גבעתיים: 4,500 דירות ומגדלים של עד 45 קומות בצפון-מערב העיר

הוועדה להתחדשות עירונית של הוועדה המחוזית תל אביב אישרה מסמך מדיניות חדש לצפון מערב גבעתיים, שמשרטט את כיוון הפיתוח של אחד האזורים הוותיקים בעיר לקראת הקמת המטרו. באזור צפויות להיבנות כ-4,500 יחידות דיור חדשות, לצד שטחי מסחר, תעסוקה ומלונאות, מוסדות חינוך ושטחים ציבוריים. הבנייה הגבוהה תתרכז לאורך הרחובות הראשיים, וברחובות הפנימיים תתאפשר התחדשות של בניינים בודדים בבנייה נמוכה יותר.

סדר הגודל חריג ביחס לעיר שמדובר בה. גבעתיים משתרעת על כשלושה קילומטרים רבועים ומונה כ-60 אלף תושבים, אחת הצפיפויות הגבוהות בישראל, וכל תוספת של אלפי דירות בשטח בנוי קיים מחייבת פתרון מקביל לתחבורה, לחינוך ולשטחים הפתוחים. מכאן גם הקישור הישיר בין התכנון למטרו: בהיעדר מערכת הסעת המונים, צפיפות כזאת מתורגמת לעומס תנועה במקום לנגישות.

שני כלים תכנוניים במקום אחד

מסמך המדיניות משתרע על שטח של כ-260 דונם, בין רחוב עליית הנוער במערב, גבול רמת גן בצפון, בית העלמין נחלת יצחק בדרום והרחובות אחדות העבודה וקק"ל במזרח. השטח כולל אזורים ותיקים ובהם החלק המערבי של שכונת בורוכוב, קריית יוסף ושכונת רוזנשטיין. מדובר באזור עם מלאי גדול של בניינים ותיקים שחלקם מתאימים להתחדשות עירונית, וכללי המשחק לקידום פרויקטים בו היו עד כה מפוזרים ומשתנים מבקשה לבקשה.

המדיניות החדשה יוצרת מסגרת תכנונית לרובע כולו, ובמקביל מאפשרת לחלק מהפרויקטים להתקדם כבר בתקופה הקרובה. לצורך כך אישרה הוועדה שני כלים משלימים: מסמך מדיניות לכל צפון מערב העיר ותוכנית להתחדשות מגרשית ברחובות הפנימיים. השילוב מאפשר קידום של מתחמי פינוי בינוי גדולים, ובד בבד התחדשות של בניינים בודדים, כך שפרויקט קטן ימשיך להתקדם גם כשהמתחם הרחב סביבו עדיין ממתין להתארגנות של עשרות בעלי דירות.

מסמך המדיניות מחלק את האזור ל-11 מתחמי התחדשות וקובע עקרונות תכנון שונים לכל אחד מהם. לאורך הצירים המרכזיים תתאפשר בנייה גבוהה וצפופה יותר: ברחוב כצנלסון עד 32 קומות, וברחוב עליית הנוער עד 45 קומות. לצד המגדלים מתוכננת בנייה מרקמית של עד 8.5 קומות, שנועדה ליצור מדרג בין הבנייה הגבוהה לבין הרחובות הפנימיים. להרחבה: מגדל של 45 קומות בגבעתיים: 100 דירות יוקצו להשכרה בהישג יד.

ברחובות הפנימיים תתאפשר התחדשות מגרשית בבניינים של 7.5 עד 9.5 קומות. בעלי הדירות והיזמים יוכלו לבחור, בהתאם לתנאים שייקבעו ולמצבו של כל בניין, בין חיזוק והרחבה של המבנה הקיים לבין הריסתו והקמת בניין חדש במקומו. המסלול דומה בעיקרו להתחדשות שהתקיימה בעבר מכוח תמ"א 38, והפעם הוא נשען על תוכנית מקומית שמותאמת למאפיינים של גבעתיים.

חשוב: מאגר מחירי הדירות של ביזפורטל בערים המרכזיות בארץ

מה שמסמך מדיניות עושה למחיר שמוצע לדיירים

ההבחנה הזאת משמעותית יותר משהיא נשמעת. תמ"א 38 הפסיקה לקלוט בקשות חדשות להיתר, והרשויות המקומיות נדרשו מאז להחליף אותה בתוכניות מקומיות משלהן. בפער שנוצר התקשו יזמים לתמחר קרקע בערים ותיקות, משום שהיקף הזכויות בכל בניין נקבע בבחינה פרטנית וממושכת.

