מנכ״לית גב-ים: ״עד סוף השנה לפחות 75% מ-ToHa2 יהיו בחוזים חתומים״

גב-ים גב ים 0.91%  דיווחה על NOI של כ-208 מיליון שקל, עלייה של כ-12% מול הרבעון המקביל, ועל FFO המיוחס לבעלי המניות שעלה בכ-9% והגיע ל-118 מיליון שקל. שיעור התפוסה בנכסי החברה נשאר על כ-97%, ובחוזים שנחתמו בנכסים קיימים במהלך הרבעון נרשמה עלייה ריאלית ממוצעת של כ-4.8% בדמי השכירות. להרחבה - גב-ים: ה-FFO עלה ב-9% והתפוסה נותרה גבוהה על 97%.

הנתון שמעניין את השוק יושב בשלב הזה מחוץ לדוח. ToHa2, המגדל שמקימה החברה יחד עם אמות, הוא פרויקט בהשקעה של כ-3.3 מיליארד שקל שאמור להניב בתפוסה מלאה הכנסות שנתיות של כ-300 מיליון שקל, כלומר תשואה על העלות בסדר גודל של 9%. עוגן ההשכרה כבר קיים: גוגל שכרה כ-60 אלף מ"ר לעשר שנים תמורת כ-115 מיליון שקל בשנה, ההסכם הגדול מסוגו שנחתם בישראל, ובהמשך דווח על מגעים להרחבת השטח בכ-25 אלף מ"ר נוספים. בסוף ספטמבר אשתקד עמד שיעור השיווק של המגדל על 38%. להרחבה: המגדל הלוהט: איך הפך ToHa2 ממכרה זהב לאיום על אמות וגב-ים.

מכאן נגזר המבחן המרכזי של החברה. טופס 4 צפוי סביב סוף 2026 ותקופת השכירות של גוגל מתחילה ברבעון הראשון של 2027, כך שכל חודש עיכוב באכלוס הרבע הנותר דוחה הכרה בהכנסה על נכס שכבר ספג את מלוא עלויות ההקמה ואת מלוא עלויות המימון. סדר הגודל מוחשי: כל 10% משטחי המגדל שווים כ-30 מיליון שקל הכנסה שנתית לשתי השותפות יחד, לפי אותה הנחת תפוסה מלאה.

הרקע לשיחה הוא שוק משרדים שעובר תקופה מורכבת. עבודה היברידית, פיטורים בחלק מחברות הטכנולוגיה והיצע חדש שנכנס לגוש דן בבת אחת מייצרים פיצול בין סוגי נכסים: במרכז תל אביב ובמגדלים החדשים דמי השכירות נעים בסדר גודל של 100 עד 160 שקל למ"ר בחודש ושיעורי האכלוס נשמרים גבוהים, בעוד בערים שסביב ובבנייני Class B מצטברים שטחים פנויים, בעלי הנכסים מגמישים תנאים והשוכרים מעדיפים חוזים קצרים של שנתיים עד שלוש.

בראיון מספרת מנכ"לית החברה, נטלי משען-זכאי, על הפיצול בשוק, חושפת את היעד להשכרת ToHa2 ומספרת על המגעים עם חברות בינלאומיות נוספות מעבר לגוגל.

״הנתונים שלנו נקיים מאוד״: איפה החברה מזהה חולשה

יש קושי מסוים בשוק המשרדים. איפה אתם מזהים את החולשה?

״אנחנו מפרסמים את העליות הריאליות בדמי השכירות כשהן מנוטרלות מדד, וגם מנוטרלות TI״ (העלייה בדמי השכירות מחושבת אחרי נטרול ההצמדה למדד וההטבות שניתנו לשוכרים לצורך התאמת המשרדים, ולכן היא משקפת את העלייה האפקטיבית בשכר הדירה) ״ולכן הנתונים שלנו נקיים מאוד. מהנתונים האלה אפשר לראות שאנחנו לא מזהים מקום שבו קיימת אצלנו ירידה מסוימת״.

