חדר משלך: כמה מאות אלפי שקלים עולה לנו החדר הנוסף בדירה?

אנחנו נוטים לחשוב על מספר החדרים בדירה כמעט כמו על מידת בגדים: זוג צריך שניים או שלושה חדרים, משפחה עם ילד כבר מחפשת שלושה או ארבעה, ואם אפשר להרשות לעצמנו עוד חדר - למה לא. הוא יהיה חדר עבודה, חדר אורחים, חדר משחקים, ואולי יום אחד יהיה בו שימוש אחר.

אלא שהחדר הזה הוא אחת הרכישות היקרות שאנחנו כמעט לא מתמחרים בנפרד.

נתוני המודעות העדכניים של דירות להשכרה ממחישים עד כמה המחיר של עוד חדר משתנה לפי המקום שבו גרים. בתל אביב, למשל, דירת 3 חדרים מוצעת כיום בכ־10.2 אלף שקל בחודש בממוצע, לעומת כ־14.6 אלף שקל לדירת 4 חדרים - פער של יותר מ־4,400 שקל בחודש. בירושלים הפער הוא כ־2,570 שקל, בקריית גת כ־1,285 שקל ובקריית שמונה כ־680 שקל. גם בקצה הנמוך מדובר ביותר מ־8,000 שקל בשנה, ואילו בתל אביב הפער מגיע ליותר מ־53 אלף שקל בשנה - עוד לפני ארנונה, ועד בית והוצאות נוספות.

ברכישה, הפער כבר יכול להגיע למאות אלפי שקלים. כמובן, גם כשמוצאים פער כזה בין שתי דירות, לא נכון לומר שהקונה משלם את כולו רק תמורת חדר. דירת 4 חדרים בדרך כלל גם גדולה יותר, ולעיתים הדירות שונות בגיל, במיקום ובמפרט. אבל מבחינת משק הבית זו עדיין החלטה כלכלית אחת: לבחור בדירה הגדולה יותר. והפער במחיר הוא רק ההתחלה.

כי את הדירה הגדולה צריך גם לממן, לתחזק, למזג ולרהט. מנגד, מי שבוחר בדירה קטנה יותר יכול להשאיר בידיו יותר הון עצמי, לקחת משכנתה קטנה יותר או להשקיע את ההפרש. לאורך 10, 20 או 30 שנה, החדר הנוסף עלול להתברר כחדר יקר בהרבה מכפי שנראה ביום שבו מקבלים את המפתח.

כמה באמת עולה עוד חדר?

כששוכרים דירה המחיר של עוד חדר מופיע בחשבון בכל חודש. הפער משתנה מאוד מעיר לעיר ומשכונה לשכונה, ולעיתים הוא משקף גם עוד מטרים רבועים, בניין חדש או מיקום טוב יותר. אבל מבחינת המשפחה, ההחלטה בסופו של דבר פשוטה: כמה צריך להוסיף כדי לעבור לדירה גדולה יותר שמתאימה לדרישות שלה.

וכאן גם פער שנראה סביר בחודש מתחיל להצטבר. תוספת של 1,500 שקל בחודש היא 18 אלף שקל בשנה ו-180 אלף שקל בעשור, בהנחה ששכר הדירה כלל אינו עולה. פער של 2,000 שקל כבר מגיע ל-24 אלף שקל בשנה ול-240 אלף שקל בעשר שנים. ואם התוספת היא 2,500 שקל בחודש, מדובר ב-300 אלף שקל בעשור.

אלה כמובן אינם מחירים אחידים של חדרים. אין בישראל מחירון שבו חדר רביעי עולה 2,000 שקל וחדר חמישי עוד 2,500. גם הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה אינה מתייחסת לחדר כאל מוצר נפרד: בנתוני מחירי הדירות היא מחלקת את העסקאות לקבוצות לפי מספר החדרים - עד 2 חדרים, 3-2.5, 4-3.5, 5-4.5 ו-6-5.5 חדרים. לכן ההשוואה הנכונה היא בין העלות של דירה קטנה יותר לעלות הדירה הגדולה יותר שהמשפחה בוחרת בה.

ברכישה, הפער נעשה משמעותי עוד יותר משום שלא משלמים רק את מחיר הדירה. נניח שמשפחה מתלבטת בין שתי דירות והגדולה עולה ב-500 אלף שקל יותר. אם כל הסכום היה מגיע מהון עצמי, היא הייתה מוותרת על חצי מיליון שקל שיכלו להישאר בחיסכון או בהשקעה. אם חלק מהפער ממומן במשכנתה, נוספת גם עלות הריבית.

