מחירי הדירות בשכונה המבוקשת של גבעתיים מתקררים

גבעת רמב"ם נחשבת כבר שנים אחת השכונות המרכזיות והמבוקשות בגבעתיים. המיקום שלה, בין תל אביב, רמת גן וצירי התחבורה המרכזיים, הפך אותה לאטרקטיבית במיוחד לזוגות צעירים, משפחות ומשקיעים. מדובר בשכונה ותיקה יחסית, עם הרבה בניינים ישנים, אבל בשנים האחרונות היא משנה פנים במהירות בזכות עשרות פרויקטים של תמ"א 38 ופינוי־בינוי.

ההתחדשות העירונית היא כנראה הסיפור הגדול ביותר של השכונה. לא מעט מהרחובות בגבעת רמב"ם נראים כיום כמו אתר בנייה אחד גדול, עם הריסות של בניינים ישנים לצד בניינים חדשים שנבנים במקומם. בשכונה מקודמות אלפי יחידות דיור חדשות במסגרת פרויקטים שונים של התחדשות עירונית. חלק מהפרויקטים כבר נמצאים בשלבי ביצוע מתקדמים, וחלקם עדיין בהליכי תכנון ואישורים.

הבנייה החדשה משנה לא רק את הנראות של השכונה, אלא גם את המחירים. הדירות החדשות נמכרות במחירים גבוהים משמעותית מהדירות הישנות, ולעתים הפער מגיע למאות אלפי שקלים ואף יותר ממיליון שקל. דירות חדשות של ארבעה וחמישה חדרים כבר מתקרבות למחירים שמזוהים יותר עם צפון תל אביב מאשר עם גבעתיים של לפני עשור.

לפי נתונים עדכניים, מחיר ממוצע למ"ר בגבעת רמב"ם נע כיום סביב 55-52 אלף שקל למ"ר בדירות חדשות, בעוד שבדירות ישנות המחירים נמוכים יותר ונעים בדרך כלל סביב 45-40 אלף שקל למ"ר, תלוי במצב הבניין ובקרבה לפרויקטים עתידיים. בשנים האחרונות נרשמה עלייה חדה במיוחד במחירי הדירות בשכונה, אבל ב-2025 ובתחילת 2026 כבר אפשר לראות האטה בקצב של העליות, ובחלק מהמקרים גם ירידות מחירים נקודתיות.

• אקרו זכתה בשני מכרזי התחדשות עירונית בלב גבעתיים
• גבעתיים ממשיכה להתחדש: 27 דירות חדשות בקריית יוסף
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

שלושה חדרים ב-3 מיליון שקל

העלייה הגדולה במחירים התרחשה בעיקר בין 2020 ל-2023. בתקופה הזאת מחירי הדירות בשכונה זינקו בעשרות אחוזים, בין היתר בגלל סביבת הריבית האפסית, הביקושים הגבוהים באזור המרכז והציפייה להתחדשות העירונית. דירות שבעבר נמכרו ב-2 מיליון שקל חצו את רף ה-3 מיליון שקל בתוך שנים ספורות. גם דירות קטנות יחסית, של שלושה חדרים, הגיעו למחירים שנעו סביב 3-2.7 מיליון שקל.

אבל מאז השוק התחיל להשתנות. העלאות הריבית, הירידה בכמות העסקות והקושי של רוכשים לעמוד במשכנתאות יצרו בלימה מסוימת. לפי הנתונים מהתקופה האחרונה, חלק מהמוכרים כבר נאלצים להתגמש במחיר, בייחוד בדירות ישנות שלא מצוידות בממ"ד, מעלית או חניה. במקרים מסוימים נרשמו ירידות של כמה אחוזים ביחס למחירי השיא של 2023-2022.

למרות זאת, גבעת רמב"ם עדיין נחשבת אחת השכונות היקרות ביותר בגבעתיים. הסיבה העיקרית היא המיקום. הקרבה לתל אביב ממשיכה למשוך אוכלוסייה חזקה יחסית, והשילוב בין רחובות שקטים לבין נגישות גבוהה נשאר יתרון משמעותי. בנוסף, רבים מהרוכשים מסתכלים קדימה על הפוטנציאל של ההתחדשות העירונית ומוכנים לשלם יותר על דירות ישנות מתוך ציפייה לפרויקט עתידי.

