העליון: פיצוי חלקי לרוכש שיתקן בעצמו ליקויי בנייה בתקופת הבדק
שטיין קובע לראשונה: הפיצוי לא יישלל לחלוטין, אלא יופחת ויעמוד על עלות התיקון בידי הקבלן; ההפחתה עשויה להגיע לעשרות אחוזים מהמחיר ששילם הרוכש
רוכש דירה שאינו מאפשר לקבלן לתקן ליקויים בה, יקבל פיצוי מופחת - אך הפיצוי לא יישלל לחלוטין. כך קובע לראשונה שופט בית המשפט העליון, אלכס שטיין. מדובר בהלכה אשר תחול על מאות ואולי אלפי רוכשי דירות, המגלים ליקויים בתקופת הבדק בה מחויב הקבלן לתקן אותם.
חוק המכר דירות קובע: "התגלתה אי-התאמה או אי התאמה יסודית הניתנות לתיקון, על הקונה או קונה המשנה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקנה, ועל המוכר לתקנה תוך זמן סביר". לדברי שטיין, " הוראה זו יוצרת מערכת חיובים הדדית: על הקונה מוטל הנטל ליתן למוכר הזדמנות נאותה לתקן את אי-ההתאמה; ועל המוכר מוטלת החובה לבצע את התיקון הדרוש בתוך זמן סביר.
"...מכאן שהדין מבכר את תיקון הליקוי בפועל על ידי המוכר, בטרם הקונה יפנה לערכאות לקבלת סעדים אחרים, לרבות פיצוי כספי. הטעם לכך נעוץ הן ביחסי הצדדים לחוזה המכר, שכן דירה חדשה היא נכס שליקויים בו עשויים להתגלות רק לאחר המסירה, והן בשיקולי יעילות מערכתיים, המבקשים למנוע התדיינויות מוקדמות ומיותרות מקום שבו ניתן לתקן את הליקויים ללא מעורבות שיפוטית".
לא ליצור תמריץ לתביעות מוקדמות
הפסיקה קובעת, כי ככלל, הגשת תביעה בגין ליקויי בנייה תיעשה רק אחרי שחלפה תקופת הבדק, המשתנה לפי סוגי אי-ההתאמה. השאלה לא ניתן מענה עד כה היא, בלשונו של שטיין, "האם קונה הדירה שהגיש נגד המוכר תביעת פיצויים בגין אי-התאמות בדירה בתוך תקופת הבדק, מבלי שנתן למוכר הזדמנות נאותה לתקן את אי-ההתאמות, מאבד כליל את זכותו לקבלת פיצויים בגין הליקויים שהוכחו למרות שאלו מהווים הפרת חוזה המכר מצד המוכר, או שמא יש בכך כדי להצדיק את הפחתת הפיצויים, להבדיל משלילתם?"
תשובתו של שטיין היא, שהפיצוי לא יישלל אלא יופחת. מטרתו של הסעיף היא לאפשר לקבלן לתקן בעצמו את הליקויים, ולא לתת לו פטור מאחריות. הקטנת הפיצוי עולה בקנה אחד עם העיקרון הכללי של הקטנת הנזק: "כאשר ניזוק אינו נוקט אמצעים סבירים להקטנת נזקיו, אין הוא זכאי לפיצוי בגין אותו חלק של הנזקים שהיה בידו למנוע. ואולם, תוצאתו הרגילה של הפעלת העיקרון אינה שלילת הפיצוי כולו, אלא הפחתתו בשיעור הנזק שהניזוק יכול היה למנוע על ידי נקיטת אמצעי מנע סבירים".
אם רוכש היה זכאי לפיצוי מלא למרות שלא אפשר לקבלן לתקן את הליקוי, היה בכך כדי ליצור תמריץ בעייתי להגשת תביעות מוקדמות, ממשיך שטיין. לעומת זאת, פיצוי חלקי אינו יוצר תמריץ שכזה, ובמקביל משמר את התמריץ לקבלן לתקן את הליקויים. זאת ועוד: אילו חוק המכר היה מבקש לשלול לחלוטין את הפיצוי, הוא היה אומר זאת במפורש.
ייתכנו מקרי קצה לשני הכיוונים
שטיין קובע: "קונה שבוחר לתבוע את הקבלן בבית משפט, מבלי לתת לו הזדמנות נאותה לבצע בדירה את התיקונים הנדרשים, נוטל על עצמו סיכון ממשי. גם אם הלה יוכיח את הליקויים, הוא לא יהיה זכאי לפיצויים הנגזרים מעלות התיקונים באמצעות קבלן חיצוני בשוק חופשי. הפיצוי שייפסק לטובתו יהא מוגבל לעלות התיקון למוכר הדירה - סכום שנופל באופן משמעותי ממחיר השוק". במקרה בו דן שטיין, מדובר בפער של 20% - שלדבריו עשוי לגדול ולהגיע לכדי 75%.
לצד זאת מעיר שטיין, כי ייתכנו מקרי קצה לשני הכיוונים. אם הקונה נהג בחוסר תום לב משווע וסיכל במכוון את התיקון בידי הקבלן, ניתן יהיה לשלול לחלוטין את הפיצוי. ואם בשל טיבם של הליקויים או התנהגותו הקודמת של הקבלן נוצר משבר אמון עמוק בין הצדדים, ייתכן שהקונה יוכל לסרב לביצוע התיקונים בידי הקבלן.
שטיין קיבל את ערעורם של גיל עמירן ויעקב חדד על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב, והחזיר על כנו את פסק דינו של בית משפט השלום בבת-ים. הוא קבע, כי חברת שמי אשקלוני תפצה אותם חלקית על תיקון ליקויי בנייה שביצעו בעצמם בתוך שנת הבדק: עמירן יקבל 24,000 שקל, וחדד - 40,000 שקל. החברה חויבה בתשלום הוצאות בסך 10,000 שקל. השופטים דוד מינץ ויעל וילנר הסכימו עם שטיין. את הרוכשים ייצג עו"ד דני גור, ואת החברה - עו"ד אילנית טל-אלמליח.
