גב-ים: ה-FFO עלה ב-9% והתפוסה נותרה גבוהה על 97%
ה-NOI ברבעון צמח ב-12% ל-208 מיליון שקל, וקצב המחצית הראשונה מציב את התחזית השנתית של החברה בעמדה שמרנית; 84 הסכמי שכירות נחתמו בעלייה ריאלית ממוצעת של 4.2%
גב-ים סיימה את הרבעון עם FFO של 118 מיליון שקל המיוחס לבעלי המניות, עלייה של כ-9% לעומת הרבעון המקביל, בעוד ה-NOI צמח בכ-12% והגיע ל-208 מיליון שקל. שיעור התפוסה בנכסי החברה נותר יציב על כ-97%, רמה שמשאירה מעט מאוד שטח פנוי לשיווק.
בסיכום המחצית הראשונה הסתכם ה-NOI בכ-410 מיליון שקל, עלייה של כ-12% לעומת התקופה המקבילה. גם בבחינת הנכסים הזהים, כלומר נכסים שהיו פעילים בשתי תקופות ההשוואה, בנטרול השפעתם של פרויקטים חדשים, נרשמה צמיחה של כ-6.4%. הנתון מלמד על שיפור בהכנסות שמייצרים הנכסים הקיימים, בין היתר בעקבות הצמדת חוזים למדד ועלייה ריאלית בדמי השכירות.
ה-FFO המיוחס לבעלי המניות הסתכם במחצית הראשונה בכ-232 מיליון שקל, עלייה של כ-9%. ה-FFO נחשב לאחד המדדים המרכזיים לבחינת חברות נדל"ן מניב, מכיוון שהוא מנטרל בין היתר השפעות חשבונאיות הנובעות משינויים בשווי הנכסים ומבקש לשקף טוב יותר את הרווח שמייצרת הפעילות השוטפת. במקביל, ה-EBITDA של גב-ים צמח בכ-12.7% והסתכם ב-382 מיליון שקל, לעומת 339 מיליון שקל בתקופה המקבילה.
למה התחזית השנתית נראית שמרנית
התוצאות במחצית הראשונה מציבות את גב-ים בעמדה נוחה ביחס לתחזית השנתית שלה. החברה הציבה יעד NOI שנתי של 825 עד 845 מיליון שקל, וכבר רשמה 410 מיליון שקל בששת החודשים הראשונים. כדי להגיע לקצה התחתון של התחזית היא צריכה לייצר NOI של 415 מיליון שקל במחצית השנייה, וכדי להגיע לקצה העליון תידרש ל-435 מיליון שקל.
ב-FFO התמונה נוחה אפילו יותר. היעד השנתי עומד על 450 עד 460 מיליון שקל, לעומת 232 מיליון שקל שכבר נרשמו במחצית הראשונה. המשמעות היא שכדי לעמוד בתחזית החברה צריכה לייצר במחצית השנייה FFO של 218 עד 228 מיליון שקל, תוצאה נמוכה מזו שהשיגה עד כה. אלא אם תירשם הרעה מהותית בהוצאות המימון, דחייה בעיתוי אכלוס הפרויקטים או פגיעה בפעילות השוטפת, התחזית השנתית נראית בשלב זה שמרנית יחסית.
גם במחירי השכירות נמשך השיפור. במהלך הרבעון השני חתמה החברה על 28 הסכמי שכירות בנכסים קיימים, שבהם נרשמה עלייה ריאלית ממוצעת של כ-4.8% בדמי השכירות. במחצית הראשונה כולה נחתמו 84 הסכמים, בעלייה ריאלית ממוצעת של כ-4.2%. העלייה הריאלית מגיעה מעבר להצמדה למדד, ולכן היא מעידה על יכולתה של גב-ים להעלות מחירים גם בנטרול השפעת האינפלציה. בשוק משרדים שבו הביקוש התפצל בין אזורים ובין רמות נכס, עלייה ריאלית עקבית היא סימן לחוזק הפורטפוליו.
3.6 מיליארד שקל בייזום שיוסיפו 280 מיליון שקל בשנה
החברה מחזיקה כיום בנכסים מניבים בשטח כולל של כ-1.3 מיליון מ"ר, הממוקמים בעיקר באזורי הביקוש ובפארקי הייטק. כלל הנכסים חופשיים משעבוד, ושיעור התפוסה בהם עומד כאמור על כ-97%. לגב-ים שישה פרויקטים בייזום באזורי הביקוש, בשטח כולל של כ-260 אלף מ"ר לפי חלק החברה באיחוד. היקף ההשקעה הכולל בהם נאמד בכ-3.6 מיליארד שקל, והם צפויים להוסיף להכנסות החברה כ-280 מיליון שקל בשנה אחרי השלמתם ואכלוסם, כלומר תשואה על העלות של קרוב ל-8%.