״אני חושבת שבניינים שנמצאים באזורי ביקוש, ובמיוחד בניינים שנמצאים בפארקים, נהנים מביקוש רב. זה בדיוק מה שאנחנו מתמחים בו - יצירת פארקים. עיקר הביקוש מגיע מחברות ההייטק, והן אלה שמניעות את המהלך ודוחפות את דמי השכירות כלפי מעלה. לעומת זאת, בנייני Class B או בניינים שנמצאים באזורים פחות מבוקשים זוכים לפחות ביקוש, ולכן שם כנראה קיימות ירידות מחירים. גם אוכלוסיית השוכרים בנכסים האלה פחות מוטת הייטק״.

ב-ToHa2 אתם מדווחים על הסכמים או משאים ומתנים מתקדמים ביחס לכ-75% מהשטחים. מתי תושכר היתרה?

• גב-ים: ה-FFO עלה ב-9% והתפוסה נותרה גבוהה על 97%
• דסק"ש בדרך לשלד בורסאי: הנפקת זכויות וחלוקת מניות נכסים ובניין לבעלי המניות

״קודם כל, אנחנו מגדירים משא ומתן מתקדם כמשא ומתן שכבר קיימות בגינו טיוטות הסכמים. מכיוון שיש ביקוש לא רע ל-ToHa2, אני מעריכה שכאשר נקבל טופס 4 ונאכלס את הבניין, ב-1/1/2027, כל אותם משאים ומתנים יגיעו לכדי מימוש ואולי אף יותר״.

״כרגע אנחנו נמצאים בשיעור של 75%. לכן, ההערכה שלנו היא שעד סוף השנה נהיה עם לפחות 75% מהשטחים בהסכמים חתומים - ולדעתי גם יותר מזה״.

גוגל תשכור כ-60 אלף מ״ר ומהווה שוכר מרכזי במגדל. האם יש עוד שוכרים שחתמו כבר?

״כרגע לא פרסמנו על שוכרים נוספים. אני חושבת שיהיה תמהיל טוב מאוד ב-ToHa2. מצד אחד יש שוכר אחד גדול מאוד, ומצד שני יהיו שוכרים נוספים שגם יקחו שטחים משמעותיים.

היתרון בתמהיל הזה הוא שלא נוצרת סיטואציה שבה אם שוכר אחד או שניים עוזבים, אתה נשאר עם בניין ריק. יש יתרונות לשוכר גדול, אבל יש גם יתרון לכך שקיימים שוכרים נוספים שלוקחים שטחים משמעותיים, בלי שכל אחד מהם תופס נתח גדול כל כך מהבניין וחושף אותך לסיכון גבוה במקרה שיעזוב״.

• נעילה שלילית בבורסה: טבע זינקה 10%, נופר ירדה 5.6%
• ג'נריישן ניצחה את קיסטון: תרכוש את שו"ב אנרגיה ב-4.45 מיליארד שקל

הנקודה הזאת מוכרת למשקיעי נדל"ן מניב תחת השם ריכוזיות שוכרים. מגדל שנשען על דייר יחיד נסחר בדרך כלל בתשואה גבוהה יותר, כלומר בשווי נמוך יותר לכל שקל של NOI, מפני שמועד סיום החוזה של אותו דייר הופך לאירוע יחיד שקובע את גורל הנכס. תמהיל של שוכר עוגן לצד כמה שוכרים בינוניים מפזר את מועדי הפקיעה ומקטין את הסיכון הזה.

מה קורה כששוכר מבקש להחזיר שטח

על רקע הפיטורים בהייטק והמעבר לעבודה היברידית, עד כמה אתם חשופים לעזיבה או לצמצום מצד שוכרים?

