גבעתיים: 4,500 דירות ומגדלים של עד 45 קומות בצפון-מערב העיר
הוועדה המחוזית אישרה מסמך מדיניות להתחדשות שטח של כ-260 דונם לקראת הקמת המטרו; לאורך הרחובות הראשיים יקודמו מתחמי פינוי-בינוי ומגדלים, וברחובות הפנימיים תתאפשר התחדשות של בניינים בודדים עד 9.5 קומות
הוועדה להתחדשות עירונית של הוועדה המחוזית תל אביב אישרה מסמך מדיניות חדש לצפון-מערב גבעתיים, שמשרטט את כיוון הפיתוח של אחד האזורים הוותיקים בעיר לקראת הקמת המטרו. באזור צפויות להיבנות כ-4,500 יחידות דיור חדשות, לצד שטחי מסחר, תעסוקה ומלונאות, מוסדות חינוך ושטחים ציבוריים. הבנייה הגבוהה תתרכז לאורך הרחובות הראשיים, בעוד שברחובות הפנימיים תתאפשר התחדשות של בניינים בודדים בבנייה נמוכה יותר.
מסגרת תכנונית כוללת
מסמך המדיניות משתרע על שטח של כ-260 דונם, בין רחוב עליית הנוער במערב, גבול רמת גן בצפון, בית העלמין נחלת יצחק בדרום והרחובות אחדות העבודה וקק״ל במזרח. השטח כולל אזורים ותיקים ובהם החלק המערבי של שכונת בורוכוב, קריית יוסף ושכונת רוזנשטיין. מדובר באזור שבו קיימים בניינים ותיקים רבים, שחלקם מתאימים להתחדשות עירונית, אך עד כה האפשרויות לקידום פרויקטים בו לא היו אחידות וברורות.
המדיניות החדשה מבקשת ליצור מסגרת תכנונית כוללת לרובע, אך במקביל לאפשר לחלק מהפרויקטים להתקדם כבר בתקופה הקרובה. לצורך כך אישרה הוועדה שני כלים משלימים: מסמך מדיניות לכל צפון-מערב העיר ותוכנית להתחדשות מגרשית ברחובות הפנימיים. השילוב נועד לאפשר מצד אחד קידום של מתחמי פינוי-בינוי גדולים, ומצד שני התחדשות של בניינים בודדים, בלי שכל פרויקט יצטרך בהכרח להמתין להתארגנות של מתחם רחב הכולל מספר גדול של בניינים ובעלי דירות.
מסמך המדיניות מחלק את האזור ל-11 מתחמי התחדשות וקובע עקרונות תכנון שונים לכל אחד מהם. לאורך הצירים המרכזיים ניתן יהיה לקדם בנייה גבוהה וצפופה יותר: ברחוב כצנלסון תתאפשר בנייה של מגדלים בני עד 32 קומות, וברחוב עליית הנוער ניתן יהיה להגיע עד 45 קומות. לצד המגדלים מתוכננת גם בנייה מרקמית של עד 8.5 קומות, שנועדה ליצור מעבר בין הבנייה הגבוהה לבין הרחובות הפנימיים.
מבוסס על תכנית קודמת שכעת חודשה
ברחובות הפנימיים תתאפשר התחדשות מגרשית בבניינים של 7.5 עד 9.5 קומות. בעלי הדירות והיזמים יוכלו לבחור, בהתאם לתנאים שייקבעו ולמצבו של כל בניין, בין חיזוק והרחבה של המבנה הקיים לבין הריסתו והקמת בניין חדש במקומו. המסלול דומה בעיקרו להתחדשות שהתקיימה בעבר מכוח תמ״א 38, אך כאן הוא נשען על תוכנית מקומית המותאמת למאפיינים ולצרכים של גבעתיים.
