יש לכם 500 אלף שקל - דירה להשקעה או תיק מניות?

דירה להשקעה יכולה לתת שכירות ועליית ערך, אבל דורשת הון גבוה, תחזוקה ומיסוי. תיק מניות נזיל ומפוזר יותר וגם על הרווחים בו יש כמובן מיסוי.

נניח דירה עולה 1.5 מיליון שקל והשכירות 4,500 שקל בחודש. התשואה ברוטו היא כ-3.6%. אחרי הוצאות היא נמוכה יותר. אבל זה בערך התשואה ברוטו למשקיעים בדירות, כשבפועל יש גם מקומות עם מעל 4%. 

תיק מניות עשוי להניב תשואה גבוהה יותר לאורך זמן של כ-6.5%-7.5% בשנה, אבל התנודתיות גבוהה ויש 25% מס. בהשקעה בדירה נוספת יש מס על שכר הדירה אבל עד סכום של כ-5,600 שקלים יש פטור. המס על שכר הדירה מעל הפטור נמוך במיוחד, כי אפשר לבחור במסלול של 10% על ההכנסה (מס הרכישה דווקא גבוה - 8% משקל ראשון על דירה שאינה יחידה). המדינה מעודדת את ההכנסה מהשכרת דירה ומענישה את ההשקעה בשוק ההון. 

הבחירה בין שתי החלופות תלויה בהעדפת סיכון וביכולת לנהל נכס ובהשבחה הצפויה של הנכס. אם הדירה תשביח בשנה בכ-2%-3% שזה מתחת לממוצע ארוך הטווח של כ-4% בשנה, אז מגיעים לתשואה של כ-6% לפני הוצאות ומס. זו תשואה ברוטו, ומה שנשאר בפועל תלוי בהוצאות שגורעות ממנה. יש מס שבח במכירה באם זו דירה שנייה, אבל לרוב בתכנון מס נכון ניתן לקבל פטור. אם ממנפים את ההשקעה במשכנתא, אז התשואה על ההון גבוהה יותר. 

בשוק ההון התשואות בשנים האחרונות הרבה יותר גבוהות, אבל במבט על עשרות שנים, התשואות מגיעות בממוצע  (תלוי בשוק)  לכ-7.5% ואחרי מס נשאר פחות מ-6%. ההשקעות האלו קרובות מאוד בתשואה, אבל שונות מאוד באופי.  

הדוגמה של 1.5 מיליון שקל רחוקה ממחיר דירה ממוצעת בישראל, שעומד על 2.435 מיליון, כך שהפער מחייב הון עצמי גדול יותר או מינוף. בשנה האחרונה מדד מחירי הדירות ירד 1.5% (בפועל אנחנו באחת התקופות הנדירות יחסית של ירידת מחירים, כאמור על פני זמן הדירות מספקות תשואה חיובית טובה) ושכר הדירה עלה 3.2%, כלומר התשואה ברוטו השתפרה משני הכיוונים דווקא כשערך הנכס נשחק.

500 אלף שקל אינם קונים את הדירה שבדוגמה, ולכן החישוב כולל משכנתה של מיליון שקל. בריבית ממוצעת לא צמודה של 4.56% ל-25 שנה ההחזר החודשי הוא כ-5,593 שקל, מול שכירות של 4,500 שקל, כלומר תוספת של כ-1,100 שקל בחודש מהכיס, כ-13 אלף שקל בשנה.

המינוף מגדיל את התנועה ביחס להון העצמי. עלייה של 1.5% על נכס של 1.5 מיליון שקל היא 22,500 שקל, והיא מתווספת כולה ל-500 אלף השקלים של ההון, כלומר 4.5% ממנו. זה פוטנציאל השבחה גדול כשכאמור המינוף גם מגדיל את התשואה על ההון כי המשכנתא בריבית נמוכה מתשואת שכר הדירה וההשבחה הצפויה. 

להרחבה: כמה הון עצמי צריך בשביל לקנות דירה.

• שגראוי ליבוביץ והפורטפוליו שלהם: ממגדלי מגורים ועד מבנים לשימור
• ניסו לחסוך 267 אלף שקל במס על דירת מעטפת - והפסידו

ההוצאות השוטפות הן מה שמפריד בין הברוטו לנטו. חודש אחד ריק בשנה גורע כ-8% מהכנסת השכירות, ומעליו יושבים ועד בית, ארנונה בתקופות ריקות, ביטוח, תיקונים ובלאי, ולעיתים דמי ניהול. שוכר שמשלם באיחור או שמשאיר את הדירה במצב שדורש שיפוץ מזיז את התוצאה יותר מהפרש של חצי אחוז בריבית המשכנתה.

התשואה משכירות בדוגמה היא 3.6% ברוטו, לפני ועד, תיקונים וחודשים ריקים. זה קרוב למק"מ לשנה, שמשלם כיום 3.22% עד 3.31% בלי דייר ובלי אינסטלטור. אג"ח ממשלתיות בדירוג גבוה נעות באותו אזור. 6% מתקבלים בתנאי שמוסיפים עליית ערך של כ-2% עד 3%. בשנה האחרונה מדד מחירי הדירות ירד 1.5%, ולכן התשואה הזו אינה מובטחת. דירה נוספת חייבת במס שבח במכירה ברוב המקרים; הפטור שמור בעיקר לדירה יחידה. מי שמשווה דירה לאג"ח בודק קודם את שכר הדירה נטו מול הריבית חסרת הסיכון, ואחר כך את ההשבחה. להרחבה: מתי כדאי לקנות ומתי לשכור וגם מס על שכר דירה.

תיק מניות באותם 500 אלף שקל אינו נושא החזר חודשי, המס בו נדחה עד המימוש ונגבה 25% על הרווח הריאלי, והחשיפה שלו ניתנת לצמצום בחלקים.

אותו פער בין מחירים שנשחקים לשכר דירה שמטפס הוא גם הציר שעליו נבחנת ההחלטה לקנות דירה מול לשכור.