גב-ים: ה-FFO עלה ב-9% והתפוסה נותרה גבוהה על 97%
ה-FFO המיוחס לבעלי המניות הסתכם ברבעון השני ב-118 מיליון שקל וה-NOI צמח ב-12% ל-208 מיליון שקל; החברה חידשה חוזי שכירות בעלייה ריאלית ממוצעת של 4.8% ומקדמת שישה פרויקטים שצפויים להוסיף להכנסותיה כ-280 מיליון שקל בשנה
חברת הנדל״ן המניב גב-ים גב ים -0.48% מציגה המשך צמיחה בפעילות השוטפת, שיעור תפוסה גבוה ועלייה בדמי השכירות. ה-FFO המיוחס לבעלי המניות הסתכם ברבעון ב-118 מיליון שקל, עלייה של כ-9% לעומת הרבעון המקביל אשתקד, ואילו ה-NOI צמח בכ-12% והגיע ל-208 מיליון שקל. שיעור התפוסה בנכסי החברה נותר גבוה ויציב על כ-97%.
בסיכום המחצית הראשונה של השנה הסתכם ה-NOI של החברה בכ-410 מיליון שקל, עלייה של כ-12% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. גם בבחינת הנכסים הזהים, כלומר נכסים שהיו פעילים בשתי תקופות ההשוואה וללא השפעתם של פרויקטים חדשים, נרשמה צמיחה: ה-NOI מנכסים זהים עלה במחצית בכ-6.4%. נתון זה מלמד על שיפור בהכנסות שמייצרים הנכסים הקיימים, בין היתר בעקבות הצמדת חוזים למדד ועלייה ריאלית בדמי השכירות.
ה-FFO המיוחס לבעלי המניות הסתכם במחצית הראשונה בכ-232 מיליון שקל, עלייה של כ-9% לעומת המחצית המקבילה. ה-FFO נחשב לאחד המדדים המרכזיים לבחינת חברות נדל״ן מניב, מכיוון שהוא מנטרל בין היתר השפעות חשבונאיות הנובעות משינויים בשווי הנכסים ומבקש לשקף טוב יותר את הרווח שמייצרת הפעילות השוטפת. במקביל, ה-EBITDA של גב-ים צמח בכ-12.7% והסתכם במחצית ב-382 מיליון שקל, לעומת 339 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד.
תחזית NOI ו-FFO
התוצאות במחצית הראשונה מציבות את גב-ים בעמדה נוחה ביחס לתחזית השנתית שלה. החברה הציבה יעד NOI שנתי של 825-845 מיליון שקל, וכבר רשמה 410 מיליון שקל בששת החודשים הראשונים. כדי להגיע לקצה התחתון של התחזית היא צריכה לייצר NOI של 415 מיליון שקל במחצית השנייה, וכדי להגיע לקצה העליון היא תידרש ל-435 מיליון שקל.
ב-FFO התמונה נוחה אפילו יותר. היעד השנתי של גב־ים עומד על 450-460 מיליון שקל, לעומת 232 מיליון שקל שכבר נרשמו במחצית הראשונה. המשמעות היא שכדי לעמוד בתחזית החברה צריכה לייצר במחצית השנייה FFO של 218-228 מיליון שקל - תוצאה הנמוכה מזו שהשיגה במחצית הראשונה. לכן, אלא אם תירשם הרעה מהותית בהוצאות המימון, דחייה בעיתוי אכלוס הפרויקטים או פגיעה בפעילות השוטפת, התחזית השנתית נראית בשלב זה שמרנית יחסית.
גם בכל הנוגע למחירי השכירות, גב־ים מציגה המשך שיפור. במהלך הרבעון השני חתמה החברה על 28 הסכמי שכירות בנכסים קיימים, שבהם נרשמה עלייה ריאלית ממוצעת של כ-4.8% בדמי השכירות. במחצית הראשונה כולה חתמה החברה על 84 הסכמים, בעלייה ריאלית ממוצעת של כ-4.2%. העלייה הריאלית היא מעבר להצמדה למדד, ולכן היא מעידה על יכולתה של גב־ים להעלות את המחירים גם לאחר נטרול השפעת האינפלציה.
החברה מחזיקה כיום בנכסים מניבים בשטח כולל של כ-1.3 מיליון מ״ר, הממוקמים בעיקר באזורי הביקוש ובפארקי הייטק. כלל הנכסים אינם משועבדים, ושיעור התפוסה בהם עומד כאמור על כ-97%. לגב-ים שישה פרויקטים הנמצאים כיום בייזום באזורי הביקוש, בשטח כולל של כ-260 אלף מ״ר, לפי חלק החברה באיחוד. היקף ההשקעה הכולל בהם נאמד בכ-3.6 מיליארד שקל, והם צפויים להוסיף להכנסות החברה כ-280 מיליון שקל בשנה לאחר השלמתם ואכלוסם. נכון למועד הדוח, כ-51% מהשטחים העיליים בפרויקטים שווקו. כאשר מביאים בחשבון גם משאים ומתנים מתקדמים בפרויקטים ToHa2 ומת״ם מזרח 3, שיעור השיווק מגיע לכ-75%.
