מתחם כורזין בגבעתיים: כמעט 50 אלף שקל למ"ר לדירה מ-1960, יותר מבמגדל חדש

מתחם כורזין הוא אזור התעשייה והמלאכה הוותיק של גבעתיים: כ-117 דונם בדרום העיר, בין רחוב משמר הירדן לדרך אלוף שדה, מרחוב כורזין במזרח ועד מתחם ההסתדרות במערב. התוכנית שקיבלה תוקף בסוף 2024, אחרי גלגול ראשון שאושר ב-2017 ומנהרה תת-קרקעית שבוטלה בדרך, ממירה את המוסכים והמלאכה ב-11 מגדלים של עד 45 קומות: כ-1,100 דירות קטנות, 45 מ"ר בממוצע, מחציתן להשכרה לצמיתות, ותוספת של כ-90 אלף מ"ר לתעסוקה ומסחר, על בסיס הקו הסגול של הרכבת הקלה שמתוכנן לעבור בדרך אלוף שדה. בתוך המתחם עצמו כמעט לא גרים היום, והדירות החדשות ייבנו על קרקע של תעסוקה. השכונה שסביבו היא רובע תל גנים - שיכונים נמוכים משנות ה-50 וה-60, רחובות ירוקים ובתי ספר חזקים - והיא זו שמייצרת את המספרים: 71 עסקאות נסגרו בסביבה הקרובה בשנה האחרונה, במחיר ממוצע של כ-44,600 שקל למ"ר.

שוק המגדלים פועל במלוא הקצב, על הנייר. במגדלים החדשים ברחוב ההסתדרות, צמוד למתחם, עם מסירה רשומה ל-2029, נסגרו ביוני ארבע עסקאות: דירת 3 חדרים בת 75 מ"ר בקומה חמישית ב-3.31 מיליון שקל, דירה זהה בגודלה ב-3.6 מיליון - 48 אלף שקל למ"ר על דירה שטרם נבנתה - ושתי דירות 5 חדרים בנות 130-131 מ"ר ב-5.18 וב-5.32 מיליון. בבניין חדש בטבנקין 33, בסביבת המתחם, גם הוא במסירה ל-2029, נמכרה ביולי דירת 5 חדרים בת 119 מ"ר בקומה שישית ב-4.8 מיליון. חודש קודם עברה דירה כמעט זהה בקומה חמישית ב-4.3 מיליון, ובמרץ נסגרה דירה באותה קומה ובאותו שטח ב-4.82 מיליון. שלוש עסקאות באותו בניין, טווח של חצי מיליון שקל בתוך ארבעה חודשים. בפרויקט נוסף במתחם ההסתדרות, עם מסירות רשומות ל-2031 ול-2033, נחתמו מתחילת השנה 11 חוזים, מ-3.26 מיליון על 76 מ"ר ועד 6.21 מיליון על 150 מ"ר. הקונים משלמים היום ומקבלים דירה בעוד שלוש עד שבע שנים.

והעסקה שבכותרת: בקפלנסקי 1, בניין שיכון מ-1960 מעבר לגבולו הצפוני של המתחם, בתוך תל גנים, נסגרה ביולי דירת 4 חדרים בת 59 מ"ר בקומה שנייה ב-2.93 מיליון שקל - כמעט 50 אלף שקל למ"ר, יותר מדירת נייר במגדל. זו אינה טעות רישום ואף לא עסקה בודדת: באותו בניין נמכרה במרץ דירת 59 מ"ר בקומה חמישית ב-3.03 מיליון, ובספטמבר אשתקד נרשמה באותה כתובת עסקה שלישית על 59 מ"ר, ב-3.38 מיליון. שלוש עסקאות על אותו שטח בדיוק, והכיוון ברור: מ-3.38 ל-2.93 מיליון בתוך עשרה חודשים. מי שקונה שם קונה בעיקר ציפייה לפינוי-בינוי - העירייה מקדמת התחדשות במתחם הרצוג הגובל, וברחוב עצמו מקודם פרויקט של 87 דירות בשלב תכנוני מוקדם. ומנגד, באותו רחוב ממש: דירת 127 מ"ר בקומה שביעית בקפלנסקי 5 נמכרה בינואר ב-4.18 מיליון - כ-33 אלף שקל למ"ר. חלק מהפער הוא זכויות, חלק הוא גודל, כי דירות קטנות נמכרות תמיד במחיר גבוה יותר למ"ר. גם אחרי ההנחה הזאת נשארת פרמיה של עשרות אחוזים על שיכון ישן שהשוק מאמין שייהרס וייבנה מחדש.

