עשרה מגדלים עד 100 קומות: האם רמת גן בונה יותר מדי משרדים?
מיליוני מ"ר של משרדים בתכנון לאורך איילון, בזמן ש-BEYOND היוקרתי נפתח עם עשרות אלפי מ"ר פנויים ו-ToHa2 עדיין צריך להשלים חלק גדול מההשכרה. עבודה היברידית, AI והאטה בגיוסים משנים את החישוב של כמה שטח חברות באמת צריכות
קו הרקיע של רמת גן עומד להשתנות מאוד. באזור הבורסה מקודמים מגדלים של 60, 70, 95 ואפילו 100 קומות, ותוכנית המתאר מאפשרת כמעט 3 מיליון מ"ר לתעסוקה. במקביל תל אביב מוסיפה מאות אלפי מ"ר לאורך איילון. על הנייר זה נראה כהמשך טבעי לצמיחת מטרופולין תל אביב, אבל בשטח עולה שאלה פחות נוחה: מי ימלא את כל השטח הזה?
הסימן הראשון מגיע דווקא מאחד הפרויקטים הטובים והנגישים בגוש דן. BEYOND בגבעתיים, מטרים ספורים מנתיבי איילון ומתחנת סבידור, מתחיל להתאכלס עם כ-60% משטחי המשרדים בתפוסה ועוד חוזים על כ-10%. גם מגדל חדש ויוקרתי, צמוד לתחבורה ציבורית ועם שוכרי עוגן גדולים, נפתח כשעשרות אלפי מ"ר עדיין מחפשים משתמשים.
ToHa2 מחדד את אותה שאלה. זה אחד ממגדלי המשרדים היוקרתיים והיקרים שנבנו בישראל, עם גוגל כשוכרת עוגן. החברות מדווחות על חוזים או משאים ומתנים מתקדמים לגבי כ-75% מהשטחים, והיעד הוא להבשיל חלק גדול מהם לחוזים חתומים לקראת ההשקה, כפי שאמרה מנכ"לית גב-ים על חוזים חתומים ב-75% מ-ToHa2. אבל משא ומתן הוא שלב בדרך: עד שהחוזה נחתם והשוכר נכנס בפועל, ההכנסה עדיין תלויה בהשלמת העסקה.
הנתונים האלה מגיעים בזמן שעוד מאות אלפי מ"ר בדרך. באזור הבורסה לבדו התוכניות מאפשרות כמעט 3 מיליון מ"ר לתעסוקה. ורטיקל צפוי לכלול כ-240 אלף מ"ר משרדים, מגדלים נוספים מתוכננים בהיקפים של 100-250 אלף מ"ר לפרויקט, ותל אביב מוסיפה במקביל את ToHa2, מגדל הספירלה ופרויקטים נוספים. בשוק המשרדים כבר יש שלוש וחצי שנים של ירידה בביקושים.
הבעיה רחבה יותר מעודף בנייה, כי שוק העבודה משתנה. עבודה היברידית מאפשרת לחברה עם 1,000 עובדים להסתפק בפחות מ-1,000 עמדות קבועות: העובדים מגיעים יומיים או שלושה בשבוע, חלק מהעמדות משותפות, חדרי הישיבות מתוכננים אחרת ושטח המשרד לעובד יורד. חברה ששכרה בעבר 20 אלף מ"ר יכולה לצמוח במספר העובדים ועדיין להסתפק בשטח קטן יותר.
מהפכת ה-AI מוסיפה שכבה. חברות תוכנה, פיננסים, שירותים מקצועיים ומטה בונות תוכניות עבודה שבהן אותה תפוקה נוצרת עם פחות תוספת כוח אדם. כלי AI מאפשרים למהנדסים לכתוב יותר קוד, לעורכי דין לעבור מהר יותר על מסמכים, לצוותי כספים לנתח נתונים בקצב גבוה יותר ולמחלקות שירות לטפל ביותר לקוחות. גם אם מספר המשרות הכולל ממשיך לגדול, הקצב יכול להיות מתון מהצמיחה בהכנסות. לבעל מגדל משרדים זה שינוי גדול: בעבר חברה שצמחה ב-30% בהכנסות נדרשה לעיתים להגדיל כמעט בהתאם את הצוות ואת השטח, והקשר הזה נחלש.
ההשפעה כבר מורגשת בחברות SaaS וגיימינג שמצמצמות שטחים, בעוד דיפנס-טק, סייבר וחברות AI יוצרות ביקושים חדשים. הביקושים אמיתיים אבל מרוכזים מאוד: החברות האלה מחפשות בעיקר בניינים חדשים, נגישות לרכבת ולרכבת הקלה, מפרט גבוה ומיקום שמסייע בגיוס עובדים.
לכן מרכז תל אביב עדיין במצב טוב יותר מרמת גן, בני ברק, פתח תקווה ואזורים ותיקים. סביב רוטשילד, בגין, יגאל אלון ומרכז העסקים של תל אביב שיעורי התפוסה גבוהים יחסית, אבל גם שם העסקאות נעשו מורכבות יותר. בעלי נכסים מעניקים תקופות גרייס והנחה באופציה, משתתפים בעלויות התאמה ומגלים גמישות בהארכות חוזה. מחיר השכירות הרשמי מספר היום חלק מהסיפור בלבד.
מי שעלול לספוג את הפגיעה הגדולה הוא הבניין הוותיק. כשחברה עוברת מ-8,000 מ"ר בבניין בן 25 שנה ל-6,000 מ"ר במגדל חדש, הפרויקט החדש מקבל שוכר, אבל בשוק נשארים 8,000 מ"ר שהתפנו. כך המגדלים החדשים יכולים להצליח יחסית בזמן ששיעור השטחים הפנויים בכל המטרופולין עולה.
היזמים כבר מפנימים את השינוי. בפרויקטים חדשים משלבים מגורים, מלונאות, מסחר ודיור מוגן במקום לבנות מגדל משרדים טהור, ובחלק מהתוכניות שטחים שיועדו בעבר למשרדים עוברים לשימושים אחרים. זו תגובה לשוק שבו קשה יותר להניח שכל מטר של תעסוקה יקבל שוכר במחיר גבוה.
לרמת גן עדיין יש יתרון גדול: הבורסה נמצאת ליד איילון, סבידור, הרכבת הקלה ומרכז תל אביב. אבל כמעט 3 מיליון מ"ר של זכויות תעסוקה הם הימור על ביקוש שצריך לצמוח שנים.