• האם טבריה עדיין מעניינת עבור המשקיעים?
• מה קורה בשכונה הכי מבוקשת בקרב משקיעים בב"ש?
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• כבר לא עיר זולה בצפון, אך משקיעים עדיין בוחנים אותה

גם שוק השכירות בשכונה עבר שינוי משמעותי. מחירי השכירות עלו בשנים האחרונות, אבל לא בקצב דומה לזה של מחירי הדירות. המשמעות היא שהתשואה למשקיעים נשחקה. כיום התשואה ברוב המקרים נעה סביב 2%-2.5% בשנה בלבד, ולעתים אפילו פחות בדירות חדשות שנרכשו במחירים גבוהים במיוחד. עבור משקיעים רבים מדובר כבר בתשואה נמוכה למדי, בייחוד בתקופה של ריבית גבוהה יותר בבנקים ובאפיקים סולידיים אחרים.

למה התשואה מוגבלת יחסית?

כך למשל, דירת שלושה חדרים שנמכרת תמורת סביב 3 מיליון שקל תושכר בדרך כלל בכ-6,500 עד 7,500 שקל בחודש, תלוי במצב הדירה ובמיקום המדויק. דירות חדשות וגדולות יותר יכולות להגיע גם לשכר דירה של יותר מ-10,000 שקל בחודש, אבל מחירי הרכישה שלהן גבוהים מאוד ולכן התשואה נשארת מוגבלת יחסית.

במבט של עשור אחורה, השינוי בשכונה הוא דרמטי. לפני כעשר שנים המחירים בגבעת רמב"ם היו נמוכים משמעותית, ובחלק מהמקרים פחות ממחצית מהמחירים שקיימים כיום. דירות שנמכרו אז תמורת סביב 1.6-1.3 מיליון שקל, נמכרות כיום ביותר מ-3 מיליון שקל. גם המחיר למ"ר כמעט הוכפל בחלק מהעסקות. מדובר באחת התקופות החזקות ביותר שהשכונה ידעה מבחינת עליית ערך.

ועדיין, נראה שב-2026 האווירה בשוק זהירה יותר. הקונים בודקים יותר, מתמקחים יותר, ולא ממהרים לסגור עסקות כמו בשנות השיא. במקביל, ההיצע העתידי הגדול של דירות חדשות במסגרת ההתחדשות העירונית מעלה גם שאלות לגבי המשך קצב עליית המחירים בעתיד. מצד אחד, השכונה ממשיכה להשתדרג ולהפוך למודרנית יותר; מצד שני, ככל שנבנות יותר דירות, הלחץ על המחירים עשוי לגדול.

עבור רוכשי דירה למגורים, גבעת רמב"ם עדיין נחשבת יעד מבוקש מאוד בזכות המיקום והאופי העירוני שלה. עבור משקיעים, התמונה כבר מורכבת יותר. המחירים הגבוהים והתשואות הנמוכות מקשים על הרוכשים להצדיק את ההחלטה רק לצורכי השקעה, בייחוד בתקופה שבה שוק הנדל"ן כולו נמצא בשלב פחות ברור מבעבר.

מה שבטוח הוא שהשכונה נמצאת בעיצומו של שינוי עמוק. בתוך כמה שנים גבעת רמב"ם צפויה להיראות אחרת לגמרי - חדשה יותר, צפופה יותר ויקרה הרבה יותר מכפי שהיתה בעבר. השאלה הגדולה היא האם המחירים ימשיכו לטפס, או שהשנים הקרובות יסמנו דווקא תקופה של התייצבות, ואולי אפילו ירידה מתונה אחרי עשור של זינוק חד.

עסקות מהחודשים האחרונים

רחוב רמב"ם; שלושה חדרים; קומה שלישית; 60.3 מ"ר; 3.15 מיליון שקל (כ-52.5 אלף שקל למ"ר)

רחוב טיבר; ארבעה חדרים; קומה חמישית; 88 מ"ר; 2.85 מיליון שקל (כ-43.7 אלף שקל למ"ר)

רחוב גנסין; ארבעה חדרים; קומה שלישית; 69.79 מ"ר; 3.85 מיליון שקל (כ-50.7 אלף שקל למ"ר)

רחוב יד מרדכי; שני חדרים וחצי; קומה שנייה; 49 מ"ר; 2.38 מיליון שקל (כ-48.6 אלף שקל למ"ר)

רחוב רמז; שני חדרים; קומה ראשונה; 47 מ"ר; 2.5 מיליון שקל (כ-53.2 אלף שקל למ"ר)