היזם הסכים ששמאי יקבע - וכשהחשבון הגיע למיליון שקל ניסה לשנות את התוצאה

בחירת שמאי מוסכם נשמעת לפעמים כמו דרך נוחה לדחות מחלוקת למועד מאוחר יותר. פסק דין חדש מראה שכדאי להבין היטב מה המשמעות של ההסכמה: כאשר הצדדים מעניקים לשמאי סמכות להכריע, מרחב החרטה אחר כך קטן מאוד.

הסכסוך נגע לפרויקט התחדשות עירונית והגיע בעבר להסכמה שקיבלה תוקף של פסק דין. במסגרת אותה הסכמה נקבע ששמאי מוסכם יחשב את הסכום שמגיע לבעלי הדירות. השמאי עשה את העבודה וקבע כי שתי קבוצות תובעים זכאיות ל-531,625 שקל כל אחת, ובסך הכול 1.063 מיליון שקל.

כשהסכום הוצג, החברה היזמית ביקשה לערער על דרך החישוב. בין היתר היא טענה שהשמאי השתמש בהנחות שגויות לגבי שווי הדירות, הרווח היזמי ועלויות החניון, ולכן לפי התחשיב שלה סכום התמורה אמור להיות שונה בצורה מהותית.

בית משפט השלום בתל אביב קבע שהסכמה למומחה מכריע מקבלת משקל חוזי משמעותי. התערבות בחוות דעת כזאת שמורה למקרים חריגים, למשל חריגה מסמכות, מרמה, חוסר תום לב או טעות ברורה מאוד. ויכוח מקצועי על שיקול הדעת השמאי, גם כשהוא שווה הרבה כסף, נשאר בדרך כלל בתוך המגרש שהצדדים בחרו מראש.

החברה חויבה לשלם את מלוא 1.063 מיליון השקלים, בתוספת הצמדה וריבית, ולהוסיף 60 אלף שקל שכר טרחת עורכי דין והחזר אגרה.

המקרה חשוב במיוחד בהתחדשות עירונית, שבה שמאות קובעת לעיתים שווי של תמורות, פערים בין דירות, דמי שכירות או איזונים כספיים בין בעלי זכויות. ההתחדשות העירונית הפכה לפרויקט פיננסי מורכב עם מימון, רווח יזמי והערכת שווי שמשתנים לאורך הדרך.

ברגע שהצדדים מעבירים את ההכרעה לשמאי מוסכם ומגדירים את החלטתו כסופית, השמאי כבר ממלא תפקיד שחורג מחוות דעת רגילה. מי שמסכים למנגנון כזה צריך לקחת בחשבון גם תוצאה שפחות נוחה לו.