החלטה שעשויה לשנות פרויקטי פינוי-בינוי: היטל של 3.4 מיליון שקל נחתך ל-1 מיליון שקל

פער של כ-2.4 מיליון שקל נוצר בפרויקט פינוי-בינוי במתחם מוהליבר ביהוד בגלל שאלה שנשמעת קטנה: האם שטחי הממ"דים בדירות שהיזם בונה ומוכר זכאים לפטור מהיטל השבחה. הוועדה המקומית ביקשה חיוב שהיה מביא את ההיטל לכ-3.4 מיליון שקל. ועדת הערר במחוז מרכז השאירה את השומה סביב 1 מיליון שקל והכירה בפטור גם ביחס לדירות היזם.

הכסף מצטבר מהר. ממ"ד בדירה חדשה הוא בדרך כלל שטח של כ-12 מ"ר. בפרויקט שבו היזם מקבל 200 דירות, מדובר בכ-2,400 מ"ר. ב-400 דירות כבר מדובר בכמעט 5,000 מ"ר. כששווי זכויות הבנייה מגיע לעשרות אלפי שקלים למ"ר, השאלה איזה חלק מההשבחה נכנס לחישוב יכולה לשנות את חשבון הפרויקט במיליונים.

המחלוקת נוגעת למועד שבו מתרחש המימוש. הוועדה המקומית ביהוד טענה שהסכם הפינוי-בינוי נחתם כשהתוכנית המשביחה כבר הייתה בתוקף, ולכן העברת הזכויות ליזם מהווה מכר שמייצר חיוב. ועדת הערר נתנה משקל למסלול העסקה כולו: בעלי הדירות מעבירים זכויות ליזם כחלק מהתחייבות להריסה, הקמה ומסירת דירות חדשות עם ממ"דים, ולכן הבנייה העתידית היא חלק מובנה מהעסקה.

הגישה הזאת ממשיכה קו שכבר הופיע השנה. ועדת הערר במחוז מרכז הכירה בפטור על ממ"דים גם בעסקת קומבינציה, שבה בעל הקרקע מעביר חלק מהזכויות ליזם ומקבל שירותי בנייה בתמורה. שם ההכרעה התקבלה ברוב דעות, כאשר השמאית נאוה סירקיס הציגה עמדה מצמצמת יותר. בהחלטה ביהוד היא הצטרפה לתוצאה, פרט שמחזק את הכיוון שנוצר בוועדה.

כדי להבין על מה רבים, צריך לזכור איך היטל השבחה עובד. כשתוכנית מעלה את שווי הקרקע, הוועדה המקומית גובה מחצית מהעלייה, אבל רק ברגע המימוש: מכירה, היתר או תחילת שימוש. החוק פוטר שטח ממ"ד מההיטל, וכל השאלה ביהוד הייתה אם הפטור חל גם על הדירות שהיזם מקבל ומוכר, או רק על דירות הדיירים הוותיקים. ועדת הערר קבעה שהפטור חל על כולן, והשומה נקבעה על 970,575 שקל.

העיקרון הזה מתחבר להכרעה אחרת מהשבוע: בקריית אתא בית המשפט הורה לוועדה המקומית להחזיר יותר ממיליון שקל שקוזזו מפיצוי על תוכנית פוגעת בגלל היטל ישן שטרם מומש. בשני המקרים השאלה היא אותה שאלה: מתי בדיוק נולד החיוב, והאם הרשות יכולה להקדים אותו בעצמה. ליזמים שנמצאים היום במשא ומתן עם דיירים המשמעות מעשית: לתעד את מועד החתימה מול מועד אישור התוכנית, לבקש שומה מפורטת שמפרידה את שטחי הממ"ד, ולהשאיר בדוח האפס מרווח למקרה שהעליון יכריע אחרת.

מול הקו הזה עומדת פסיקה מחוזית בעניין בקר, שבה הסכם פינוי-בינוי שנחתם כשהזכויות התכנוניות כבר היו קיימות נתפס כמימוש בדרך של מכר. לפי הגישה הזו, אירוע המכר מקדים את שלב הבנייה ולכן הפטור על הממ"ד מקבל פרשנות מצומצמת יותר. הסוגיה הגיעה לבית המשפט העליון, וההכרעה שם עשויה לקבוע כלל שישפיע על שומות בפרויקטים רבים.

הפערים סביב היטלי השבחה בהתחדשות עירונית מגיעים לעיתים לסכומים גדולים בהרבה. בפרויקט ברחוב המקור ברמת גן דרשה הוועדה המקומית בתחילה כ-10.85 מיליון שקל. שמאית מכריעה קבעה כ-5.19 מיליון שקל, והוועדה המקומית ניסתה להעלות את הסכום לכ-6.57 מיליון שקל בעקבות פסק דין חדש בעניין נועה לב. ועדת הערר השאירה בסופו של דבר את ההיטל על כ-5.2 מיליון שקל. אותו פרויקט, אותן זכויות, ופער של מיליוני שקלים בין שיטות החישוב והפרשנות.

הפערים האלה מקבלים משקל גדול בתקופה שבה הכדאיות של פינוי-בינוי ממילא נשחקת. השמאי הממשלתי קבע בסוף 2025 רווח יזמי מזערי ממוצע של 16% במחוזות תל אביב, המרכז וירושלים. במקביל עלויות הבנייה והמימון עלו, מחירי הדירות נחלשו בחלק מהאזורים והבנקים דורשים מרווח ביטחון. בפרויקטים חדשים כבר רואים ירידה בתמורות לבעלי הדירות, מתוספות של 20-25 מ"ר שהיו שכיחות בעבר לכיוון 12 מ"ר ובחלק מהמקרים פחות.

• כ-60 אלף שקל לכל משק בית: החשבון הענק של המטרו, ומי ישלם עד 72% מההשבחה
• החניון לא נבנה, אבל החשבון הגיע בכל זאת

במצב כזה, חיוב נוסף של 2 מיליון, 5 מיליון או 10 מיליון שקל בהיטל השבחה יכול לעבור ישירות לדוח האפס ולשנות את יחס הרווח לפרויקט. במתחמים גבוליים המשמעות יכולה להיות פחות שטח לדיירים, שינוי בתכנון, צורך בעוד דירות יזם או פתיחה מחודשת של ההסכמות הכלכליות. הכרעת העליון בסוגיית הממ"דים תקבע במידה רבה איזה חשבון יזמים יצטרכו להכניס מראש לפרויקטים שנמצאים כיום בתכנון.