מתי כדאי למחזר משכנתה?

כאשר ניתן להוריד את הריבית או לשפר את מבנה המסלולים מספיק כדי לכסות את עלויות המעבר.

נניח יתרת משכנתה של מיליון שקל לעוד 20 שנה בריבית ממוצעת של 5.5%.

אם ניתן לרדת ל-4.5%, החיסכון יכול להגיע לעשרות או מאות אלפי שקלים.

בסכומים מדובר כך: ההחזר על יתרה של מיליון שקל ל-20 שנה יורד מכ-6,879 שקל בריבית 5.5% לכ-6,327 שקל בריבית 4.5%. ההפרש הוא כ-552 שקל בחודש וכ-132 אלף שקל על פני התקופה כולה. אותו חשבון עונה גם על כמה חוסכת ירידה של אחוז בריבית.

צריך לבדוק קנסות פירעון מוקדם ועלויות נוספות.

מחזור יכול גם להתאים למי שרוצה לקצר תקופה או להפחית סיכון.

הארכת התקופה במחזור מקטינה את ההחזר ומגדילה את הריבית המצטברת, כי היתרה נשארת גבוהה יותר לאורך יותר חודשים. מי שמחזיר משכנתה זה חמש שנים וחוזר לתקופה של 25 שנה מתחיל את הלוח מחדש, וכאן נמדדת העלות הכוללת של משכנתה למיליון שקל.

עמלת הפירעון המוקדם מורכבת מכמה רכיבים נפרדים. בתחנת יציאה משלמים רק את העמלה התפעולית, עד 60 שקל. מסלול פריים פטור מעמלת היוון בכל מועד. הפרשי הצמדה נגבים רק בפירעון שמתבצע בין ה-1 ל-15 בחודש, ולכן מועד המחזור בתוך החודש משנה את העלות.

עמלת ההיוון נובעת מהפער בין הריבית בהלוואה לבין הריבית הממוצעת שמפרסם בנק ישראל למסלול דומה. כשהריבית בשוק נמוכה מזו שבהלוואה, הבנק מפסיד ריבית עתידית וגובה את הערך הנוכחי של הפער, ולכן העמלה גבוהה דווקא כשהמחזור נראה משתלם. הבדיקה נעשית על אישור יתרה לסילוק שמפרט כל רכיב בנפרד, על זהות המסלולים ביתרה, ועל התאריך בחודש שבו מתבצע הפירעון.