בפרויקט ToHa2 נחתמו הסכמי שכירות או מתקיים משא ומתן מתקדם ביחס לכ-75% מהשטחים. בפרויקט מת״ם מזרח 3 נחתמו הסכמים או מתקיימים מגעים מתקדמים ביחס לכלל השטחים. שני הפרויקטים צפויים להסתיים במהלך השנה, כך שהתקדמות האכלוס בהם עשויה לתמוך בתוצאות החברה בהמשך. עם זאת, יש להבחין בין הסכמים שכבר נחתמו לבין משא ומתן מתקדם, שעדיין אינו מבטיח כי העסקה תושלם.
מה צפוי בהמשך?
הרווח הנקי המיוחס לבעלי המניות הסתכם במחצית הראשונה בכ-395 מיליון שקל. חלק משמעותי ממנו נבע מהכנסות של כ-388 מיליון שקל בגין עליית שווי הוגן של נדל״ן להשקעה. העלייה בשווי נבעה בעיקר מעליית מדד המחירים לצרכן, מעלייה ריאלית בדמי השכירות ומשערוך נכסים שנמצאים בהקמה. מדובר ברווח חשבונאי שאינו מייצג בהכרח כסף שנכנס לקופת החברה בתקופה, ולכן לצורך בחינת הביצועים השוטפים יש משקל מרכזי יותר ל-NOI ול-FFO.
- דסק"ש בדרך לשלד בורסאי: הנפקת זכויות וחלוקת מניות נכסים ובניין לבעלי המניות
- המגדל הלוהט: איך הפך ToHa2 ממכרה זהב לאיום על אמות וגב-ים
במהלך המחצית הראשונה גייסה גב־ים אג״ח וניירות ערך מסחריים בהיקף ברוטו של כ-3.1 מיליארד שקל. החוב גויס במח״מ משוקלל של 4.1 שנים ובריבית צמודת מדד משוקללת ממוצעת של כ-2.4%. הגיוס מספק לחברה מקורות למימון הפעילות, מחזור חוב וקידום הפרויקטים, אך ההצמדה למדד משמעותה שעלות החוב בפועל מושפעת גם מקצב האינפלציה.
במבט קדימה, גב־ים ממשיכה להציג יעד תלת-שנתי של צמיחה מצטברת בשיעור של כ-50% ב-NOI וב-FFO המיוחסים לבעלי המניות. לצד ששת הפרויקטים שבייזום, החברה פועלת לתכנון ולרישוי של שבעה פרויקטים נוספים בשטח כולל של כ-296 אלף מ״ר. בין היתר מדובר בפרויקט המתוכנן במגרש 103 במתחם טרה בתל אביב, שאותו רכשה במהלך הרבעון השני. הפרויקט מתוכנן לכלול כ-88 אלף מ״ר, מהם כ-64 אלף מ״ר לתעסוקה וכ-230 דירות.
מנכ"לית גב-ים, נטלי משען-זכאי, מסרה: "גב-ים ממשיכה להציג תוצאות חזקות בסביבה עסקית מאתגרת.אנו עומדים ביעדי הצמיחה שהצבנו לעצמנו בתחילת שנת 2026, וכן צופים כי החברה תעמוד בתחזיות התלת-שנתיות שהציגה בתחילת השנה לגידול בשיעור של כ-50% ב-NOI וב-FFO המיוחסים לבעלי המניות.יצוין, כי התרחבות חברות טכנולוגיה, הנמנות על לקוחות פארקי ההייטק של החברה, ופועלות בתחום ה-AI, מביאה לביקוש רב של שטחי משרדים ומעבדות, הן בטווח המיידי והן בטווח הבינוני.על-כן, פועלת החברה לתכנון ורישוי שבעה פרויקטים נוספים, בהיקף של כ-296 אלף מ"ר, אשר יהוו את מנוע הצמיחה העתידית שלנו. ביניהם, הפרויקט אשר יוקם על-גבי מגרש 103 במתחם טרה בתל-אביב, אותו רכשה החברה במהלך הרבעון השני של השנה, בהיקף כולל של כ-88 אלף מ"ר, מתוכם כ-64 אלף מ"ר לתעסוקה וכ-230 יח"ד. עם ההשלמה של רכישת הזכויות במגרש והקמתו של הפרויקט, תחזק גב-ים את אחיזתה בתל-אביב בכלל ובאזור ה-CBD המבוקש בפרט".
שווי שוק, הון עצמי ומה עשתה המניה?
שווי השוק של החברה עומד על כ-8.2 מיליארד שקל. הונה העצמי נאמד בכ-5 מיליארד. המניה ירדה מתחילת השנה בכ-2% וב-12 החודשים האחרונים עלתה בכ-2%.
גרף מניית החברה
