10 סנטימטרים חסכו ליזם מאות אלפי שקלים בהיטל השבחה
ועדת הערר במחוז תל אביב קבעה כי אין לחייב יזם על שטח מרפסות מלא כשקיימת יתרת זכויות בנייה לא מנוצלת מתמ"א 38. בעקבות כך, ההשבחה שנדרשה ממנו צנחה מ-1.03 מיליון שקל ל-220 אלף שקל בלבד
בעל נכס ברחוב וורמיזה בתל אביב, שהרס בניין מגורים ישן ובנה במקומו בניין חדש בן שישה קומות, הצליח להביא לביטול כמעט מלא של אחד ממרכיבי היטל ההשבחה שהוטל עליו. הוא עשה זאת בזכות פרשנות שונה לחלוטין של אופן חישוב שטחי המרפסות הבולטות מקווי הבניין.
ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה במחוז תל אביב קיבלה את הערר של אמיר בלנק, בעל הקרקע, נגד הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב-יפו, וקבעה כי השמאי המכריע ד"ר בועז ברזילי שגה כשחייב את מלוא שטחי המרפסות בהיטל השבחה. בלנק יוצג על ידי עו"ד אלי וילצ'יק ועו"ד אריאל פל, ואת הוועדה המקומית ייצגו עו"ד אירית יומטוב ועו"ד הראל וינטרוב.
מדובר במגרש בשטח של 535 מ"ר, שעליו עמד בניין ישן בן שלוש קומות. בעל הקרקע קיבל היתר להריסתו ולהקמת בניין חדש בן שש קומות וקומת גג חלקית מעל שתי קומות מרתף, במסגרת תוכנית תא/3616/א, המכונה תוכנית רובע 3, שהיא תוכנית שהוכנה במסגרת תמ"א 38 לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה.
המחלוקת: איך מחשבים מרפסות שבולטות מקו הבניין
השמאי המכריע קבע כי כל שטחי המרפסות בבניין החדש - הן בחזית והן בצד האחורי - בולטים במלואם מקו הבניין, ולכן הם חייבים בהיטל השבחה מלא. לפי החישוב שלו, מדובר בשטח חורג של 81 מ"ר, שהוכפל במקדם השבחה של 0.4 - מה שהוביל לתוספת שטח אקוויוולנטי של 32.4 מ"ר ולהשבחה של יותר ממיליון שקל עבור הרכיב הזה בלבד.
בלנק טען שהשמאי התעלם מקיומה של יתרת זכויות בנייה לא מנוצלת במסגרת תמ"א 38 - יתרה של 526 מ"ר, עובדה שהצדדים לא חלקו עליה. לטענתו, כשקיימת יתרת זכויות שכזו, יש להחיל על המרפסות את "קווי הבניין המוקטנים" שקובעת תמ"א 38 - 2 מטרים בחזית ו-3 מטרים בעורף - ולא את קווי הבניין הרגילים שנקבעו בתוכנית העירונית. הוא נסמך על פסק הדין בעניין פרמינגר (עמ"נ 18063-05-21), שקבע עיקרון דומה במקרים אחרים, ועל החלטה קודמת של ועדת הערר עצמה בעניין בר גיורא.
ועדת הערר, בראשות עו"ד אייל אילוז, קיבלה את עמדת היזם כמעט במלואה. לגבי המרפסות בחזית הקדמית נקבע כי הן ממוקמות כולן בתוך קו הבניין המוקטן של 2 מטרים, ולכן פטורות לחלוטין מהיטל. לגבי המרפסות בעורף המבנה, נמצא שרוב שטחן מצוי בתוך קו הבניין המוקטן של 3 מטרים, וכי רק חלק זעיר - חריגה של 10 ס"מ בלבד - בולט מעבר לו.
הוועדה כתבה כי מדובר בשטח כה מזערי, עד שבכל מרפסת בודדת החריגה מגיעה לכ-0.34 מ"ר בלבד, "כשטחו של עציץ קטן". הוועדה הבהירה כי הפרשנות של השמאי המכריע, שלפיה יש לחייב את מלוא שטח המרפסות, מתעלמת מכך שגם לפי המצב התכנוני הקודם ניתן היה לבנות מרפסות דומות בהיקפן במסגרת קווי הבניין המוקטנים. לכן, כך נקבע, יש לחשב רק את שטח החריגה בפועל ולא את שטח המרפסת כולה. בנוסף, נקבע כי את החריגה הזעירה הזו יש לחייב לפי מקדם "שיפור תכנון" מופחת של 0.1, ולא לפי מקדם השווי המלא של 0.4 שהחיל השמאי המכריע.
מיליון שקל נהפכו ל-220 אלף
התוצאה החשבונית היתה דרמטית: החריגה בפועל בכל המרפסות האחוריות חושבה כשטח כולל של 3.375 מ"ר בלבד (אורך של 6.75 מטרים בכל אחת מחמש קומות, כפול 10 הסנטימטרים החורגים). לאחר הכפלה במקדמים המתאימים, ההשבחה עבור רכיב המרפסות ירדה לכ-3,375 שקל בלבד, לעומת ההשבחה המקורית שהגיעה ליותר ממיליון שקל.
בפועל, סעיף "סה"כ השבחה בגין תכנית 3616א'" בשומה המכרעת תוקן מ-1,027,500 שקל ל-220,875 שקל - ירידה של כ-800 אלף שקל, כשמחצית מהסכום המתוקן מהווה את ההיטל בפועל. רכיב נוסף בשומה, הנוגע לתכסית קומת הגג, נותר ללא שינוי, משום שלא הועלו לגביו טענות בערר.
הוועדה הורתה לוועדה המקומית להשיב לבלנק בתוך 45 יום את הסכום ששולם ביתר, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה. בעקבות התוצאה, ולמרות זכייתו של היזם, נקבע כי אין מקום לפסיקת הוצאות משפט לטובתו.
