ריבית המשכנתא בארה"ב חצתה את 7%, ומניות הבנייה ירדו לסף שסימן בעבר תחתית
ריבית המשכנתא הקבועה ל-30 שנה בארצות הברית חצתה השבוע את 7% בפעם הראשונה מזה יותר משנה, ומניות חברות הבנייה ירדו איתה. קרן הסל הגדולה על הענף, iShares U.S. Home Construction, נעלה את יום שישי ב-89.54 דולר, קרוב לשפל של ארבעה חודשים. בחודש האחרון היא ירדה בכ-8.8%, בשנה האחרונה איבדה 21.2%, וטווח השנה שלה נע בין 84.98 ל-116.06 דולר. כלומר הענף נסחר כ-23% מתחת לשיא.
המקור לתנועה יושב בשוק האג"ח ופחות בשוק הדיור עצמו. תשואת האג"ח האמריקאית לעשר שנים טיפסה במהלך השבוע עד 4.976%, הרמה הגבוהה ביותר מאז סוף אוקטובר 2023, ונעלה ב-4.971%. ריבית המשכנתא בארצות הברית נגזרת מהתשואה הזו כמעט אחד לאחד, ולכן כל השרשרת זזה יחד. להרחבה: הפד צפוי להעלות את הריבית ביום רביעי.
בצד הביקוש זה כבר מופיע בנתונים. מכירות הבתים יד שנייה ירדו באוגוסט יותר מהצפוי, והשבועיים האחרונים של החודש נחשבים לחלשים ביותר בשוק הדיור האמריקאי מזה שנים. להרחבה: שוק הדיור האמריקאי נתקע, הריביות מטפסות והמלאי עולה.
החלק המעניין מתחיל בתמחור. הקבלן החציוני בקבוצת החברות הקטנות נסחר כעת מתחת ל-0.8 מההון העצמי שלו. בשפה של מאזן, השוק מתמחר את החברה בפחות משווי הקרקעות, הבתים שבבנייה והמזומן שרשומים בספרים שלה. זהו מצב שאינו מופיע הרבה, ובדרך כלל הוא מופיע בדיוק כשהריבית קופצת.
ההיסטוריה של הסף הזה היא הסיבה שאנליסטים מתחילים להצביע עליו. מאז 1990, כמעט בכל פעם שהקבלן החציוני בקבוצה ירד מתחת ל-0.8 מההון העצמי, מניות הענף הניבו תשואה עודפת בשלושת החודשים, בששת החודשים ובשנה שאחרי. התשואה החציונית עמדה על 16% בשלושה חודשים, 36% בחצי שנה ו-59% בשנה. שני החריגים היחידים היו תקופה של שלושה חודשים ב-1990, והמשבר הפיננסי של 2008 ו-2009 שנולד בשוק הדיור עצמו.
לפני שמתלהבים כדאי להניח את ההסתייגויות על השולחן. הקבוצה אינה מגיעה לתחתית ביום שבו היא נוגעת ב-0.8, ובמקרים רבים השפל האמיתי הגיע מאוחר יותר. הסימן הזה כבר הופיע באפריל השנה, וזו הפעם השנייה בתוך פחות משנה. כפילות כזו קרתה גם באמצע שנות התשעים, במשבר הפיננסי וב-2022, ודווקא אחרי הפעם השנייה ב-1997 וב-2022 העלייה שהגיעה הייתה משמעותית.
הסתייגות שנייה נוגעת למדד עצמו. מאגר הקבלנים הציבוריים בארצות הברית הצטמצם בשנים האחרונות, וטיילור מוריסון, ביזר, MDC וטריי פוינט הומס יצאו ממנו בעקבות מיזוגים ורכישות. ההשוואה לשנות התשעים נעשית בין קבוצות חברות שונות. הקבוצה הנוכחית כוללת את סנצ'ורי קומיוניטיס, גרין בריק פרטנרס, KB Home, LGI Homes, M/I Homes ומריטאז'.
ויש גם את הצד השני של הטיעון. הון עצמי מגן על המשקיע בתנאי שהקרקע באמת שווה את מה שרשום בספרים. במיתון אמיתי הקבלנים מוחקים מלאי, ההון העצמי יורד יחד עם המניה, והמכפיל שנראה זול מתגלה כמלכודת. זה בדיוק מה שקרה ב-2008. הסימן עובד כשההאטה נולדת מריבית, ולא מקריסת ביקוש או מעודף היצע.
לחוסך הישראלי יש כאן שתי נגיעות. הראשונה ישירה: החברות האלה יושבות במדדי המניות העולמיים שדרכם מושקע חלק גדול מהחיסכון הפנסיוני. השנייה היא כלל האצבע עצמו. בישראל קשה ליישם אותו באותה צורה, מפני שהקרקעות במאזני היזמים רשומות לפי עלות היסטורית ולא לפי שווי שוק, ולכן היחס בין המניה להון העצמי מספר כאן סיפור אחר לגמרי. להרחבה: ריבית המשכנתאות בארצות הברית ומה שקורה מתחת לפני השטח.
- שוק הדיור האמריקאי נתקע: הריביות מטפסות, המלאי עולה - אבל המחירים מסרבים לרדת
- היזמים בישראל הפסיקו למכור דירות. הם מוכרים אשראי
מה יכריע בשבועות הקרובים הוא התשואה, ולא מכירות הבתים. החלטת הריבית של הפד ביום רביעי והתחזיות שיתפרסמו לצידה יקבעו אם האג"ח לעשר שנים חוצה את 5% או חוזרת אחורה. תרחיש ראשון דוחף את המשכנתאות גבוה יותר וממשיך להכביד על הענף, והשני הופך את התמחור הנוכחי למעניין הרבה יותר.
