המדינה תשלם 1.37 מיליון שקל כדי לפנות דיירת מוגנת

חנות תכשיטים ותיקה ברחוב יפו בירושלים עמדה במרכזו של סכסוך משפטי שהתגלגל אחורה עד לשנות ה-70, והוכרע באחרונה בבית משפט השלום בעיר. הסיפור מתחיל באליהו דרור, דייר מוגן שנפגע בפיגוע טרור, שסיכם עם הדסה (הארגון שמפעיל בתי החולים הנושאים את שמו), שהיה אז הבעלים של הבניין, על הסדר יוצא דופן: הוא ישכיר את כל החנות בשכירות חופשית לאחרים, ובעל הבית והדייר יתחלקו ברווחים. מ-1992 ישבו בחנות האחים אלבז, שמנהלים בה את תכשיטי מוריה - עסק ירושלמי ותיק ששרד גם פיגועים, גם קורונה וגם מלחמה.

הכל התנהל בצורה חלקה עד שהתערבבו בסיפור שני אירועים: דרור נפטר ב-2023, ובמקביל עברו זכויות הבעלות בנכס, בעקבות הסדר הבראה עם הדסה, לידי המדינה. אלמנתו, שרה דרור, פנתה להדסה וקיבלה ממנה אישור בכתב להכיר בה כדיירת מוגנת נגזרת. אלא שכעבור זמן קצר הודיעה הדסה שהיא מעבירה את הטיפול בנכס למדינה. כאן, לפי פסק הדין, התחילה הבעיה האמיתית.

לפי הקביעות העובדתיות בפסק הדין, מרגע שקיבלה את הודעת המדינה פנתה שרה, באמצעות נציג שלה, לפחות 15 פעמים בכתב ובעשרות שיחות טלפון לנציגות המדינה, כדי להסדיר את המשך השכירות ולקבל פרטי חשבון בנק להעברת הכספים. במשך כ-20 חודשים היא לא קיבלה שום מענה. בינתיים המשיכו האחים אלבז להפקיד את דמי השכירות בחשבון נפרד שיועד למדינה, ורק במרץ 2026 שלחה המדינה מכתב ובו דרשה משרה להפעיל את העסק בעצמה בתוך 21 יום, אחרת היא תאבד את מעמדה.

בתגובה לדרישה הזו, פתחה שרה בהליך להעברת זכות הדיירות המוגנת לאחים אלבז, תמורת דמי מפתח של 3.4 מיליון שקל שהיו אמורים להתחלק בינה לבין המדינה. אבל המדינה דחתה גם את זה, וטענה שמלכתחילה לא היתה לשרה זכות דיירות מוגנת תקפה - ותבעה את פינויה ואת פינוי האחים אלבז מהחנות.

הבעיה התחילה ב-30 ליוני 2024

בית המשפט לא קיבל את הטענה שלפיה הזכות הזאת מעולם לא נוצרה. הוא קבע שדרור ירשה כדין את מעמד הדייר המוגן של בעלה, משום שהמשיכה בדיוק את אותו הסדר שכירות משנה שהוא עצמו ניהל, ובהסכמת בעלת הבית דאז. הבעיה, קבע השופט, התחילה רק ביום שבו פקעה אותה הסכמה, ב-30 ליוני 2024, ודרור המשיכה להשכיר את כל הנכס בלי לקבל רשות חדשה מהבעלים החדשים. "המשך השכרתו כולו בהעדר רשות" הוא שהפך אותה, כלשון פסק הדין, למי שהפרה גם את החוזה וגם את חוק הגנת הדייר.

ובכל זאת, בית המשפט לא הותיר אותה בלי הגנה. הוא ייחס משקל רב להתנהלות המדינה עצמה, וקבע כי "עלתה תמונה ברורה של מדיניות העדר תשובות" מצד הרשות. בפסק הדין אף נעשה שימוש בביטוי תלמודי כדי לתאר את מצבה של הדיירת בתקופה שבה הדסה כבר פרשה מתפקיד בעלת הבית, והמדינה עדיין לא נכנסה בפועל לנעליה: מצב של "מכלל גוי לא יצא ולכלל ישראל לא בא".

קבע בית המשפט כי "לא יהיה צודק לתת פסק של פינוי ללא תנאי, בעיקר בשל התנהלותה של המדינה אך גם בשל תכליתו הסוציאלית של חוק הגנת הדייר". במקום פינוי מיידי וללא תמורה, ניתן מה שמכונה בפסיקת העליון "סעד הפוך מן הצדק" - פינוי מותנה, בכפוף לתשלום. בית המשפט חישב את הסכום לפי הערך המהוון של זרם ההכנסות שדרור היתה אמורה להפיק מהנכס לאורך יתרת חייה הצפויה, וקבע אותו על 1,373,175 שקל, שהמדינה מחויבת לשלם עד ל-1 בנובמבר השנה. אם הסכום לא ישולם במועד, יתבטל הפינוי המותנה ובמקומו יאושר מסלול חלופי: העברת הזכויות לאחים אלבז תמורת דמי המפתח של 3.4 מיליון שקל שסוכמו מלכתחילה.

בית המשפט גם קבע, כחלק מההליך שניהל, את גובה דמי השכירות המוגנים שיחולו על העסקה אם היא אכן תצא לפועל - 1,459 שקל לחודש, ודחה את עמדת האחים אלבז שביקשו לשלם דמי שכירות רעיוניים נמוכים בהרבה. בסיום ההליך לא ניתן צו להוצאות משפט לאף אחד מהצדדים.

הסכום עצמו מסביר את עוצמת המעמד. בית המשפט לא פיצה על שווי החנות, אלא על זרם ההכנסות שדרור היתה אמורה להמשיך ולקבל מהשכרת המקום לאורך יתרת תוחלת החיים שלה, והוון אותו לערך של היום. כך הגיע החישוב ל-1,373,175 שקל, סכום שמשקף כמה שנים של הכנסה עתידית נלקחות ממנה ברגע הפינוי.

• 47 שנה אחרי: בית המשפט הכיר בדיירות מוגנת בשוק ברחובות
• אפס קוט"ש וקורי עכביש: דייר מוגן יפונה מהחנות שלו

המסר לבעלי הנכסים רחב מהתיק הזה. המדינה נכנסה לנעלי הדסה כבעלת הבניין, ובחרה להימנע מתשובה לעשרות פניות במשך חודשים. בית המשפט תמחר את השתיקה הזו, וקבע שגם כשעילת הפינוי מוצדקת, הדרך שבה התנהל בעל הבית משפיעה ישירות על הסכום שהוא ישלם בסופה.

מעבר לכך, התיק ממחיש עד כמה מעמד הדיירות המוגנת עדיין שווה כסף גדול במרכזי הערים. מדובר בחנות ברחוב יפו בירושלים, ציר שעבר שינוי מהותי עם הרכבת הקלה, ושבו שכירות חופשית לחנות גבוהה פי כמה וכמה מדמי השכירות המוגנים שנקבעו בפסק הדין.

עוד בנושא: שבעה יורשים איחרו להתגונן - והפסידו את החנות  |  דירה מתפוררת ליד נווה צדק הפכה לקרב של מיליונים  |  22 אלף דולר ומרפסת סגורה: כך ניצח דייר מוגן אחרי יותר מ-30 שנה