המשמעות לבעלי דירות בבניינים ישנים היא יצירת מסלול תכנוני ברור יותר. במקום להסתמך על בחינה נפרדת של כל בקשה או להמתין לתוכנית פינוי-בינוי גדולה, ניתן יהיה לבחון את אפשרות ההתחדשות בהתאם לכללים שנקבעו לכל רחוב ומגרש. עם זאת, אישור המדיניות אינו מהווה היתר בנייה אוטומטי. כל פרויקט יידרש לעמוד בתנאי התוכנית, להשיג את הסכמות בעלי הדירות הנדרשות ולעבור את הליכי התכנון והרישוי.
המהלך מבוסס על תוכנית צפון-מערב גבעתיים, שהופקדה להתנגדויות הציבור ביולי 2024, אך מאז חלו שינויים משמעותיים במדיניות התכנון סביב מערכת המטרו. אישור תמ״א 70 וחוק המטרו יצר אפשרות לצופף את הבנייה בסביבת תחנות המטרו וצירי התחבורה המרכזיים, מתוך הנחה שהנגישות לתחבורה ציבורית עתירת נוסעים תאפשר לקלוט יותר תושבים ומקומות עבודה תוך הפחתת התלות ברכב הפרטי. בעקבות השינויים החליטה הוועדה לעדכן את התכנון המקורי ולהתאים אותו למציאות התכנונית והכלכלית החדשה.
התוכנית אינה עוסקת רק בתוספת דירות. עד 25% מזכויות הבנייה יוכלו לשמש למסחר, לתעסוקה ולמלונאות, כחלק מהכוונה ליצור עירוב שימושים סביב תחנות המטרו. המשמעות היא שילוב של מגורים עם מקומות עבודה, חנויות, שירותים ופעילות מסחרית, במקום הקמת מתחמי מגורים בלבד. בעיר מקווים כי התוספת תרחיב גם את בסיס ההכנסות העירוני ותספק שירותים חדשים לתושבי האזור.
עוד נקבע כי 40% מיחידות הדיור יהיו דירות קטנות. המהלך נועד לגוון את תמהיל הדירות באזור ולאפשר מענה גם ליחידים, לזוגות צעירים, למשקי בית קטנים ולאוכלוסייה מבוגרת. זאת לעומת פרויקטים רבים של התחדשות עירונית שבהם עיקר ההיצע מורכב מדירות משפחתיות גדולות ויקרות. בהודעה לא פורט מה יהיה גודלן המדויק של הדירות שיוגדרו קטנות.
- מגדל של 45 קומות בגבעתיים: 100 דירות יוקצו להשכרה בהישג יד
- מחירי הדירות בשכונה המבוקשת של גבעתיים מתקררים
לצד תוספת המגורים מתוכננת הרחבה של התשתיות הציבוריות. המדיניות כוללת הרחבה והקמה של מוסדות חינוך, ובהם בתי הספר ברנר ותלמה ילין, וכן תוספת של גני ילדים, מבני ציבור, גינות ושטחים פתוחים. תוספות אלה נדרשות כדי לתת מענה לגידול הצפוי באוכלוסייה ולמנוע מצב שבו אלפי דירות נבנות ללא הרחבה מקבילה של השירותים העירוניים.
מתכנן מחוז תל אביב במינהל התכנון, ארז בן אליעזר, מסר: ״אנחנו נערכים כבר היום לעידן המטרו ומייצרים כלים תכנוניים שמאפשרים גם ראייה אסטרטגית רחבה וגם התקדמות מיידית בשטח. השילוב בין מסמך מדיניות כולל לבין תכנית להתחדשות מגרשית מעניק ודאות לדיירים וליזמים, מאפשר התאמה למציאות החדשה שנוצרה בעקבות תמ״א 70 וחוק המטרו, ומקדם התחדשות עירונית איכותית שתגדיל את היצע הדיור, תחזק את המרחב הציבורי ותייצר סביבת מגורים מגוונת ונגישה יותר״.