• הנה בית לי קטן: האם קרוואן יכול לחסוך למשפחה אלפי שקלים בחודש?
• מנכ״ל רמות בעיר: ״גם מבצעי 15/85 כבר לא מחזירים את הקונים לשוק״

וזו נקודה שקל לפספס כשעומדים מול שתי דירות. אנחנו נוטים להשוות מחיר של 2.5 מיליון שקל למחיר של 3 מיליון ולראות פער של חצי מיליון. אבל אם כדי לקנות את הדירה הגדולה יותר צריך לקחת עוד 300 אלף שקל במשכנתה, 300 אלף השקלים האלה אינם הסכום שהמשפחה תחזיר לבנק. לאורך 20 או 25 שנה היא תחזיר גם את הריבית עליהם.

סביבת המימון אמנם נעשתה מעט נוחה יותר: בנק ישראל הוריד ביולי את הריבית ל-3.5%, אבל משכנתה עדיין עולה כסף, ובנק ישראל עצמו מפרסם מדי חודש את הריבית האפקטיבית הממוצעת על הלוואות חדשות לדיור. המשמעות היא שעוד חדר שנרכש באמצעות עוד חוב ממשיך לעלות למשפחה הרבה אחרי שקיבלה את המפתח.

ויש גם הוצאות קטנות יותר שמצטברות מסביב. דירה גדולה יותר פירושה בדרך כלל יותר שטח שעליו משלמים ארנונה, יותר שטח למזג ולחמם, עוד חדר לרהט ולתחזק ולעיתים גם דמי ועד גבוהים יותר. אף אחת מההוצאות האלה לבדה לא תשנה כנראה את ההחלטה איזו דירה לקנות, אבל לאורך שנים הן מגדילות עוד קצת את המחיר של המרחב הנוסף.

החדר עולה 500 אלף שקל? המשכנתה מייקרת אותו עוד

אפשר לראות את זה בתרגיל פשוט. נניח שהפער בין שתי הדירות הוא 500 אלף שקל, והמשפחה מממנת 200 אלף שקל ממנו מההון העצמי ואת 300 אלף השקלים הנותרים באמצעות משכנתה ל־25 שנה. בריבית של 5% בשנה, לצורך ההמחשה, התוספת להחזר החודשי תהיה כ־1,754 שקל. אבל בתום 25 השנים המשפחה לא תחזיר 300 אלף שקל אלא כ־526 אלף שקל - כלומר כ־226 אלף שקל נוספים כריבית.

במילים אחרות, חצי מיליון השקלים שמפרידים בין שתי הדירות יכולים להפוך להוצאה גדולה בהרבה. בתרחיש הזה, 200 אלף שקל מהפער ממומנים מההון העצמי ועוד 300 אלף שקל באמצעות המשכנתה. בחישוב הזה בלבד, לפני ארנונה, חשמל, ריהוט ותחזוקה, הבחירה בדירה הגדולה יותר כרוכה בכ־726 אלף שקל של הון עצמי ותשלומי משכנתה לאורך התקופה.

• הרכב חונה בחוץ - והמונה ממשיך לרוץ: האם אתם באמת חייבים רכב שני?
• 50% הנחה בחנות? יכול להיות שלא תחסכו אפילו שקל

וגם זה עדיין רק צד אחד של החשבון. ל־200 אלף השקלים שהמשפחה הוציאה מההון העצמי יש מחיר נוסף: הם כבר אינם יכולים לעבוד עבורה במקום אחר. אילו היו נשארים מושקעים במשך 25 שנה ומניבים תשואה ממוצעת של 4% בשנה, הם היו צומחים לכ־533 אלף שקל. בתשואה ממוצעת של 5% הם היו מגיעים לכ־677 אלף שקל. אלה אינם סכומים מובטחים, כמובן, והשקעה כרוכה בסיכון, אבל הם ממחישים את העלות האלטרנטיבית של הכסף שנכנס לדירה.

חשוב גם לא לספור את כל הסכומים האלה פעמיים. הדירה הגדולה יותר היא נכס, והיא עשויה לעלות בערכה; גם החזר הקרן במשכנתה אינו כסף שנעלם אלא מגדיל את חלקה של המשפחה בנכס. לכן ההשוואה אינה בין "726 אלף שקל שנשרפו" לבין אפס. השאלה הכלכלית היא מה קיבלה המשפחה בתמורה להון ולעלות המימון - והאם החדר והשטח הנוספים שווים עבורה את המחיר.

כמה חדרים משפחה באמת צריכה?

כמה חדרים משפחה באמת צריכה? אין לזה תשובה אחת. משפחה בת חמש נפשות יכולה להרגיש דחוסה בדירת 5 חדרים, בעוד משפחה אחרת באותו הרכב הייתה רואה בה שדרוג משמעותי. משפחה אחת תרצה חדר לכל ילד, חדר עבודה ופינת אירוח נפרדת; אחרת תעדיף שהילדים יחלקו חדר ולהשאיר יותר כסף פנוי בכל חודש.

