יש לכם 200 אלף שקל פנויים - לסגור משכנתה או לשים את הכסף בפיקדון?

זה יכול להיות בונוס גדול מהעבודה, ירושה, קרן השתלמות שהשתחררה או פשוט חיסכון שהצטבר במשך שנים: פתאום יש בחשבון 200 אלף שקל שאינם מיועדים להוצאה מיידית. זו כמובן צרה טובה, אבל מהר מאוד מגיעה השאלה מה לעשות עם הכסף - במיוחד כשבצד השני של המאזן יושבת משכנתה של מאות אלפי שקלים.

מצד אחד, הכסף יכול להיכנס לפיקדון ולייצר ריבית. מצד שני, אותו סכום יכול למחוק חלק מהמשכנתה ולחסוך ריבית במשך שנים. בסביבת הריבית הנוכחית החשבון נוטה במקרים רבים לכיוון המשכנתה, אבל התוצאה תלויה בריבית שמשלמת המשפחה בפועל, בתשואה שהיא יכולה לקבל על הכסף ובעלות הפירעון המוקדם.

ריבית בנק ישראל עומדת על 3.5% וריבית הפריים על 5%. פיקדונות בנקאיים לשנה מציעים תשואה שנעה בהתאם לסביבת הריבית במשק, לבנק, לסכום וליכולת המיקוח. קרנות כספיות ומק"מ מספקים חלופה לכסף שיושב בפיקדון, כאשר בקרנות הכספיות התשואה הצפויה בסביבת הריבית הנוכחית נעה סביב 3.25%-3.35% אחרי דמי ניהול.

נניח שהמשפחה מקבלת בפיקדון 3.5% לשנה. על 200 אלף שקל מדובר ב-7,000 שקל ברוטו. בפיקדון שקלי לא צמוד המס על הריבית עומד על 15%, ולכן נשארים כ-5,950 שקל. התשואה נטו היא למעשה מעט פחות מ-3%.

בצד השני של המאזן, נתוני אמצע 2026 מצביעים על ריבית כוללת חזויה ממוצעת באזור 5% במשכנתאות חדשות, עם פערים בין הבנקים. במזרחי הריבית הכוללת החזויה עמדה על 5.13%, לעומת 4.70% בבינלאומי. טבלת ריביות המשכנתה שמפרסם בנק ישראל מדי חודש מסבירה גם למה הממוצע מטעה. עבור מי שכבר מחזיק במשכנתה, הנתון הרלוונטי הוא הריבית בפועל במסלול שאותו הוא שוקל לפרוע.

משפחה שמשלמת 5% על אותם 200 אלף שקל חוסכת בתחילת הדרך ריבית בקצב של כ-10,000 שקל בשנה. מול כ-5,950 שקל נטו בפיקדון מתקבל פער של כ-4,000 שקל לטובת הקטנת המשכנתה. בריבית משכנתה של 4% החיסכון הראשוני מגיע לכ-8,000 שקל, עדיין גבוה מהתשואה נטו של אותו פיקדון.

על פני חמש שנים הפער מצטבר. ריבית של 5% שנחסכת על 200 אלף שקל שווה כ-55 אלף שקל, בעוד פיקדון שמניב כ-3% נטו מייצר באותה תקופה כ-32 אלף שקל. ההפרש עומד על כ-23 אלף שקל.

כדי להתחרות במשכנתה של 5%, הפיקדון צריך לתת כמעט 6%

הריבית שנחסכת במשכנתה היא חיסכון שאינו חייב במס. חוב בריבית של 5% שנמחק חוסך תשלום ריבית בשיעור הזה על יתרת הקרן, בעוד שעל הריבית בפיקדון צריך לשלם מס. כדי שפיקדון החייב במס של 15% יתחרה בחוב בריבית של 5%, הוא צריך להניב כ-5.9% ברוטו. פיקדונות בסביבה הנוכחית נמצאים רחוק מהרמה הזאת.

