ביהמ"ש: "הוצאות פיתוח נוספות" - חלק ממחיר הקרקע לצורך מס רכישה

"הוצאות פיתוח נוספות" הן חלק ממחיר הקרקע במכרזי רשות מקרקעי ישראל והרוכשים חייבים במס רכישה גם על רכיב זה. כך קובע שופט בית המשפט המחוזי מרכז, אבי גורמן, בפסק דין שמשמעותו תוספת מס של מאות אלפי שקלים לחברות הרוכשות.

המחלוקת התעוררה לגבי שלושה מכרזים של רמ"י בנתניה וברחובות. חברת רמי שבירו רכשה קרקע ב-136 מיליון שקל, ושילמה 24.3 מיליון שקל כהוצאות פיתוח ו-2.7 מיליון שקל כהוצאות פיתוח נוספות. עמרם אברהם רכשה קרקע ב-121 מיליון שקל, ושילמה 20.3 מיליון שקל כהוצאות פיתוח ו-1.8 מיליון שקל כהוצאות פיתוח נוספות. יהלומית פרץ רכשה קרקע ב-56 מיליון שקל, ושילמה 19.2 מיליון שקל כהוצאות פיתוח ו-1.8 מיליון שקל כהוצאות פיתוח נוספות.

תוספת מס של מאות אלפי שקלים

רמי שבירו שילמה מס רכישה ב-6.8 מיליון שקל, עמרם אברהם שילמה 7.3 מיליון שקל, ויהלומית פרץ - 3.4 מיליון שקל. הן לא כללו את הוצאות הפיתוח המיוחדות בתחשיב לצורך המס, אך מנהל מיסוי מקרקעין קבע שעליהן לכלול אותן. הוא דרש מרמי שבירו עוד 164,000 שקל, מעמרם אברהם תוספת של 105,000 שקל, ומיהלומית פרץ - 106,000 שקל.

החברות טענו, כי על פי הפסיקה - כל הוצאות פיתוח המתייחסות לרכיב שבמועד המכירה טרם בוצע, אינן מהוות חלק משווי המכירה; ולכן הוצאות הפיתוח הרגילות אינן חלק מן המחיר. לדבריהן, הוצאות הפיתוח הנוספות מממנות מוסדות ציבור ושיקום תשתיות בשכונות ישנות, ובכך הן משביחות במישרין את הקרקעות הנרכשות. רשות המיסים טענה, כי יש לבחון את המהות הכלכלית האמיתית של התשלום ולא את כותרתו, וכי לא מדובר בתשלום תמורת הוצאות הפיתוח במקרקעין עצמם, אלא בחלק מן התשלום שגובה רמ"י.

גורמן קיבל את עמדתה של הרשות. לדבריו, "כאשר מעיינים בפסיקת בית המשפט העליון בסוגיות אלה במרוצת השנים - מתגלה מגמה ברורה, כזו הרואה בדרך כלל בכלל התמורות ככאלה שאין להפרידן, אלא יש לראות בהן כתמורה עבור רכישת הזכות במקרקעין. ההפרדה היא בבחינת חריג, הדורשת הצדקה של ממש".

תשלומי חובה שהם חלק מהמחיר

גורמן קובע, כי קיימים הבדלים מהותיים בין הוצאות הפיתוח לבין הוצאות הפיתוח הנוספות. הראשונות מיועדות לפיתוח הקרקע הנרכשת ומחושבות על פי העלויות בפועל. האחרונות מיועדות כאמור לעבודות ברחבי הרשות המקומית ושיעורן נקבע לרוב על פי מספר הדירות שייבנו על הקרקע. "אין כל הגיון כלכלי ממשי, מדוע רוכש זכויות במקרקעין, יתקשר בעסקה שעניינה בניית מוסדות ציבור ושיקום תשתיות ישנות ברחבי העיר וללא קשר של ממש למקרקעין שרכש", הוא מוסיף, ומכאן שמדובר בחלק מן המחיר.

גורמן אומר: "מדובר בתשלומי חובה שהם חלק מהחיובים שמשית המוכר על הקונה. הפרדת תשלומים אלה כאילו הם בגין שירות נפרד, עמום ובלתי מוגדר באופן ספציפי וממשי מנקודת מבטו של המשלם, חוטאת לדעתי למצב הדברים. איני סבור כי היזם מתעניין בשיקום תשתיות בשכונות ותיקות ומרוחקות או בהקמת מוסדות ציבור שאינם בהכרח משרתים את הפרוייקט שבנה. הסכמתו לשאת בתשלומים אלה, נובעת מכך שהוא רואה בהם חלק מהתמורה עבור הזכות במקרקעין שהוא רוכש, וכך יש למסותם".

גורמן גם מאמץ את קביעתו של בית המשפט המחוזי בירושלים, בתביעה הייצוגית שהגישה חברת נוף המגדל, ולפיה ההוצאות הנוספות הן חלק ממחיר הקרקע. הוא דחה את עמדת החברות, לפיה המקרים שונים. חברי ועדת הערר גידי גבאי וגבע בלטר הסכימו עם גורמן. החברות חויבו בתשלום הוצאוך בסך 30,000 שקל. את החברות ייצגו עוה"ד שלמה אביטן, ציפי חן-אלישי, טלי יהושע ודני אבו, ואת רשות המיסים - עו"ד ערן פיירשטיין.