אפשר למצוא את הפער הזה גם בקצה העליון יותר של שוק הדיור. משפחה שמחזיקה קוטג' בן 5 חדרים ביישוב מבוקש יכולה להחליט שלא לגור בו כלל ואף למכור אותו, משום שמבחינתה חמישה חדרים אינם מספיקים לחמש נפשות. עבור משפחה אחרת, אותו בית בדיוק הוא בית החלומות. אין כאן תשובה נכונה או לא - אבל לכל הגדרה של "מספיק" מוצמד תג מחיר, ולעיתים הוא מגיע למאות אלפי שקלים.

והחשבון משתנה שוב כשהקן מתחיל להתרוקן. דירה שנבחרה כשהיו בבית שלושה ילדים תישאר באותו גודל גם כשהילדים מתגייסים, עוברים ללימודים או יוצאים מהבית. החדרים לא נעלמים, וגם העלויות שלהם לא: ממשיכים לשלם ארנונה ותחזוקה על דירה גדולה יותר, ולעיתים גם משכנתה, ובמקביל נשאר בדירה הון שאפשר היה לשחרר במעבר לדירה קטנה יותר. חדרי הילדים שהתייתמו הופכים לחדרי אורחים שמחכים לסוף השבוע, או פשוט לחדרים שכמעט לא נכנסים אליהם.

בשלב הזה השאלה מתהפכת. במקום לשאול אם אפשר להרשות לעצמנו עוד חדר, אפשר לשאול כמה עולה לנו להמשיך להחזיק חדרים שכבר איננו צריכים - והאם מעבר לדירה קטנה יותר יכול לשחרר מאות אלפי שקלים לשנים שבהן ההכנסה מעבודה דווקא מתחילה לרדת.

כשהגוזלים עוזבים, הקן נשאר באותו גודל

גם כאן אפשר להפוך את השאלה למספרים. נניח שבני זוג נשארו בדירת 5 חדרים ששווה 3 מיליון שקל, אף שבפועל הם משתמשים בשניים או שלושה חדרים בלבד. אם דירת 3 חדרים שמתאימה להם באותו אזור עולה 2.4 מיליון שקל, מעבר יכול לשחרר כ־600 אלף שקל מההון שנמצא בדירה, לפני עלויות המעבר והעסקה.

הכסף הזה אינו "רווח" שנוצר משום שעברו דירה. הוא היה שלהם גם קודם, אבל היה מגולם בנכס. המעבר לדירה קטנה יותר הופך חלק ממנו לכסף שאפשר להשתמש בו: להגדיל את החיסכון לפרישה, להשקיע, לעזור לילדים או פשוט להחזיק כרית ביטחון גדולה יותר.

גם ההוצאות השוטפות עשויות לרדת. פחות שטח יכול להיות פחות ארנונה, פחות חשמל למיזוג ולחימום ופחות תחזוקה. מצד שני, מעבר דירה עצמו עולה כסף, ולעיתים דווקא דירה קטנה וחדשה באזור מבוקש תהיה יקרה למ"ר יותר מדירה גדולה וישנה. בישראל יש גם שיקולי מס ועלויות עסקה שצריך לבדוק בכל מקרה לגופו. לכן מעבר לדירה קטנה יותר אינו בהכרח עסקה משתלמת אוטומטית.

וזה אולי ההבדל בין החדר הנוסף בגיל 35 לבין אותו חדר בגיל 65. כשהילדים בבית, חדר נוסף יכול לפתור בעיה אמיתית של צפיפות, עבודה מהבית או פרטיות. אחרי שהם עוזבים, אותו שטח עשוי להפוך ממשאב שמשתמשים בו מדי יום להון יקר שמחכה לביקור בסוף השבוע.

בסופו של דבר, אין מספר חדרים נכון למשפחה. יש מי שעבורה 5 חדרים לחמש נפשות הם מעט מדי, ויש מי שתעדיף לגור בצפיפות יחסית כדי להקטין את המשכנתה או לחסוך יותר. חדר עבודה יכול להיות הכרח למי שעובד מהבית, וחדר אורחים יכול להיות חשוב מאוד למשפחה שמארחת הרבה.

אבל דווקא מפני שזו החלטה אישית, כדאי להצמיד לה מחיר. עוד חדר אינו רק עוד דלת במסדרון. הוא יכול להיות עוד אלף או אלפיים שקל בכל חודש בשכירות, עוד מאות אלפי שקלים ברכישה ועוד שנים של ריבית על המשכנתה. לפעמים הוא שווה כל שקל. ולפעמים, כשמחשבים כמה שעות בשבוע באמת משתמשים בו, מגלים שזה החדר היקר ביותר בבית.