המיליארדרים חזרו לקנות בלונדון, אבל שוק הדירות בעיר ממשיך לרדת

שוק הדירות היקרות בלונדון מתפצל לשניים. בקצה העליון, רוכשים מיליארדרים חזרו לקנות ומזרימים סכומי עתק לנכסים יוצאי דופן. מדרגה מתחת, שכבת המיליונרים מגלה זהירות, מתמקחת ומאטה את קצב הרכישות. הנתונים מהמחצית הראשונה של 2026 ממחישים את הפער. בלונדון נמכרו 34 נכסים שמחירם גבוה מ-15 מיליון ליש"ט, בהיקף כולל של 1.24 מיליארד ליש"ט. מדובר בעלייה של 79% בשווי העסקאות לעומת התקופה המקבילה, לצד עלייה מתונה יותר של 26% במספרן. הפער בין שני הנתונים מספר חלק מרכזי בסיפור. המחיר הממוצע לעסקה עלה מכ-26 מיליון ליש"ט לכ-36.5 מיליון ליש"ט. כלומר, השוק כולו טרם חזר לגאות. מספר מצומצם של עסקאות ענק משך את הנתון כלפי מעלה.

שתיים מהן ממחישות את קנה המידה. אחוזת פרובידנס האוס בצ'לסי, שהייתה בבעלות יזם הנדל"ן ניק קנדי, נמכרה ביותר מ-265 מיליון ליש"ט, ובחלק מהדיווחים הוערך המחיר ביותר מ-275 מיליון ליש"ט. אחוזת דה הולם בריג'נטס פארק נמכרה בכ-195 מיליון ליש"ט. יחד, שתי העסקאות היו אחראיות ליותר משליש מהיקף המכירות בפלח העליון.

המונח נכסי-על מתאר בתים ודירות שמחירם מתחיל בכ-15 מיליון ליש"ט ומטפס למאות מיליונים. כל עסקה בודדת מסוגלת לשנות את נתוני השנה. במחצית הראשונה נמכרו 24 בתים בבעלות מלאה במחיר גבוה מ-15 מיליון ליש"ט, בהיקף שהתקרב למיליארד ליש"ט. הביקוש התרכז בבתים גדולים, משופצים ומוכנים למגורים, עם גינה, פרטיות וקרבה לבתי ספר מובילים.

בשוק הרחב יותר נרשמה מגמה שונה. ברבעון הראשון בוצעו 68 עסקאות ביותר מ-5 מיליון ליש"ט, ירידה של 35% לעומת התקופה המקבילה. היקפן הכולל ירד ב-42% ל-645 מיליון ליש"ט. במסלול שמעל 10 מיליון ליש"ט נרשמו 16 עסקאות, ירידה של 54%.

ההסבר נמצא בהתנהגות השונה של הקונים. מיליארדר שהונו מפוזר בין חברות, מניות, קרנות ונכסים ברחבי העולם רואה בבית בלונדון רכיב של שימור הון, מעמד וגישה למרכז עסקי בינלאומי. רבים מהרוכשים האלה פועלים במזומן, ולכן עלויות המשכנתה תופסות משקל מוגבל בהחלטה.

הרוכש שמחפש דירה ב-5 עד 15 מיליון ליש"ט פועל לפי חישוב אחר. מס הרכישה, עלות המימון, דמי הניהול, השיפוץ והמס השוטף נכנסים כולם למשוואה. אותו קונה בוחן גם חלופות בדובאי, מדריד, מילאנו, פריז או ליסבון, שבהן עלויות העסקה עשויות להיות נוחות יותר.

אמריקאים ורוכשים ממדינות המפרץ מניעים כיום חלק גדול מהשוק העליון. אמריקאים היו אחראים לכ-30% מהעסקאות ביותר מ-15 מיליון ליש"ט, ורוכשים מהמפרץ לכ-25%. יחד הם היו מעורבים ביותר ממחצית העסקאות.

