המחוזי מאפשר לראשונה לרוכשים בתמ"א 38 לממש את ערבויות חוק המכר

רוכשי דירות בפרויקט תמ"א 38 יוכלו לממש את ערבויות חוק המכר ולקבל את כספם, בשל איחור ניכר במסירת הדירות. כך קובעת שופטת בית המשפט המחוזי בתל אביב, נועה גרוסמן, בפסק הדין החורג ממדיניות הפסיקה הנוכחית. יצוין, כי על פסק הדין ניתן לערער לבית המשפט העליון, וכי פסיקתו של המחוזי אינה יוצרת תקדים המחייב אפילו את אותו שופט עצמו.

משפחות דקל וסידי רכשו דירות חדשות בפרויקט ברחוב שלונסקי בתל אביב, אותו הקימה חברת י.הויברגר יזמות. הפרויקט נקלע לקשיים ובמאי השנה מינתה גרוסמן את עו"ד גונן קסטנבאום לכונס נכסים לשם השלמתו. ההסכם לביצוע הפרויקט נחתם ב-2012; הסכם המימון עם חברת כלל ביטוח וקרן מכלול נחתם ב-2021; הגורמים המממנים הם שביקשו אשתקד למנות כונס לפרויקט. שיעור התקדמותו במאי השנה עמד על 61% ונותרו למכירה שש מתוך 20 דירות היזם; הצפי לסיומו הוא בשלהי 2027.

דקל אמרו, כי אמורים היו לקבל את שתי דירותיהם באפריל 2025, וכעת אינם יכולים להמשיך ולעמוד בתשלומי המשכנתא והשכירות. מועד המסירה של דירת סידי היה מאי 2025. כלל ומכלול הזהירו, כי היענות לבקשות עלולה לפגוע במוסד חוק ערבות המכר ובתכליתו. גרוסמן אכן מציינת, כי "עקרונית, הפסיקה הוותיקה קובעת כי יש לנקוט גישה מצמצמת בכל הנוגע לחילוט ערבויות חוק מכר. זאת, בנימוק כי בטוחה זו נועדה להבטחת מסירת הדירה, גם אם באיחור".

כל רוכש עומד בפני עצמו

לדברי גרוסמן, "זוהי שאלה עקרונית התלויה ועומדת ועל בית המשפט לומר את דברו. בימינו, הסוגייה עולה בעיקר בתחום התמ"א. האם יש להעדיף את זכותו של הרוכש הבודד, שניתן לכנותו גם במילים 'האזרח הקטן', לבין הגופים הגדולים - גורמי המימון המופקדים על מימון הפרויקט כולו? תוך מודעות להשלכות שאפשר ותהיינה להכרעה זו גם על רוכשים אחרים ועל בעלי הדירות, לצורך השלמת הפרוייקט כולו". 

גרוסמן אומרת, כי יש הבדל בין קבוצת רכישה בה הקונה הבודד כבול ליתר חברי הקבוצה, לבין תמ"א 38 בה כל רוכש עומד בפני עצמו. "רוכש כזה רשאי לטעמי להשתחרר מהחוזה באופן עצמאי, מבלי שימצא עצמו כבול בשיקולים של גורמי המימון או של רוכשים ובלי דירות נוספים. הוא לא נכנס לעיסקה עם גורמי המימון. הוא גם לא נכנס לעיסקה עם בעלי הדירות בבניין הקיים ולא עם רוכשים חדשים של דירות היזם.  הוא קונה דירה לעצמו. הוא עורך את השיקולים הכלכליים שלו בעצמו. כאשר הבנייה משתבשת, האיחור מתמשך ואותו רוכש עצמאי מוצא עצמו מול שוקת שבורה. אינני רואה מקום להוביל אותו למשבר כלכלי אישי.

"השיקולים הציבוריים שמונים גורמי המימון, לא מצאו ביטוי בעיסקה מראשיתה. לא שמעתי כי הובהר לרוכשים - בענייננו משפחות דקל וסידי - כי לא יוכלו לצאת מהעיסקה גם אם הבנייה תתאחר, וכי הם כבולים לדעתם ורצונם של גורמי המימון ושל רוכשים אחרים ובעלי דירות. העיסקה מראשיתה היתה עצמאית, ולכך יש לכוון גם את סופה".

להרחיב את ההסדרים הקיימים

גרוסמן מוסיפה: "דעתי היא כי יש מקום לצקת תוכן רחב יותר לערבות חוק המכר. לטעמי, עצם העובדה שמונה כונס נכסים לפרויקט, מדגימה את הבעייתיות בה ניצבים רוכשי הדירות החדשים בפרויקט. בעייתיות אשר עשויה למצוא ביטוי במצוקה כלכלית משמעותית אליה נקלעים לפחות חלק מן הרוכשים... כאשר החברה היזמית עימה התקשרו קורסת, וגורמי המימון נכנסים לתמונה וממנים כונס נכסים מטעמם, אני סבורה כי זוהי נקודת משבר שבה ניתן לאפשר לרוכש החפץ בכך לממש את ערבות חוק המכר שבידו ולצאת מהפרויקט.

"...לטעמי יש להרחיב את ההסדרים הקיימים ולבנות מנגנונים קולקטיביים שיאזנו בין זכותו האישית של כל רוכש לבין הצרכים הציבוריים עליהם הצביעו גורמי המימון. כיוון שדבר זה לא נעשה עד כה, אזי כאשר בית המשפט ניצב מול השאלה האם יש להעדיף את הזכות האישית של הרוכש הבודד לבין הזכות הציבורית הקולקטיבית, התשובה לטעמי היא חד-משמעית: הרוכש שביצע את רכישתו כאדם פרטי זכאי להשתחרר ממנה כאדם פרטי.ערבויות חוק המכר לפי חוק המכר דירות נועדו להבטיחאת זכויות הרוכש הפרטי ולא זכויות של קולקטיב". את סידי ודקל ייצגו עוה"ד ירון אנטוורג ומני קורן, ואת כלל ומכלול - עו"ד רן קרן.