ניסתה לשנות שומה עם פס"ד חדש - ועדת הערר התנגדה

ועדת הערר המחוזית לפיצויים והיטלי השבחה במחוז תל אביב, בראשות עו"ד יפעת בן אריה שטיינברג, דחתה ערר שהגישה הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה רמת גן נגד שומה מכרעת שקבעה היטל השבחה של 5,186,800 שקל בפרויקט התחדשות עירונית ברחוב המקור בשכונת נחלת גנים בעיר.

על השטח ש\במרכז המחלוקת עמדו שני בניינים ותיקים בני שלוש קומות עם 24 יחידות דיור. תוכנית פינוי-בינוי מקומית שאושרה במרץ 2020 איפשרה את הריסתם והקמת בניין מגורים חדש בן 16 קומות עם 72 יחידות דיור, מעל קומת קרקע לצורכי ציבור. בינואר 2023 אושר היתר הבנייה, ובעקבותיו הוציאה הוועדה המקומית לאביב, היזמית בפרויקט, דרישת תשלום היטל השבחה של כ-10.85 מיליון שקל. הנישומה חלקה על הסכום ופנתה בדרישה למינוי שמאי מכריע, כשלדברי השמאים שלה מדובר בסכום של כמיליון שקל בלבד.

השמאית המכריעה שמונתה, אורית גלן, קבעה בסופו של דבר שהיטל ההשבחה הוא 5,186,800 שקל. אלא שהוועדה המקומית לא הסתפקה בכך, והגישה ערר שבמרכזו עמדה טענה מעניינת: לטענתה, כחודש בלבד לאחר שהשמאית חתמה על השומה שלה - ולפני שזו נשלחה בפועל לצדדים - ניתן פסק דין תקדימי בבית המשפט המחוזי בתל אביב בעניין נועה לב, שקבע כללים חדשים לחישוב היטל השבחה בפרויקטים של פינוי-בינוי. הוועדה המקומית טענה שהשמאית המכריעה היתה מחויבת ליישם את ההלכה החדשה, וזה היה מעלה את ההיטל בכ-1.5 מיליון שקל נוספים, לכ-6.57 מיליון שקל. הנישומה מצדה, טענה שמדובר בהרחבת חזית אסורה, ושקבלת הטענה עלולה "לעודד מצב לא רצוי", שבו צד מעכב בכוונה את תשלום שכר טרחתו של שמאי מכריע, בתקווה שבינתיים תשתנה הפסיקה לטובתו.

ועדת הערר קבעה עמדה עקרונית מעניינת: פסק הדין ניתן רק לאחר שהשומה כבר נחתמה, ולא הוצג שום מקור חוקי שמאפשר לפתוח מחדש שומה מכרעת חתומה בעקבות פסיקה מאוחרת. הוועדה כתבה בהחלטתה כי קביעה שלפיה היה על השמאית לתקן את השומה לאחר החתימה "עלולה ליצור מצב של תמריץ שלילי ובלתי רצוי", שבו צד "יבחר לעכב במכוון את תשלום שכר טרחתו של השמאי המכריע" בתקווה לפסיקה נוחה יותר.

הבדל מתודולוגי שמוביל לאותה תוצאה

אבל ועדת הערר בחרה לא לעצור שם. במקום להכריע בשאלה הדיונית, היא בדקה מה היה קורה אילו כן יישמה את הלכת נועה לב, וגילתה שהתשובה כבר קיימת. ועדת ערר אחרת, בראשות עו"ד סילביה רביד, כבר יישמה את פסק הדין בפברואר האחרון בעניין אאורה, וקבעה שם כי יש להפעיל שיעורי היוון שונים על דירות מגורים קיימות לעומת קרקע ריקה - הבדל מתודולוגי שמוביל, כך התברר, לאותה תוצאה מספרית בדיוק כמו החישוב שביצעה השמאית המכריעה גלן מלכתחילה. הוועדה כתבה כי "אין ריבית היוון אחת ומקובלת המתאימה לשני סוגי הנכסים", ולכן ההבדל בין שיטות החישוב "נעוץ בשלביות החישוב בלבד, ולא במהותו".

התוצאה: היטל ההשבחה נותר בדיוק על אותם 5,186,800 שקל שקבעה השמאית המכריעה, ולפיכך הוועדה כלל לא נזקקה להכריע בשאלה העקרונית אם מותר להעלות בערר טענה המבוססת על פסיקה שניתנה לאחר חתימת השומה.

הטענה השנייה של הוועדה המקומית נגעה לאופן שבו חישבה השמאית המכריעה את שווי המצב הקודם - היא טענה שנוצר עירוב בין שטחי ארנונה לשטחי היתר בעסקות ההשוואה, מה שיצר לטענתה "השוואת תפוחים לתפוזים". גם הטענה הזו נדחתה, בין היתר משום שהנתונים שהציגה הוועדה הועלו לראשונה רק בדיון עצמו ולא הוצגו בפני השמאית המכריעה בזמן אמת. ועדת הערר גם ערכה בעצמה בדיקה נגדית וגילתה שהפער בין השיטות הוא כ-1.3% בלבד - "פער המצוי בהכרח בתחום הסבירות".

בסיכומו של דבר נדחה הערר במלואו, ומכיוון ששני הצדדים הסכימו לצמצם את יריעת המחלוקת לשם ייעול הדיון, החליטה הוועדה שלא לפסוק הוצאות משפט, וכל צד יישא בהוצאותיו.