הצינור לירדן יגביל בנייה לאורך 50 ק"מ בצפון - ובעלי הקרקעות כבר צריכים לקחת אותו בחשבון
פרויקט תשתית גדול שמיועד להגדיל את היכולת להעביר מים מישראל לירדן מתחיל להשפיע כבר עכשיו על בעלי קרקעות בצפון. "צינור אברהם" מתוכנן לאורך כ-50 ק"מ, מאזור כפר יהושע דרך עמק יזרעאל ובקעת בית שאן ועד אזור הגבול עם ירדן. בחלקים מהמסלול המדינה שומרת רצועה ברוחב של עד 100 מטר, ובתוכה בנייה חדשה ועבודות שונות יהיו כפופות לאישור מיוחד.
רוב התוואי עובר בשטחים חקלאיים, אבל מבחינת בעלי הקרקעות השאלה רחבה בהרבה מחקלאות. גם קרקע שיש לה פוטנציאל עתידי לשינוי ייעוד, הרחבה או בנייה יכולה להיכנס למסדרון התשתית. ברגע שזה קורה, היכולת לקדם תוכנית או היתר הופכת מורכבת יותר, ולעיתים גם ארוכה יותר.
המועצה הארצית הפעילה באזור את סעיפים 77 ו-78 לחוק התכנון והבנייה. הכלי הזה מאפשר למדינה לשמור שטח עבור תוכנית שנמצאת בהכנה ולהטיל מגבלות בתקופת הביניים. המטרה ברורה: למנוע מצב שבו מקודמת בנייה חדשה בדיוק במקום שבו צפוי לעבור בעתיד קו המים.
התוואי מתחיל באזור כפר יהושע, מתקדם לכיוון עפולה, ממשיך מזרחה לאורך אזור כביש 71, עובר בסביבת בית שאן ומגיע לאזור גשר שייח' חוסיין. מדובר ברצועה ארוכה שחוצה אזורים שבהם קיימות קרקעות חקלאיות, תשתיות, תוכניות פיתוח וקרקעות שהערך שלהן נשען במידה מסוימת על האפשרות לשינוי עתידי.
מכאן גם מגיעה ההשפעה על השווי. קונה שבוחן קרקע באזור מסתכל על מה אפשר לבנות, מתי אפשר יהיה לבנות וכמה ודאות קיימת לגבי הזכויות. כאשר מסדרון תשתית ארצי עובר במגרש או סמוך אליו, הסיכון גדל. עיכוב של כמה שנים בתכנון יכול להיות שווה הרבה כסף, במיוחד בקרקע שנרכשה מתוך ציפייה להשבחה עתידית.
המשמעות רחבה יותר עבור יזמים. עסקה בקרקע באזור כזה דורשת עכשיו בדיקה נוספת: מה המרחק מהתוואי, האם המגרש נכלל בתחום ההגבלות, אילו שימושים אפשר להמשיך לקדם ואילו אישורים יידרשו. במקרים מסוימים הפתרון יכול להיות שינוי תכנון. במקרים אחרים עצם אי הוודאות עשוי להשפיע על המחיר שהיזם יהיה מוכן לשלם.
צינור מים עם השפעה נדל"נית
הפרויקט הוא חלק מהרחבה גדולה של תשתיות המים בישראל. המדינה מקדמת במקביל מתקני התפלה, תשתיות הולכה וקווי מים שנועדו לחזק את מערכת האספקה הארצית ולאפשר העברת כמויות גדולות יותר בין אזורים.
לירדן יש מחסור מתמשך במים, וישראל מספקת לה מים במסגרת ההסכמים בין המדינות. הגדלת הקיבולת דורשת תשתית נוספת, וצינור אברהם נועד להפוך את ההולכה מזרחה לגדולה וגמישה יותר.
מהצד של בעלי הקרקעות, הסיפור הרבה יותר פשוט: המדינה מסמנת מסדרון של עשרות קילומטרים ושומרת לעצמה אפשרות להשתמש בו בעתיד. כל עוד התכנון מתקדם, חלק מהקרקעות שנמצאות בתוואי או סמוך אליו מקבלות עוד מגבלה שצריך להכניס לחישוב.
הפקעה, ככל שתידרש, היא שלב נפרד שמגיע בהמשך ובהתאם לתוואי הסופי. כבר בשלב הנוכחי יכולה להיות השפעה כלכלית, משום שקרקע עם מגבלת תכנון שווה בדרך כלל פחות מקרקע דומה עם מסלול פיתוח ברור יותר.
לכן בעלי קרקע באזור שבין כפר יהושע, עפולה ובית שאן צריכים להתייחס לצינור עוד לפני שהעבודות מתחילות. בעסקאות קרקע, המרחק מתוואי התשתית והסטטוס התכנוני שלו יכולים להפוך לפרמטר שמשפיע על המחיר כמעט כמו זכויות הבנייה עצמן.