האמריקאים מגיעים בעיקר מענפי הטכנולוגיה, הבינה המלאכותית, הפיננסים וההשקעות הפרטיות. התחזקות ההון שלהם, לצד שער חליפין נוח בחלק מהתקופה, הפכה את לונדון לזולה יותר במונחים דולריים. הרוכשים מהמפרץ רואים בעיר בסיס משפחתי ועסקי, עם מערכת משפטית מוכרת, מוסדות חינוך ויכולת להחזיק נכס נדיר לאורך שנים.

המדיניות הבריטית פועלת בכיוון ההפוך. באפריל 2025 הוחלף משטר ה-non-dom הוותיק במערכת שמבוססת על תושבות. תושבים חדשים שהתגוררו מחוץ לבריטניה במשך עשר שנים זכאים לפטור על הכנסות ורווחים מחוץ לבריטניה בארבע שנות המס הראשונות. תושבים ותיקים איבדו חלק מההקלות שהיו זמינות בעבר, והכנסותיהם העולמיות נכנסו בהדרגה לבסיס המס הבריטי.

גם מס הרכישה מכביד. מדרגת המס העליונה על דירת מגורים עומדת על 12%. רוכש שכבר מחזיק דירה משלם תוספת של 5%, ורוכש זר עשוי לשלם עוד 2%. החיבור יוצר מדרגה שולית של 19% על החלק שמעל 1.5 מיליון ליש"ט.

ברכישה של נכס בשווי 20 מיליון ליש"ט, רוכש זר שמחזיק דירה נוספת עשוי לשלם כ-3.71 מיליון ליש"ט במס רכישה. לכך מצטרפים שכר טרחת עורכי דין, בדיקות, תיווך, שיפוץ ותחזוקה. עבור רוכש בשכבת המיליונרים מדובר בסכום שמשפיע על הכדאיות. עבור מיליארדר שרוכש בית נדיר, החשיבות היחסית של המס נמוכה יותר.

כמה עולה דירה בלונדון ואיפה נמצאות ההזדמנויות

מחיר הדירה הממוצעת בלונדון עמד במאי על כ-545 אלף ליש"ט, ירידה של 3.7% בתוך שנה. המחיר הממוצע בבריטניה כולה עמד על 271 אלף ליש"ט ועלה ב-2.7%. לונדון יקרה בערך פי שניים מהממוצע הארצי, אך ביצועיה חלשים יותר מאזורים רבים בצפון אנגליה, בסקוטלנד ובוויילס.

עיקר הירידה הגיע ממרכז לונדון. המחירים בלונדון הפנימית ירדו ב-5.9%, לעומת ירידה של 0.3% בשכונות החיצוניות. הנתונים מלמדים שהחולשה מתרכזת באזורים שבהם המחירים גבוהים, שיעור הרוכשים הזרים משמעותי והעסקאות תלויות יותר בביטחון ובהון פנוי.

בקנזינגטון וצ'לסי עמד המחיר הממוצע על כ-1.26 מיליון ליש"ט. דירה ממוצעת בבניין נמכרה בכמיליון ליש"ט, בית טורי בכ-2.37 מיליון ליש"ט ובית מנותק בכ-4.49 מיליון ליש"ט. המחירים הממוצעים ברובע ירדו ב-10.7% בשנה, אם כי מספר העסקאות המצומצם בשכונות היוקרה גורם לתנודתיות גבוהה בנתונים החודשיים.

גם מדדי שוק הפריים מציגים חולשה. מחירי הנכסים היוקרתיים בלונדון ירדו ב-3.2% ברבעון הראשון וב-2.7% בתוך שנה. הם נמצאים כיום כ-13.2% מתחת לשיא. בצ'לסי הפער מהשיא מגיע לכ-23%, ובסאות' קנזינגטון לכ-22%.