יזם מתמחר מגרש לפי שלושה רכיבים: הזכויות שהוא מעריך שיקבל, משך התכנון הצפוי, והסיכון שהתוכנית תשתנה בדרך. כשכל אחד מהם מעורפל, ההצעה שמגיעה לבעלי הדירות מתכווצת והפרויקט מתקשה להגיע לסף הכלכליות. מסמך מדיניות שמגדיר מראש כמה קומות מותרות בכל רחוב מקטין את אי הוודאות בשניים מהרכיבים ומוריד את פרמיית הסיכון, וזה מתגלגל להצעות טובות יותר לדיירים ולקצב חתימות מהיר יותר. עם זאת, אישור המדיניות קובע כיוון, והיתר הבנייה עדיין רחוק: כל פרויקט יידרש לעמוד בתנאי התוכנית, להשיג את הסכמות בעלי הדירות ולעבור את הליכי התכנון והרישוי.

• רצו לחכות לתוכנית שתייקר את הקרקע - ביהמ"ש אמר לא
• מתחם כורזין בגבעתיים: כמעט 50 אלף שקל למ"ר לדירה מ-1960, יותר מבמגדל חדש

המהלך מבוסס על תוכנית צפון מערב גבעתיים, שהופקדה להתנגדויות הציבור ב-2024, ומאז חלו שינויים בהיערכות התכנונית סביב מערכת המטרו. אישור תמ"א 70 וחוק המטרו פתחו אפשרות לצופף בנייה בסביבת תחנות המטרו וצירי התחבורה המרכזיים, מתוך הנחה שנגישות לתחבורה ציבורית עתירת נוסעים מאפשרת לקלוט יותר תושבים ומקומות עבודה תוך הפחתת התלות ברכב הפרטי. בעקבות השינויים החליטה הוועדה לעדכן את התכנון המקורי ולהתאים אותו למציאות התכנונית והכלכלית החדשה. מתכנן מחוז תל אביב במינהל התכנון, ארז בן אליעזר, הציג את המהלך כהיערכות מוקדמת לעידן המטרו, ולדבריו השילוב בין מסמך מדיניות כולל לבין תוכנית להתחדשות מגרשית מספק ודאות לדיירים וליזמים כאחד.

למה 40% מהדירות יוגדרו קטנות

התוכנית עוסקת ביותר מתוספת דירות. עד 25% מזכויות הבנייה יוכלו לשמש למסחר, לתעסוקה ולמלונאות, כחלק מהכוונה ליצור עירוב שימושים סביב תחנות המטרו, כלומר שילוב של מגורים עם מקומות עבודה, חנויות ושירותים. עבור העירייה זה גם עניין תקציבי מובהק: ארנונה עסקית מניבה לקופה העירונית תעריף גבוה בהרבה מארנונת מגורים, בעוד שדירה חדשה מוסיפה בעיקר הוצאות על חינוך, רווחה ותשתיות. עיר שמוסיפה אלפי דירות בלי בסיס עסקי מקביל מגדילה את הגירעון השוטף שלה.

עוד נקבע כי 40% מיחידות הדיור יהיו דירות קטנות, כדי לגוון את התמהיל ולתת מענה ליחידים, לזוגות צעירים, למשקי בית קטנים ולאוכלוסייה מבוגרת. זאת לעומת פרויקטים רבים של התחדשות עירונית שבהם עיקר ההיצע מורכב מדירות משפחתיות גדולות ויקרות. בהודעה נמנעו מלפרט מה יהיה גודלן המדויק של הדירות שיוגדרו קטנות, וזה פרט מהותי: הפער בין דירת שלושה חדרים לדירת שני חדרים משנה גם את מחיר הכניסה לרוכש וגם את מספר היחידות שהיזם מוציא מאותם מטרים בנויים. בגבעתיים, שמחירי הדירות בה נמנים עם הגבוהים במטרופולין, תמהיל של יחידות קטנות הוא אחד המסלולים הבודדים שמכניסים רוכשים חדשים לעיר. להרחבה: מחירי הדירות בשכונה המבוקשת של גבעתיים מתקררים.

לצד תוספת המגורים מתוכננת הרחבה של התשתיות הציבוריות. המדיניות כוללת הרחבה והקמה של מוסדות חינוך, ובהם בתי הספר ברנר ותלמה ילין, וכן תוספת של גני ילדים, מבני ציבור, גינות ושטחים פתוחים. תוספות אלה נדרשות כדי לתת מענה לגידול הצפוי באוכלוסייה ולמנוע מצב שבו אלפי דירות נבנות בזמן שהשירותים העירוניים נשארים בהיקפם הנוכחי.

לוח הזמנים הוא הנעלם הגדול. מסמך מדיניות הוא שלב מקדים לתוכניות מפורטות, ואחריהן מגיעים היתרי בנייה, פינוי דיירים וביצוע, מסלול שנמדד בשנים ארוכות בכל אחד מ-11 המתחמים. ההיגיון הכלכלי של הצפיפות נשען על הפעלת המטרו, שמועד ההפעלה שלו כבר נדחה בעבר, והשאלה שתלווה את האזור בשנים הקרובות היא האם קצב אישור הפרויקטים יסתנכרן עם קצב הקמת התשתית שנועדה לשרת אותם.

• השליטה בסקייליין עגורנים נמכרת ב-270 מיליון שקל
• דירה מפוצלת במשכנתא: השווי נקבע לפי יחידה אחת