד: המדד מנטרל שינויים באיכות ובתמהיל הדירות, בעוד המחיר הממוצע מושפע מסוג הדירות שנמכרו וממיקומן.

ההכנסה החודשית הממוצעת נטו של משק בית בישראל עומדת, לפי הנתון האחרון שפורסם, על 21.6 אלף שקל. חלוקת מחיר העסקה הממוצע בהכנסה זו נותנת כ-113 הכנסות חודשיות.

אם משתמשים בהכנסה ברוטו של משק בית, 26.3 אלף שקל בחודש, היחס יורד לכ-93 חודשים. לעומת זאת, אם בודקים משכורת של עובד יחיד, השכר הממוצע ברוטו לעובד ישראלי עמד במאי על 14.2 אלף שקל — ומחיר הדירה שווה לכ-171 משכורות.

חשוב לציין שמדובר בחישוב תיאורטי בלבד: משפחה אינה יכולה להפנות את כל הכנסתה לרכישת דירה. בישראל המגבלה חריפה יותר בשל יוקר המחיה.רמת המחירים בישראל גבוהה בכ-20% מזו שבארה"ב וביותר מ-40% מזו שבגוש האירו. גם ה-OECD מציב את ישראל בין המדינות היקרות בארגון, במיוחד בתחומי המזון והדיור. המשמעות היא שלא רק שמחיר הדירה גבוה ביחס להכנסה - קשה יותר לחסוך את ההון העצמי הדרוש כדי להיכנס לשוק.