ריבית המשכנתאות מתקרבת ל-7%, ומעמיקה את המשבר בשוק הדיור האמריקאי

שוק הדיור האמריקאי, שנמצא במשבר כבר זמן ארוך, מתמודד כעת עם העלייה החדה המחודשת בתשואות האג"ח הממשלתיות, שדוחפת את ריביות המשכנתאות כלפי מעלה ומאיימת להרחיק עוד יותר רוכשים פוטנציאליים. הריבית הממוצעת על משכנתא קבועה ל-30 שנה הגיעה ל-6.75%, לפי נתוני Mortgage News Daily, לאחר שבשבוע שעבר עמדה על 6.67% לפי פרדי מאק. רמה של 7% עדיין אינה ודאית, אך הפכה לאפשרות ממשית אם הלחץ בשוק האג"ח יימשך.

הסיבה המרכזית ללחץ החדש נמצאת בשוק האג"ח. תשואת האג"ח הממשלתי האמריקאי ל-30 שנה זינקה היום עד כ-5.32%, הרמה הגבוהה ביותר מאז יוני 2007. במקביל, התשואה על האג"ח ל-10 שנים עלתה לכ-4.74%, והתקרבה לרמות שלא נראו מאז תחילת 2025. העלייה משקפת שילוב של חששות מפני אינפלציה, מחירי אנרגיה גבוהים, גירעונות תקציביים והיקף החוב הממשלתי האמריקאי.

למה האג"ח משפיע על המשכנתאות?

ריביות המשכנתאות בארה"ב אינן נקבעות ישירות על ידי הבנק המרכזי. הן מושפעות בעיקר מעלות המימון לטווח ארוך וממחירי האג"ח, ולכן תשואת האג"ח הממשלתי ל-10 שנים משמשת אמת מידה חשובה לשוק המשכנתאות. כאשר משקיעים מוכרים אג"ח, מחיריהן יורדים והתשואות עולות, והדבר מעלה את עלות המימון לטווח ארוך. משם הלחץ יכול לעבור גם לשוק המשכנתאות.

עם זאת, הקשר אינו אחד לאחד. הריבית שמשלמים הלווים כוללת גם מרווח נוסף מעל תשואת האג"ח, המושפע מהסיכון של הלווים, מתנאי השוק ומהתחרות בין המלווים. לכן גם אם תשואות האג"ח ימשיכו לעלות, לא בהכרח נראה עלייה זהה בריבית המשכנתאות. יש לציין כי המרווח בין תשואות האג"ח לבין ריביות המשכנתאות נותר עד כה יציב יחסית, אך התרחבות שלו עלולה להוביל לעלייה נוספת בריבית על המשכנתאות, מעבר לעלייה בתשואות אגרות החוב הממשלתיות.

עבור משקי הבית, גם שינוי של כמה עשיריות האחוז בריבית יכול להיות משמעותי. בריבית שמתקרבת ל-7%, ההחזר החודשי על משכנתא גדולה גבוה במידה ניכרת מזה שהיה מתקבל בריבית של 5%-6%. כתוצאה מכך, רוכשים נאלצים לבחור בין נכס זול יותר, הון עצמי גדול יותר או דחיית הרכישה.

הבעיה היא שהשוק האמריקאי כבר מתמודד עם בעיית נגישות לדיור. מחירי הבתים נותרו גבוהים, בעוד שהריבית הגבוהה מגבילה את כוח הקנייה של משקי הבית. לפי הנתונים שמתפרסמים חוזים לרכישת בתים קיימים ירדו ב-2.3% ביולי, וכ-41% מהמוכרים הורידו את מחיר הבקשה שלהם. כלומר, הלחץ אינו מופיע רק בצד הרוכשים: גם המוכרים מתחילים להתאים את עצמם לביקוש החלש יותר.

העלייה בעלויות המימון משפיעה גם על שוק הבנייה. כאשר רוכשי הדירות מתקשים לעמוד במחירים ובריביות, הביקוש לבתים חדשים נחלש. במקביל, יזמים וקבלנים עצמם נדרשים לשלם ריבית גבוהה יותר על מימון הקרקעות והפרויקטים שלהם.

לפי הנתונים שפורסמו היום, בניית בתים צמודי קרקע חדשים בארה"ב ירדה לרמה הנמוכה ביותר מאז סוף 2022. כך נוצר מעגל בעייתי: הריבית הגבוהה מקטינה את הביקוש מצד רוכשים, ובמקביל מקשה על הגדלת ההיצע מצד הקבלנים.

למרות הלחץ הנוכחי, אין משמעות הדבר ששוק הדיור האמריקאי עומד בפני קריסה. אחד המאפיינים המרכזיים של השוק הוא מחסור מתמשך בנכסים באזורים רבים, ובעלי בתים שכבר נטלו משכנתאות בריביות נמוכות יחסית אינם ממהרים למכור ולהחליף אותה במשכנתא חדשה ויקרה יותר. לכן, העלייה בריבית יכולה דווקא להוביל לשוק עם פחות עסקאות ולא בהכרח לירידה חדה במחירי הבתים. בעלי בתים קיימים מעדיפים להישאר בנכס שלהם, בעוד שרוכשים חדשים מתקשים יותר להיכנס לשוק. התוצאה היא שוק פחות נזיל, שבו גם מספר העסקאות וגם הביקוש עשויים להיחלש בלי שמחירי הבתים בהכרח יצנחו באותה מידה.

• יש לכם 200 אלף שקל פנויים - לסגור משכנתה או לשים את הכסף בפיקדון?
• שוק הדירות בשפל, המשכנתאות בדרך לשיא - מה באמת עומד מאחורי הסתירה

האם ריבית של 7% בדרך?

זו עדיין אינה עובדה מוגמרת. נכון להיום, הריבית הממוצעת על משכנתא ל-30 שנה נמצאת סביב 6.7%-6.75%, בהתאם למדד ולמועד המדידה. נתוני פרדי מאק מראים כי ב-13 באוגוסט עמדה הריבית הממוצעת על 6.67%, לאחר 6.69% בשבוע הקודם.

אולם התשואות בשוק האג"ח ממשיכות להיות מוקד הלחץ. אם התשואה על האג"ח ל-10 שנים תמשיך לעלות, ואם המרווח שמעליה שגובים המלווים יתרחב, ריבית המשכנתאות עשויה להתקרב ל-7% ואף לחצות אותה.

עבור שוק הדיור האמריקאי, המשמעות היא שהתקווה לירידה מהירה בעלויות המימון מתרחקת. במקום ירידה הדרגתית בריביות שתאפשר לרוכשים לחזור לשוק, האמריקאים מתמודדים כעת עם האפשרות של תקופה ממושכת שבה עלות המימון תישאר גבוהה - מצב שממשיך להכביד על עסקאות, על הבנייה ועל יכולתם של משקי הבית לרכוש בית.