מתחם כורזין בגבעתיים: כמעט 50 אלף שקל למ"ר לדירה מ-1960, יותר מבמגדל חדש
לקראת 1,100 דירות חדשות במגדלים של עד 45 קומות בדרום גבעתיים, הקונים סביב המתחם משלמים כבר היום מחירי עתיד: ממוצע של כ-44,600 שקל למ"ר בשנה האחרונה, תשואת שכירות של 1.75% בלבד, ודירות ותיקות עם זכויות שנמכרות ביוקר מדירות חדשות
מתחם כורזין יושב בדרום גבעתיים, בין רחוב משמר הירדן לדרך אלוף שדה, צמוד למתחם ההסתדרות. על שטח של כ-117 דונם אושרה כאן תוכנית לכ-1,100 דירות חדשות במגדלים של עד 45 קומות, לצד כ-460 אלף מ"ר לתעסוקה ומסחר. מחצית מהדירות מיועדות להשכרה מוסדית ארוכת טווח, וגודל הדירה הממוצע בתוכנית קטן במיוחד, כ-45 מ"ר. זה היקף שמשנה שכונה: בכל הסביבה הקרובה נסגרו בשנה האחרונה 71 עסקאות בלבד, במחיר ממוצע של כ-44,600 שקל למ"ר.
שוק המגדלים כבר פועל במלוא הקצב, על הנייר. בפרויקט אחד סמוך למתחם נסגרו ביוני שלוש עסקאות: דירת 3 חדרים בת 75 מ"ר בקומה חמישית בכ-3.31 מיליון שקל, יותר מ-44 אלף שקל למ"ר, ושתי דירות 5 חדרים בנות 130-131 מ"ר בכ-5.18 וכ-5.32 מיליון. בבניין חדש ברחוב טבנקין, בסביבת המתחם, שמסירתו רשומה ל-2029, עברה דירת 5 חדרים בת 119 מ"ר בקומה שישית בכ-4.8 מיליון שקל, ודירה כמעט זהה בקומה חמישית נמכרה שלושה שבועות קודם בכ-4.3 מיליון. בפרויקט אחר באזור ההסתדרות, עם מסירה רשומה ל-2031, שולמו כ-4.9 מיליון על 5 חדרים בקומה שנייה. הקונים משלמים היום ומחכים לדירה שלוש עד חמש שנים.
המלאי הוותיק בסביבת המתחם, בתוך רובע תל גנים, מספר סיפור מפוצל. דירת 4 חדרים בת 81 מ"ר בבניין משנת 1993 נמכרה ביולי בכ-3.24 מיליון שקל, קרוב ל-40 אלף שקל למ"ר. והעסקה שמסכמת את הסביבה: דירת 4 חדרים קטנה, 59 מ"ר בבניין משנת 1960 ברחוב קפלנסקי הסמוך, נסגרה בכ-2.93 מיליון שקל - כמעט 50 אלף שקל למ"ר, יותר מדירה חדשה במגדל. מי ששילם את זה קנה בעיקר את הזכויות העתידיות של הבניין במתווה פינוי-בינוי, בעוד דירות ותיקות בבניינים שמחוץ למתווים מוצעות ב-29 עד 33 אלף שקל למ"ר. זה הפער האמיתי בשכונה: אותו רחוב, אותן שנות בנייה, והשאלה היחידה היא אם יש חתימה של יזם על הבניין.
מה קרה למחירים בשנה האחרונה
הממוצע השכונתי עלה, אבל צריך לקרוא אותו בזהירות: רוב העסקאות האחרונות הן מכירות נייר במגדלים, והן מושכות את הממוצע למעלה גם כשדירה ותיקה נקודתית שווה פחות. תשואת השכירות באזור עומדת על 1.75% בלבד, מהנמוכות בגוש דן, כלומר הקונים מוותרים על תזרים ומהמרים על המשך התייקרות. מנגד עומד היצע עתידי גדול במיוחד: 1,100 דירות במתחם כורזין לבדו, שמחציתן שכירות מוסדית, עוד פרויקטי פינוי-בינוי מתוכננים בסביבה, וכ-4,500 דירות מתוכננות בצפון-מערב העיר. מי שקונה היום במחירי מחר מהמר שכל ההיצע הזה ייבלע בביקוש, ובינתיים בשכונות המרכזיות של גבעתיים המחיר למ"ר נשחק או דורך במקום ברוב הפילוחים.
הפער בין המבוקש לנסגר נראה כאן בבירור. 33 דירות מוצעות למכירה בסביבת המתחם. המספרים שבמודעות הם מחירי היצע, הרף שהמוכר פותח בו, ומי שסוגר עסקה משלם כמעט תמיד פחות ממנו אחרי המיקוח: 3 חדרים בני 100 מ"ר בקומה ראשונה ב-2.79 מיליון שקל, 4 חדרים בני 107 מ"ר ב-3.12 מיליון, 4 חדרים בני 100 מ"ר ב-3.29 מיליון, ודירות 5 חדרים במגדלים קיימים ב-4.5 עד 5 מיליון. מוכרי הדירות הוותיקות שאין להן מתווה חתום מבקשים הרבה מתחת למחירי המגדלים, והשוק מאשר: בלי פרויקט על הגג, אין את הפרמיה.
השנים שבאמצע
למי שגר בשכונה עכשיו, התוכנית הגדולה מתורגמת קודם כל לשנים של עבודות. המגדל הראשון בן 45 הקומות שאושר במתחם, עם 100 דירות להשכרה בהישג יד, הוא תחילתו של תהליך שיתפרס על שנים רבות, במקביל לרכבת הקלה שאמורה לפעול באזור בסביבות 2027 ולפרויקטים נוספים ברחובות הסמוכים. שכר הדירה בסביבה עומד היום על כ-6,000 שקל לדירת 3 חדרים וכ-7,000 ל-4 חדרים, ומרכיב השכירות המוסדית הגדול שבדרך עשוי לרסן את עליית השכירות בהמשך - אחת הסיבות לכך שהתשואה כאן צפויה להישאר נמוכה.
יתרונות וחסרונות
בצד היתרונות: מיקום על התפר עם תל אביב וקרוב לצירי איילון; מרכיב תעסוקה ומסחר גדול שיקרב מקומות עבודה לבית; רכבת קלה בסביבות 2027; רחובות ירוקים ואופי קהילתי בחלק הוותיק; והיצע חדש גדול בדרך, כולל שכירות ארוכת טווח שמתאימה למי שרוצה לגור בגבעתיים בלי לקנות.
בצד החסרונות: שנים ארוכות של רעש, אבק ותנועת משאיות בכמה חזיתות במקביל; דירה ממוצעת של כ-45 מ"ר בתוכנית, שמכוונת לשוק מצומצם של יחידים וזוגות; תשואת שכירות של 1.75% שמכבידה על משקיעים; פרמיה גבוהה שמשולמת כבר היום על מתווים שטרם נחתמו כולם; והיצע עתידי שגדול פי כמה מהמלאי הקיים, שעלול להכביד על מחירי המכירה מחדש בשנים שאחרי האכלוס.
הנתונים מתבססים על עסקאות שנרשמו לאחרונה בסביבת המתחם ועל מודעות פעילות, מיועדים להמחשה כללית של רמת המחירים ואינם תחליף לבדיקה פרטנית של נכס ספציפי.