הירידות יוצרות כוח מיקוח. ההנחה הממוצעת ביחס למחיר המבוקש הגיעה ברבעון הראשון ל-11.9%, ויותר ממחצית הנכסים עברו הפחתת מחיר עוד לפני העסקה. בבייזווטר ומיידה וייל ההנחה הממוצעת הגיעה ל-17.7%, ובסאות' קנזינגטון ל-15.7%.

בשכונות שמושכות יותר משפחות בריטיות המצב יציב יותר. בווימבלדון, ריצ'מונד, פוטני ובארנס ההנחות הסתכמו בכ-5%, ובהמפסטד והייגייט בכ-5.8%. מחירי באטרסי, קלפהאם וונדסוורת' אף הגיעו לשיא חדש, עם מחיר ממוצע של 962 ליש"ט לרגל רבועה, כ-11.1 אלף ליש"ט למ"ר.

מייפייר ממשיכה למשוך יזמי טכנולוגיה, אנשי השקעות פרטיות וקונים שמבקשים בסיס עסקי במרכז. בלגרוויה נהנית מהיצע מצומצם של בתים שלמים ומכיכרות מגורים שקטות. צ'לסי וסאות' קנזינגטון מתאימות למשפחות שמבקשות קרבה לבתי ספר, מוזיאונים ופארקים.

סנט ג'ונס ווד מושכת רוכשים אמריקאים ומשפחות בינלאומיות בזכות בתים גדולים, גינות וקרבה לריג'נטס פארק. נוטינג היל והולנד פארק מציעות אופי שכונתי יותר, בעוד מרילבון משלבת מגורים, מסחר וקרבה לווסט אנד.

נייטסברידג' נותרה אחת הכתובות היקרות בעולם, אך חלק מהדירות הישנות מתמודדות עם דמי ניהול גבוהים, חוזי חכירה מתקצרים וצורך בשיפוץ. רוכשים מעניקים כיום עדיפות ברורה לנכסים מוכנים למגורים, שבהם העלויות ולוחות הזמנים ידועים מראש.

שוק השכירות מוסיף שכבה אחרת. שכר הדירה הממוצע בלונדון עמד ביוני על 2,302 ליש"ט בחודש, עלייה שנתית של 2.2%. בקנזינגטון וצ'לסי הגיע הממוצע ל-3,596 ליש"ט, ובווסטמינסטר ל-3,168 ליש"ט.

התשואה בנכסי היוקרה במרכז נותרת נמוכה יחסית, מאחר שחלק גדול מהמחיר משקף כתובת, נדירות ושימור הון. בפרויקטים חדשים נדרש לבחון היטב את דמי הניהול. בניין עם שוער, חדר כושר, בריכה ואבטחה עשוי לגבות עשרות אלפי ליש"ט בשנה, סכום שמצמצם את ההכנסה השוטפת.

רכישה בלונדון דורשת גם בדיקה של סוג הבעלות. בעלות מלאה על הקרקע והמבנה מעניקה שליטה רחבה יותר. בדירות רבות הקונה רוכש חכירה לתקופה מוגדרת, ומשלם דמי ניהול ולעיתים גם דמי חכירה. מספר השנים שנותרו בחוזה משפיע על מחיר הנכס ועל אפשרויות המימון.

בבית היסטורי כדאי לבדוק מגבלות שימור, מצב הגג, רטיבות, חלונות ומערכות חימום. בדירה חדשה השאלות המרכזיות נוגעות לדמי הניהול, איכות היזם, מספר הדירות שיימסרו באזור והיצע עתידי שעשוי להתחרות על אותם שוכרים וקונים.

עבור מי שעוקב אחרי תנועת ההון העולמי, לונדון ממשיכה לשמש מדד רגיש. המיליארדרים חזרו לרכוש את הנכסים הנדירים ביותר, בזמן שהשוק הרחב מציע ירידות מחיר, הנחות ומרחב למשא ומתן. הפער הזה הופך את 2026 לשנה של עסקאות שיא בקצה אחד ושל חיפוש ממושך אחר מחיר מאוזן בכל יתר השוק.