המלאי הוותיק שמחוץ לסיפור ההתחדשות נסחר במספרים אחרים: דירת 4 חדרים בת 81 מ"ר בבניין מ-1993 בטבנקין 35 נמכרה ביולי ב-3.24 מיליון, כ-40 אלף למ"ר; דירת 73 מ"ר מ-1960 במשמר הירדן עברה במרץ ב-2.81 מיליון, כ-38 אלף; ודירת 70 מ"ר ברחוב הרצוג נסגרה בינואר ב-3.05 מיליון. הטווח בפועל לדירה ותיקה בלי מסלול התחדשות: 33 עד 44 אלף שקל למ"ר.

מה קרה למחירים בשנה האחרונה

הממוצע בסביבת המתחם גבוה מאשתקד, אבל הוא מוטה: רובם הגדול של החוזים שנרשמו השנה הם מכירות נייר במגדלים, והן נסגרות סביב 44 עד 47 אלף שקל למ"ר - גבוה בכ-4% עד 5% מהחוזים המקבילים לפני שנה. בשכבת היד השנייה, שבה נרשמו עסקאות בודדות בלבד, הכיוון הפוך: בקפלנסקי 1 המחיר על 59 מ"ר ירד מ-3.38 ל-2.93 מיליון, ובטבנקין 33 אותה דירה בקומה חמישית נמכרה במרץ ב-4.82 מיליון וביוני ב-4.3 מיליון. גם קצב המכירות במגדלים ירד משמעותית לעומת הגל של 2024-2025. כשמנקים את אפקט התמהיל, התמונה היא נייר שמתייקר לאט, יד שנייה שנשחקת, וקונים שמוותרים על תזרים: תשואת השכירות בסביבה עומדת על 1.75% בלבד, מהנמוכות בגוש דן. להרחבה: עסקות נדל"ן ומחירי דירות בשכונות נוספות.

מולם נערם היצע עתידי גדול במיוחד: 1,100 דירות במתחם כורזין לבדו, שמחציתן שכירות לצמיתות שכלל לא תגיע לשוק המכירה; עוד כ-3,000 דירות במתחמי פינוי-בינוי שהעירייה מקדמת סביב שתי תחנות המטרו המתוכננות בעיר; וכ-4,500 דירות מתוכננות בצפון-מערב העיר - שם מדובר בינתיים במסמך מדיניות בלבד, בלי תוכנית מפורטת ובלי לוח זמנים. מי שקונה היום במחירי מחר מהמר שכל ההיצע הזה ייבלע בביקוש, ובינתיים בשכונות המרכזיות של גבעתיים המחיר למ"ר נשחק או דורך במקום ברוב הפילוחים.

מה מבקשים המוכרים עכשיו

33 דירות מוצעות כרגע למכירה בסביבת המתחם, וצריך לקרוא את המספרים נכון: אלה מחירי היצע, הרף שהמוכר פותח בו, ומי שסוגר עסקה משלם כמעט תמיד פחות ממנו אחרי המיקוח. בין ההצעות: 3 חדרים בני 100 מ"ר בקומה ראשונה ב-2.79 מיליון שקל, 4 חדרים בני 107 מ"ר ב-3.12 מיליון, 4 חדרים בני 100 מ"ר ב-3.29 מיליון, ובמגדלים הקיימים דירות 5 חדרים ב-4.5 עד 5.2 מיליון. הדירות הוותיקות הגדולות מוצעות ב-28 עד 33 אלף שקל למ"ר - מתחת למחירי הסגירה של דירות הזכויות הקטנות ועמוק מתחת לנייר. בלי סיפור התחדשות על הבניין, אין את הפרמיה.