״הסיכון ששוכר ייקלע לקשיים תמיד קיים, בין אם מדובר בחברת הייטק ובין אם לא, ובין אם היא פועלת בתחום ה-AI ובין אם לא. עם זאת, הפיזור שלנו טוב. כיום אין לנו שוכר שההכנסות ממנו עולות על 10% מסך דמי השכירות שאנחנו מקבלים. החברות השוכרות אצלנו הן חברות בינלאומיות חזקות, וחלק מהצמיחה שלהן נובע גם מתחום ה-AI, כך שהן לא בהכרח נפגעות ממנו.

הפיזור הזה יוצר מצב שגם אם שוכר אחד נקלע לקשיים, הדבר אינו משפיע באופן מהותי על התמהיל כולו. בנוסף, הביקוש אצלנו גבוה מאוד ושיעורי התפוסה עומדים על 97%. שיעורי התפוסה גם מתפלגים בצורה דומה בין הפארקים שלנו. לכן, גם כאשר שוכר מסוים נקלע לקשיים או מפנה שטח, המקום שלו יכול להתמלא מהר״.

האם כבר נתקלתם בשוכר שביקש לצמצם את השטח שלו?

״הייתה סיטואציה שבה שוכר שלנו ביקש להחזיר שטח, משום שהוא רצה להקטין את היקף השטח ששכר. החלטנו לעזור לו, אף שלא היינו מחויבים לכך ואף שהיה לו הסכם שכירות ארוך טווח. לקחנו את השטח בחזרה וכעת אנחנו פועלים להשכיר אותו מחדש.

כאשר מדובר בחברה ששיעור התפוסה שלה כל כך גבוה, פינוי של שטח אינו בהכרח דבר רע, משום שהיא יכולה להשכיר אותו מחדש. כאשר הביקוש גבוה ויש מעט מאוד שטחים פנויים, אפשר להתמודד גם עם מצב שבו שוכר מבקש להקטין את השטח שלו״.

מת״ם בחיפה מחזיק 98% תפוסה, ובאר שבע מתפתחת מהר מהצפוי

מה מאפשר לכם לשמור על תפוסה גבוהה גם מחוץ לאזורי הביקוש?

״ההבדל הוא גם אזורי הביקוש וגם העובדה שחברות חזקות מאוד יושבות אצלנו. כאשר חברות חזקות נמצאות אצלך, הן מבקשות בהמשך להתרחב בתוך הנכסים שלך. זה מעניק לנו יתרון משמעותי, משום שכאשר אותן חברות מחפשות משרדים נוספים בישראל, הן פונות אלינו ולא בהכרח יוצאות לחפש אצל המתחרים. נוצר כאן חוזק שממשיך לחזק את עצמו.

גם לפארקים עצמם יש חשיבות. מת״ם הוא פארק שממשיך להתרחב ולהתפתח, ולמרות שהוא ממוקם בחיפה, שיעור התפוסה בו עומד על כ-98%, מדובר בנתון יוצא דופן. פארק גב-ים בבאר שבע קטן יותר, אבל גם הוא הולך ומתפתח בקצב מהיר יותר מכפי שציפינו. אנחנו משקיעים בלקוחות שלנו ונותנים להם את מה שהם צריכים, ולאחר מכן מקבלים את זה בחזרה. ההשקעה בשוכרים והיכולת לאפשר להם לצמוח ולהתרחב בתוך הפארקים הן חלק מהסיבה לכך שהם ממשיכים לעבוד איתנו לאורך זמן״.

שתי בדיקות ימתינו בחודשים הקרובים. הראשונה היא כמה מהמשאים ומתנים המתקדמים ב-ToHa2 הופכים לחוזים חתומים עד סוף השנה, והשנייה היא אם המגעים על כ-25 אלף מ"ר נוספים לגוגל מבשילים לעסקה. שתי תשובות חיוביות מקרבות את המגדל לתפוסה מלאה עוד לפני האכלוס, ותשובה חלקית תעביר את הדיון לשאלה כמה זמן ייקח לרבע האחרון להתמלא אחרי פתיחת הבניין, כשההוצאות כבר רצות.