אם לא פיקדון, אולי קרן כספית, אג"ח או מדד מניות

קרן כספית מחזיקה מכשירים לטווח קצר מאוד, והתשואה שלה נעה קרוב לריבית בנק ישראל. היתרונות שלה הם נזילות יומית ומיסוי של 25% על הרווח הריאלי, כלומר על התשואה שמעבר לאינפלציה, במקום 15% על כל שקל ריבית בפיקדון שקלי. באינפלציה גבוהה ההבדל הזה מורגש, ובאינפלציה אפסית הוא כמעט נעלם. מק"ם הוא אג"ח קצר של המדינה, לשנה לכל היותר, והתשואה שלו נגזרת גם היא מסביבת הריבית. שני המכשירים האלה מקדימים משכנתה רק כשהיא זולה במיוחד, למשל מסלול ישן בריבית 2%-3%.

• הפתרון הבריטי: ככה יוכלו צעירים לקנות דירה
• מ-1 באוקטובר: הבנק יבדוק את כל ההלוואות על הדירה יחד, גם את המשכנתא הקיימת

אג"ח ממשלתי מציע תשואה לפדיון ידועה מראש למי שמחזיק עד הסוף. מי שמוכר באמצע הדרך חשוף לשינויי מחיר: כשהריבית במשק עולה, מחירי האיגרות הקיימות יורדים, והתשואה בפועל יכולה להיות נמוכה מזו שהופיעה ביום הקנייה. ככל שהאיגרת ארוכה יותר, התנודה חדה יותר. התשואה הידועה שלו תקפה בתנאי אחד בלבד, שמחזיקים עד מועד הפדיון.

תשואה היסטורית ממוצעת אינה תשואה מובטחת

קרנות נאמנות וקרנות סל שעוקבות אחרי מדדי מניות הציגו לאורך עשורים תשואות גבוהות בהרבה מריבית משכנתה. הנתון הזה מתאר את העבר ואינו חוזה את חמש השנים הבאות. גם הממוצע עצמו מנפח את התמונה: מדד שעלה 30% ואז ירד 20% מציג ממוצע אריתמטי של 5% לשנה, אבל בידי המשקיע נשארו 4% על פני שנתיים.

נניח שאותם 200 אלף שקל מושקעים במדד מניות רחב, מול משכנתה בריבית 5%. פירעון המשכנתה חוסך ריבית ודאית של כ-55 אלף שקל בחמש שנים. בתרחיש שבו המדד עולה 8% בשנה, הסכום מגיע לכ-294 אלף שקל, ואחרי מס רווחי הון של 25% נשארים כ-70 אלף שקל. המס חל על הרווח הריאלי בלבד, כך שבפועל הסכום עשוי להיות מעט גבוה יותר. ההשקעה מקדימה בכ-15 אלף שקל, כלומר כ-3,000 שקל בשנה. זה הפרס על נטילת הסיכון.

בתרחיש השני השנה הראשונה מסתיימת בירידה של 20%, ואחריה ארבע שנים של 8%. הסכום מגיע לכ-218 אלף שקל, הרווח לפני מס עומד על כ-18 אלף שקל ואחרי מס על כ-13 אלף שקל. מול 55 אלף שקל ודאיים, פירעון המשכנתה מקדים את ההשקעה ביותר מ-40 אלף שקל. שני התרחישים סבירים, ואי אפשר לדעת מראש איזה מהם יתממש.

יש כאן הבדל נוסף שאינו מופיע בטבלאות התשואה. מועד המשיכה נקבע לפי צורכי המשפחה ולא לפי מצב השוק. מי שנזקק לכסף בשנה שבה המדד יורד מממש את ההפסד ואינו יכול להמתין להתאוששות. החיסכון בריבית המשכנתה אינו תלוי בעיתוי כלל.