מה בעצם קונים ב-50 אלף למ"ר

החשבון על קפלנסקי 1 נראה כך: 2.93 מיליון שקל על 59 מ"ר ישנים. שכר הדירה על דירה כזו בסביבה הוא כ-6,000 שקל בחודש, כ-72 אלף בשנה - תשואה של כ-2.5% ברוטו, לפני תחזוקה של בניין בן 65. ההיגיון כולו נשען על עסקת הזכויות: אם הפינוי-בינוי ייחתם, יאושר וייבנה, בעל הדירה יקבל דירה חדשה במגדל, ששוויה כיום 4 מיליון ומעלה. הסיכונים: עדיין אין תוכנית מאושרת לבניין עצמו, פרויקטים כאלה נמשכים שנים גם אחרי חתימה, חלקם נתקעים בהתנגדויות או במימון, ובכל שנת המתנה הכסף יושב בנכס עם תשואה נמוכה. החלופות באותו תקציב: דירת נייר במגדל ב-44 עד 47 אלף למ"ר עם מסירה ידועה ב-2029 עד 2033, או דירה ותיקה גדולה בלי סיפור התחדשות ב-33 עד 40 אלף למ"ר, זמינה מיד.

השנים שבאמצע

למי שכבר גר בתל גנים, התוכנית הגדולה מתורגמת קודם כל לאתרי עבודה. הביצוע במתחם עצמו טרם התחיל: תוכנית המגדל הראשון בן 45 הקומות במתחם - 230 דירות במשולש טבנקין-כורזין-אלוף שדה, מאה מהן להשכרה ארוכת טווח במחיר מופחת - אושרה ביוני להפקדה בלבד, ולפניה עוד התנגדויות, היתרים ומכרזים. במקביל נמשכות העבודות על הקו הסגול של הרכבת הקלה, שאמור לפעול באזור בסביבות 2027. שכר הדירה בסביבה עומד היום על כ-6,000 שקל לדירת 3 חדרים וכ-7,000 ל-4 חדרים, ומרכיב השכירות לצמיתות הגדול שבדרך צפוי לרסן את עליית השכירות גם בהמשך.

יתרונות וחסרונות

בצד היתרונות: מיקום על התפר עם תל אביב וקרוב לצירי איילון; מרכיב תעסוקה ומסחר שיקרב מקומות עבודה לבית; רכבת קלה בסביבות 2027; רחובות ירוקים, קהילה ותיקה ובתי ספר חזקים בחלק הוותיק; והיצע חדש גדול בדרך, כולל שכירות ארוכת טווח שמתאימה למי שרוצה לגור בגבעתיים בלי לקנות.

בצד החסרונות: שנים ארוכות של רעש, אבק ותנועת משאיות בכמה חזיתות במקביל, כולל עבודות הרכבת הקלה; דירה ממוצעת של כ-45 מ"ר בתוכנית המרכזית, שמכוונת לשוק מצומצם של יחידים וזוגות; תשואת שכירות של 1.75% שמכבידה על משקיעים; פרמיה שמשולמת היום על התחדשות שטרם נחתמה; והיצע עתידי גדול פי כמה מהמלאי הקיים, שעלול להכביד על מחירי המכירה מחדש בשנים שאחרי האכלוס.

הנתונים מתבססים על עסקאות שנרשמו לאחרונה בסביבת המתחם ועל מודעות פעילות, מיועדים להמחשה כללית של רמת המחירים ואינם תחליף לבדיקה פרטנית של נכס ספציפי.