נכון למועד הדוח, כ-51% מהשטחים העיליים בפרויקטים שווקו. כאשר מביאים בחשבון גם משאים ומתנים מתקדמים בפרויקטים ToHa2 ומת"ם מזרח 3, שיעור השיווק מגיע לכ-75%. בפרויקט ToHa2 נחתמו הסכמי שכירות או מתקיים משא ומתן מתקדם ביחס לכ-75% מהשטחים, ובמת"ם מזרח 3 נחתמו הסכמים או מתקיימים מגעים מתקדמים ביחס לכלל השטחים. שני הפרויקטים צפויים להסתיים במהלך השנה, כך שהתקדמות האכלוס בהם עשויה לתמוך בתוצאות בהמשך. ראוי להבחין בין הסכמים שכבר נחתמו לבין משא ומתן מתקדם, שרחוק מלהבטיח את השלמת העסקה. להרחבה: המגדל הלוהט: איך הפך ToHa2 ממכרה זהב לאיום על אמות וגב-ים.
הרווח החשבונאי מול הכסף שנכנס לקופה
הרווח הנקי המיוחס לבעלי המניות הסתכם במחצית הראשונה בכ-395 מיליון שקל. חלק משמעותי ממנו, כ-388 מיליון שקל, נבע מהכנסות בגין עליית שווי הוגן של נדל"ן להשקעה. העלייה בשווי נבעה בעיקר מעליית מדד המחירים לצרכן, מעלייה ריאלית בדמי השכירות ומשערוך נכסים שנמצאים בהקמה. מדובר ברווח חשבונאי שרחוק מלייצג כסף שנכנס לקופת החברה בתקופה, ולכן לצורך בחינת הביצועים השוטפים יש משקל מרכזי יותר ל-NOI ול-FFO.
- מנכ״לית גב-ים: ״עד סוף השנה כנראה 75% מ-ToHa2 יהיו בחוזים חתומים״
- דסק"ש בדרך לשלד בורסאי: הנפקת זכויות וחלוקת מניות נכסים ובניין לבעלי המניות
במהלך המחצית הראשונה גייסה גב-ים אג"ח וניירות ערך מסחריים בהיקף ברוטו של כ-3.1 מיליארד שקל, במח"מ משוקלל של 4.1 שנים ובריבית צמודת מדד משוקללת ממוצעת של כ-2.4%. הגיוס מספק לחברה מקורות למימון הפעילות, מחזור חוב וקידום הפרויקטים. ההצמדה למדד פועלת בשני הכיוונים: היא מעלה את עלות החוב בפועל כשהאינפלציה מתגברת, אבל הכנסות השכירות צמודות גם הן, כך שהחשיפה נטו מצומצמת.
במבט קדימה, גב-ים ממשיכה להציג יעד תלת-שנתי של צמיחה מצטברת בשיעור של כ-50% ב-NOI וב-FFO המיוחסים לבעלי המניות. לצד ששת הפרויקטים שבייזום, החברה פועלת לתכנון ולרישוי של שבעה פרויקטים נוספים בשטח כולל של כ-296 אלף מ"ר. בין היתר מדובר בפרויקט המתוכנן במגרש 103 במתחם טרה בתל אביב, שאותו רכשה במהלך הרבעון השני, ואשר מתוכנן לכלול כ-88 אלף מ"ר, מהם כ-64 אלף מ"ר לתעסוקה וכ-230 דירות.
מנכ"לית גב-ים, נטלי משען-זכאי, מסרה: "גב-ים ממשיכה להציג תוצאות חזקות בסביבה עסקית מאתגרת. אנו עומדים ביעדי הצמיחה שהצבנו לעצמנו בתחילת שנת 2026, וכן צופים כי החברה תעמוד בתחזיות התלת-שנתיות שהציגה בתחילת השנה... יצוין, כי התרחבות חברות טכנולוגיה, הנמנות על לקוחות פארקי ההייטק של החברה, ופועלות בתחום ה-AI, מביאה לביקוש רב של שטחי משרדים ומעבדות, הן בטווח המיידי והן בטווח הבינוני".
מכפיל הון של 1.6 ומניה שדורכת במקום
שווי השוק של החברה עומד על כ-8.2 מיליארד שקל, מול הון עצמי של כ-5 מיליארד שקל, כלומר מכפיל הון של כ-1.6. תחזית ה-FFO השנתית משקפת תשואת FFO של כ-5.6% על שווי השוק הנוכחי. המניה ירדה מתחילת השנה בכ-2%, וב-12 החודשים האחרונים עלתה בכ-2%.
מה שייבחן ברבעונים הבאים הוא אם הביקוש של חברות ה-AI לשטחי משרדים ומעבדות יתורגם לחוזים חתומים בשבעת הפרויקטים שנמצאים בתכנון, ובאיזה מחיר למ"ר.