• 266 שקל בחודש בחו"ל או 16,860 שקל בחזרה: החשבון של מי שעוזב את ישראל
• 9.5 אגורות לקילומטר בבית, 45 אגורות בעמדה מהירה: כמה עולה רכב חשמלי

מניות בודדות כבר אינן אותה שאלה. מדד רחב מפזר את הכסף על פני מאות חברות, וכישלון של אחת נבלע בתוך השאר. מניה אחת יכולה לרדת ב-40% ולא לחזור. מי ששוקל להחליף חוב ודאי בריבית 5% בהחזקה של שתיים או שלוש מניות מבצע פעולה שונה לחלוטין, והשוואת תשואות ממוצעות כבר אינה רלוונטית לגביה.

המשוואה האמיתית - ודאי ופטור ממס מול מסוכן וממוסה

ריבית שנחסכת במשכנתה היא תשואה ודאית ופטורה ממס. כל אפיק השקעה מציע תשואה שאינה ידועה מראש וחייבת במס. השוואה בין השניים מחייבת לגלם את שני ההבדלים.

כדי להשתוות למשכנתה בריבית 5%, השקעה שממוסה ב-25% צריכה להניב כ-6.7% בשנה. לא בממוצע רב-שנתי, אלא בפועל. מי שדורש גם פיצוי על הסיכון מעלה את הרף מעבר לכך. מול משכנתה בריבית 4% הרף יורד לכ-5.3%, ומול משכנתה ישנה בריבית 3% הוא כ-4% בלבד, ושם ההשקעה כבר יכולה להיות הגיונית. הפער הנדרש גדול ממה שנראה במבט ראשון, וזו הסיבה שהמשכנתה מנצחת ברוב המקרים בסביבה הנוכחית.

מה שמשנה את התשובה יותר מגובה הריבית

סוג המסלול משפיע לא פחות מהריבית הנקובה. במסלול צמוד מדד הריבית שמופיעה בחוזה נמוכה, אבל יתרת הקרן גדלה עם המדד. מסלול צמוד בריבית 2.5% בסביבת אינפלציה של 3% עולה בפועל קרוב ל-5.5%, ולכן סילוקו שווה יותר ממה שנראה על הנייר. מסלול פריים נע עם ריבית בנק ישראל ועומד כיום על 5%, והיציאה ממנו היא הזולה ביותר. מסלול קבוע לא צמוד נותן ודאות מלאה בהחזר, ודווקא בו העמלה על יציאה מוקדמת עלולה להיות הגבוהה ביותר.

לפני שסוגרים את החוב - כמה עולה לצאת ממנו?

לפני שמעבירים 200 אלף שקל לבנק צריך לבדוק את עמלת הפירעון המוקדם. במסלול פריים אין עמלת היוון, וגם במסלולים משתנים בנקודות שינוי הריבית החשיפה לעמלה נמוכה יותר. במסלול בריבית קבועה יכולה להיווצר עמלה של אלפי ואף עשרות אלפי שקלים, בהתאם לתנאי ההלוואה ולפערי הריבית. עמלת הפירעון מורכבת מחמישה רכיבים אפשריים, והגדול שבהם נולד מפער הריביות.

העמלה נשענת על צו הבנקאות משנת 2002, וההרכב שלה קובע כמה משלמים בפועל. הרכיב התפעולי עומד על עד 60 שקל ונגבה פעם אחת בלבד, גם כשהמשכנתה מפוצלת לכמה מסלולים. עמלת אי-הודעה מוקדמת מסתכמת ב-0.1% מהסכום הנפרע, והיא חלה רק כשההודעה לבנק ניתנה פחות מעשרה ימים מראש. בהלוואה צמודת מדד נוספת עמלת הפרשי מדד, אך רק כשהפירעון נופל בין ה-1 ל-15 בחודש. מה-16 ואילך היא מתאפסת. עמלת הפרשי ההיוון, אותו פער ריביות, נגבית רק כשהריבית הממוצעת שמפרסם בנק ישראל נמוכה מהריבית שבהלוואה. ותק ההלוואה מקטין אותה בשיעור של 10% עד 40%.

