האם החזקה בקרקע חקלאית 20 שנה מזכה בפטור ממס שבח?

בשכונה חדשה שקמה בהוד השרון על שטח שהיה פעם אדמה חקלאית, מתוכנן להיבנות מגדל בן 23 קומות ו-96 יחידות דיור. שמונה מבעלי הזכויות במגרש חשבו שמגיע להם פטור מהיטל ההשבחה על הדירות שהם עתידים לקבל, ופנו לוועדת הערר המחוזית לפיצויים והיטל השבחה במחוז מרכז. הוועדה, בראשות עו"ד מאיה אשכנזי, דחתה את הבקשה וקבעה כי מדובר בקבוצת רוכשים שלא זכאית להטבה שנועדה, במקור, לעזור לאנשים להרחיב את הבית שבו הם גרים.

הרקע: הכל התחיל עוד ב-2002. שלושה מהעוררים רכשו אז זכויות במושע בקרקע שהיתה מיועדת לחקלאות, זמן קצר אחרי שהופקדה תוכנית שהיתה אמורה לשנות את ייעודה למגורים. ביחד עם הרכישה הם חתמו על הסכם שיתוף, שבו התחייבו "לפעול יחד ובמשותף לשינוי היעוד של המקרקעין" ולבנות במשותף לאחר שהתוכנית תאושר. חמישה עוררים נוספים הצטרפו רק ב-2007, ורכשו זכויות בכפוף לאותו הסכם שיתוף ישן. עברו כמעט 20 שנה, התוכנית אושרה, וב-2022 קיבל ההיתר תוקף לבניית הבניין. ב-2023 ביקשו העוררים פטור מהיטל השבחה עבור הדירות שיקבלו, בשטח שלא יעלה על 140 מ"ר - הפטור הקבוע בחוק לבניית דירת מגורים. הוועדה המקומית בהוד השרון דחתה את הבקשות, בטענה שמדובר בקבוצת רכישה שאינה זכאית לפטור. מכאן הגיע הערר.

מה טענו העוררים? לטענתם, מדובר ברוכשים פרטיים ולא בקבוצת רכישה מאורגנת: אין גורם מארגן שקיבל תמורה אמיתית, עורכי הדין גבו שכר טרחה רגיל, וחלפו כמעט 25 שנה בין הרכישה למסירת הדירות - זמן ארוך שלטענתם שולל כל חשש מ"התעשרות מהירה של ספקולנטים". הם הפנו גם לפסיקה שלפיה השאלה אם קבוצות רכישה זכאיות לפטור עדיין לא הוכרעה סופית בבית המשפט העליון, ולכן יש להעדיף את הפרשנות המקלה איתם.

מה קבעה הוועדה? ראשית, הוועדה בחנה אם מדובר בכלל בקבוצת רוכשים, וקבעה שכן. לדבריה, "לא ניתן לנתק בין רכישת הזכויות במקרקעין על ידי העוררים 1 - 3 לבין קידומה של תוכנית הר/1302, שעברה את 'הנקודה הארכימדית' של קבלת ברכת מוסדות התכנון". כלומר הם קנו את הקרקע כי ידעו שהתוכנית בדרך, ומיד התארגנו ביחד כדי לקדם אותה: הם מינו נציג מטעמם, שכרו עורכי דין במשותף, ואף התחייבו לבנייה משותפת. גם היעדר הוראות על ליווי בנקאי או איסור פירוק השיתוף לא שינה את התמונה, לדברי הוועדה, כי "הפסיקה אינה דורשת הסדרה מראש של כל היבט אפשרי, אלא בסיס להתארגנות משותפת".

"רכישה צופה פני עתיד"

בשלב השני נשאלה השאלה המשפטית המרכזית: גם אם מדובר בקבוצת רוכשים, האם היא זכאית לפטור? כאן הוועדה היתה חד-משמעית. היא הזכירה שהפטור מהיטל השבחה, כפי שנקבע כבר לפני שנים בפסיקת בית המשפט העליון, נועד "לאפשר לאדם להגדיל את דירת מגוריו... בלי שיוטלו עליו הוצאות כבדות", ולא כדי "להעשיר את הזוכה בהטבה על חשבון רווחת קהילתו". התכלית הזו, קבעה הוועדה, פשוט לא מתקיימת אצל מי שקנה קרקע חקלאית בתקווה שיום אחד היא תיהפך לדירת מגורים: "מדובר ברכישה צופה פני עתיד, שמטרתה העיקרית היא השקעה ורווח כלכלי... מדובר בניצול הזדמנות, ולא במקרה של בעל קרקע במצב נתון המעוניין להקים או להרחיב את ביתו". ה-20 עד 25 שנה שחלפו מהרכישה ועד קבלת המפתח, שהעוררים ראו כהוכחה לתום לבם, התפרשו על ידי הוועדה בדיוק הפוך: "מדובר בהשקעה לטווח ארוך, שאולי תניב פירות יום אחד", ולא בבנייה "ודאית ומהירה יחסית" כפי שהפטור נועד לשרת.

הוועדה גם דחתה את הטענה שמדובר באפליה לעומת שכנים אחרים במגרש שכן קיבלו פטור: "החלטה מוטעית אינה מקימה זכות להמשך מתן פטורים באופן מוטעה", ואין דבר כזה "שוויון בטעות". לגבי החשש מפני פגיעה בקופת הרשות המקומית, ציינה הוועדה כי במתחם שבו יוקמו כ-1,300 דירות חדשות, מתן פטורים שכאלה עלול לגרוע סכומים משמעותיים מאוד מקופת העירייה.

העררים נדחו במלואם, פה אחד. שלושת העוררים הראשונים חויבו לשאת יחדיו בהוצאות משפט לטובת הוועדה המקומית בסכום של 9,000 שקל, ואילו חמשת האחרים יישאו בהוצאות בסכום של 15 אלף שקל נוספים.