הצו פוטר לגמרי מעמלת ההיוון מסלולים שמועדי שינוי הריבית בהם אינם ידועים מראש, וגם מסלולים שבהם המועדים ידועים אך הריבית מתעדכנת אחת לשנה או בתדירות גבוהה יותר. זה מקור הפטור של הפריים, והוא חל באותה מידה על מסלול משתנה שמתעדכן מדי שנה. פירעון שמתבצע בדיוק בתחנת היציאה, מועד שינוי הריבית הקבוע בחוזה, מחייב בעמלה התפעולית בלבד. סילוק כזה עולה עשרות שקלים, בעוד שבמסלול קבוע לא צמוד העמלה עשויה להגיע לאלפים, וגם שם רק אם הריבית הממוצעת ירדה מאז נטילת ההלוואה. הריבית הממוצעת הלא צמודה עומדת כיום על 4.56% והצמודה על 3.39%.

העמלה יכולה להפוך סילוק כדאי ללא כדאי. אם הפירעון חוסך כמה אלפי שקלים בשנה אבל כרוך בתשלום משמעותי מראש, צריך לבדוק בתוך כמה זמן החיסכון בריבית מכסה את עלות הפירעון. ככל שנותרו יותר שנים למשכנתה וככל שהריבית במסלול גבוהה יותר, הפוטנציאל לחיסכון גדל.

200 אלף שקל במשכנתה כבר אינם זמינים בחשבון

שיקול הנזילות חשוב לעתים יותר מהפרש של כמה אלפי שקלים. סילוק משכנתה הופך כסף נזיל לכסף כלוא בקירות. משפחה שמעבירה את מלוא הסכום נשארת עם דירה ממונפת פחות, אבל גם עם פחות מזומן זמין. הוצאה רפואית, החלפת רכב, תקופת אבטלה או שיפוץ יכולים ליצור צורך באשראי חדש, שעלותו גבוהה משמעותית מריבית המשכנתה.

אפשר גם לפצל. במקום להעביר את מלוא הסכום למשכנתה, אפשר להשאיר חלק כקרן חירום נזילה ולהפנות את היתרה לפירעון המסלול היקר. הסכום שיישאר בצד תלוי בהוצאות המשפחה, ביציבות ההכנסות ובצרכים הצפויים. אין היגיון רב בחיסכון ריבית במשכנתה אם זמן קצר אחר כך צריך לקחת הלוואה יקרה כדי לממן הוצאה בלתי צפויה.

אותם 200 אלף שקל יכולים לייצר שלוש תוצאות שונות. פירעון מלא של מסלול אחד מוחק אותו מהתמונה. קיצור תקופת ההלוואה משאיר את ההחזר החודשי כפי שהוא ומקטין את סך הריבית לאורך השנים בצורה החדה ביותר. הקטנת ההחזר החודשי מותירה את מועד הסיום במקומו ומשחררת תזרים מיידי. הבחירה תלויה בשאלה אם המטרה היא לחסוך ריבית או להקל על התקציב החודשי.

לפני כל האפיקים האלה עומד שיקול פשוט יותר. הלוואה צרכנית או יתרת חובה מתגלגלת נושאות ריביות דו-ספרתיות, גבוהות בהרבה מכל משכנתה ומכל פיקדון. כשקיים חוב כזה, הכסף הפנוי מכסה אותו ראשון, והדיון על משכנתה מול השקעה מתחיל רק אחריו.

אין תשובה אחת שמתאימה לכל משפחה. הכל נגזר מהריבית שמשולמת בפועל בכל מסלול, מעמלת הפירעון, מאופק הזמן ומהשאלה אם נשארת כרית ביטחון. מי שמשלם 5% על המשכנתה ומקבל 3.5% בפיקדון פותח את החשבון כשהחוב מקדים בכ-4,000 שקל בשנה. מי שנושא משכנתה ישנה בריבית 2.5% פותח אותו מהצד ההפוך.